Na visão de especialistas, existem sete erros frequentemente cometidos por compradores de imóveis na planta — e que podem custar caro. São eles:
- Não verificar a reputação da construtora;
- Assinar o contrato por impulso em um plantão de vendas;
- Ignorar a análise detalhada da documentação;
- Não conhecer ou analisar um contrato com um advogado;
- Não prever as consequências de atrasos nas entregas;
- Confiar cegamente em cláusulas de “irrevogabilidade e irretratabilidade”;
- Não entender ou questionar cobranças e reajustes.
Primeiros passos
O primeiro cuidado fundamental é avaliar a reputação da construtora e do local onde o empreendimento será realizado. Segundo Siglia Azevedo, advogada especialista em Direito Imobiliário e Gestão Jurídica, verificar se a empresa tem um histórico sólido de entregas no prazo, se cumpre as especificações contratuais e se responde a processos ou reclamações pode evitar dores de cabeça.
Além disso, é imprescindível que o comprador conheça bem o que está adquirindo. Isso inclui entender o projeto, consultar o registro de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis — exigido pela Lei nº 4.591 de 1964 — e analisar documentos como o memorial descritivo, as condições financeiras e as especificações técnicas da obra. “É fundamental verificar se a construtora possui um histórico sólido de entregas no prazo e de conformidade com as especificações contratuais”, afirma a advogada.
Azevedo reforça ainda que o contrato deve conter cláusulas claras sobre a qualidade do imóvel, como os materiais a serem usados, a metodologia de construção e o cumprimento das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Ela alerta também que mudanças no projeto podem ocorrer e que o comprador deve exigir aprovação prévia em caso de alterações significativas.
Já o advogado Cristian Mendes, também especialista em Direito Imobiliário, chama a atenção para o momento da assinatura: “Nunca assine o contrato no calor do plantão de vendas, por mais atrativo que o desconto pareça. O contrato é um instrumento jurídico, e não um simples papel de confirmação de compra. É nele que estão escondidos — ou escancarados — os maiores riscos”.
Já Alessandro Vieira Braga, da Vieira Braga Advogados, orienta que, diante de qualquer dúvida, o consumidor deve procurar um advogado de confiança. Como se trata de um investimento de longo prazo e alto valor, “todo cuidado é pouco”, afirma. Contar com profissionais habilitados e dedicar tempo à leitura do contrato são passos que evitam dores de cabeça no futuro.
“Como o valor que se gastará será alto e um investimento de longos anos, é importante que ter ajuda de profissionais habilitados para evitar dores de cabeça no futuro”, afirma Braga.
Como se organizar
A documentação é uma das etapas mais críticas na compra de um imóvel na planta — e também uma das mais negligenciadas por compradores inexperientes. Segundo os especialistas, ela deve ser analisada com rigor, pois assegura a legalidade do empreendimento e a segurança jurídica do comprador.
Vieira Braga destaca que as empresas responsáveis pela obra devem apresentar uma série de documentos obrigatórios, como a planta da construção, o projeto arquitetônico, o memorial construtivo das áreas privadas e comuns, a matrícula atualizada do terreno com o registro da obra, o alvará de construção e certidões negativas de débitos. Após a conclusão, torna-se imprescindível a emissão do “habite-se” pela prefeitura — documento que atesta que o imóvel está apto para morar. Ele reforça que “todos os documentos referentes à obra devem ser assinados por profissionais habilitados e com registro técnico”, garantindo a legitimidade e responsabilidade técnica da construção.
A transparência documental é um direito do comprador e uma obrigação da construtora. Azevedo ressalta que, além do registro de incorporação e do “habite-se”, o comprador deve ter acesso ao cronograma físico-financeiro da obra, com todas as etapas e prazos detalhados. “É importante também que a construtora forneça informações sobre a situação financeira do empreendimento, incluindo seguros ou garantias bancárias, que assegurem a conclusão da obra em caso de insolvência”, afirma a advogada.
Ao exigir e conferir toda essa documentação, o comprador reduz significativamente os riscos envolvidos na aquisição. A análise cuidadosa não só confirma a regularidade do empreendimento como também oferece maior previsibilidade em relação à entrega daquilo que foi comprado.
Veja a lista, elaborada por Mendes, de todos os documentos que o comprador tem direito de receber para assegurar legalidade e segurança na operação:
E se a construtora atrasar?
O cumprimento dos prazos é uma das maiores preocupações de quem compra um imóvel na planta — e, com razão, costuma causar insegurança. Atrasos ainda são recorrentes no setor imobiliário brasileiro, o que torna essencial que o comprador esteja atento tanto à reputação da construtora quanto às condições contratuais que tratam desse tema.
Alessandro Braga observa que o comprador deve, antes de tudo, conhecer a empresa responsável pela obra e o local do empreendimento. Além disso, recomenda que o consumidor exerça seu direito de acompanhar o andamento da construção por meio dos canais de comunicação oferecidos pela empresa. Caso surjam dúvidas ou dificuldades, ele aconselha: “Não hesite em procurar um advogado de confiança”.
Para evitar prejuízos, o contrato precisa estabelecer com clareza quais serão as consequências do descumprimento dos prazos. Siglia Azevedo explica que, “para proteger-se contra atrasos na entrega do imóvel, o contrato deve prever explicitamente as consequências do descumprimento dos prazos.” E lembra: “A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, se o imóvel não for entregue no prazo estipulado, o comprador pode exigir a devolução dos valores pagos com juros e correção monetária”.
Também recomenda a inclusão de uma cláusula de tolerância — que deve ser razoável e não ultrapassar 180 dias — e a previsão de indenização por perdas e danos caso o atraso seja injustificado. Segundo a advogada, é importante que o contrato especifique o que pode ser considerado “força maior”, como greves ou desastres naturais, para que o comprador tenha clareza sobre os limites dessas justificativas.
Além disso, Cristian Mendes reforça essa visão ao alertar que muitos atrasos ocorrem sem qualquer justificativa plausível, o que abre espaço para pedidos de indenização. “O problema é quando a empresa ultrapassa esse limite sem justificativa — aí sim, o comprador pode buscar indenização por danos materiais, como aluguéis pagos durante o atraso, ou até por dano moral, dependendo do caso”, afirma. Ele também orienta que o comprador verifique se a obra está submetida ao chamado “patrimônio de afetação” — um mecanismo legal que garante que os recursos investidos pelos compradores sejam usados exclusivamente naquela construção, diminuindo o risco de abandono da obra.
Outra recomendação valiosa de Mendes é investigar o histórico da construtora: “veja se ela já atrasou entregas em outros empreendimentos, como está a reputação dela em sites como Reclame Aqui ou mesmo em decisões judiciais. Isso diz muito sobre o comprometimento da empresa com os prazos”.
A leitura atenta e a revisão jurídica do contrato de compra de imóvel na planta são passos indispensáveis para evitar surpresas desagradáveis no futuro. Como esses contratos geralmente são de adesão — ou seja, pré-formatados, com pouca ou nenhuma margem de negociação —, é comum que tragam cláusulas abusivas que prejudicam o consumidor.
Já Braga recomenda que, antes da assinatura, o comprador envie o contrato a um advogado de sua confiança. No seu escritório, ele diz que encontra com frequência cláusulas que tentam impedir o consumidor de solicitar reembolso por erros cometidos pelas empresas, além de casos em que a incorporadora transfere responsabilidades para a construtora — e vice-versa. “Também são comuns cobranças de taxas e juros abusivos e a prática de venda casada de seguros”, alerta.
Artigos que colocam o comprador em desvantagem exagerada, que limitam o direito de defesa ou permitem alterações unilaterais por parte da construtora, são consideradas abusivas. Azevedo acrescenta que “o advogado deve estar atento a cláusulas que impõem a renúncia a direitos, como o direito de arrependimento, ou que preveem a aplicação de juros excessivos”. A participação de um profissional especializado também permite identificar dispositivos que contrariem a função social do contrato, prevista no artigo 421 do Código Civil.
Mendes exemplifica situações recorrentes e perigosas, como multas desproporcionais — contratos que impõem penalidades de 10% ou 20% ao comprador em caso de inadimplemento, mas não preveem punição equivalente à construtora em caso de atraso na entrega. Segundo ele, isso representa um claro desequilíbrio contratual. Outro ponto de atenção são cláusulas de “irrevogabilidade e irretratabilidade” absolutas, que tentam impedir a desistência da compra mesmo em situações justificáveis, como dificuldades financeiras ou falta de financiamento. “A jurisprudência tem reconhecido que, nesses casos, o consumidor pode sim desfazer o negócio — com retenção moderada e justa”, explica.
O advogado também chama atenção para a cobrança não transparente da taxa de corretagem e para reajustes mal explicados, como o acúmulo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) com juros mensais, o que pode gerar aumentos abusivos no valor final. Ele resume sua orientação com um conselho simples, mas eficaz: “Desconfie de cláusulas que pesam só para um lado — normalmente, o seu”.
Veja os principais sinais de alerta ao comprar um imóvel na planta:
