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Nem todo fundo imobiliário negociado com desconto é, de fato, uma oportunidade. Segundo a Rio Bravo, os FIIs de tijolo ainda operam com deságio médio de 17% em relação ao valor patrimonial, mesmo após a recuperação deste ano. Mas, em um mercado que também penaliza ativos com problemas operacionais ou financeiros, saber distinguir o que está barato de uma cilada exige atenção redobrada do investidor.
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Em primeiro lugar é importante ter em mente que olhar apenas para o retorno em dividendos ou preço sobre valor patrimonial (P/VP) não deve ser as únicas métricas de avaliação.
A analista de FIIs da EQI Research, Carol Borges, diz que é importante focar nos índices operacionais, informações que mostram, por exemplo, a taxa de ocupação do fundo – seus imóveis estão alugados? E para quem estão locados? “Às vezes o fundo está 100% ocupado, mas todo alugado para um único inquilino. E isso é um risco”, diz a especialista. No caso de esse inquilino enfrentar algum problema de saúde financeira, ele pode deixar de pagar o aluguel. “E aí o fundo perde toda a receita.”
A atenção à saúde financeira dos inquilinos, portanto, também é um aspecto merece a atenção dos cotistas, principalmente em relação à alavancagem e necessidade de caixa. “Num cenário de juros mais altos, é justamente onde o calo pode apertar”, comenta Isabela Almeida, analista de fundos imobiliários da Rio Bravo, lembrando também de aspectos como a qualidade dos ativos da carteira e da localização dos imóveis.
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Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, ressalta que, ao analisar um FII de tijolo, é essencial começar por quem está gerindo. “A gestão precisa ter governança sólida e capacidade de manter a vacância baixa e lidar bem com os inquilinos. Depois, vem a localização dos ativos e o padrão construtivo. Imóveis bem localizados e modernos são mais resilientes, mesmo em momentos difíceis.”
Dentre tantas opções, Borges da EQI afirma que o primeiro filtro é o patrimônio líquido dos fundos, pois os maiores geralmente são os mais consolidados e mais antigos e já passaram por muitos ciclos de juros. “Hoje temos fundos com R$ 7 bilhões de patrimônio. Leva tempo para construir esse patrimônio, ganhar confiança do investidor e captar esses recursos.”
Para quem deseja acompanhar de perto os fundos imobiliários, plataformas como o Fundos.net e o Clube FII podem ser grandes aliados. No Fundos.net, é possível acessar facilmente os relatórios gerenciais, documentos importantes para entender a qualidade dos portfólios, os riscos de crédito, os inquilinos e a estratégia do fundo. Já o Clube FII oferece uma visualização rápida dos dados de mercado, além de discussões entre cotistas.
A alocação ideal em fundos imobiliários varia conforme o perfil e o momento de vida do investidor, explica Carol Borges, da EQI Research. Quem já está próximo de utilizar a renda tende a destinar uma parcela maior da carteira a FIIs. Já investidores em fase de acumulação podem incluir ativos mais arriscados, buscando maior valorização patrimonial. Segundo ela, as alocações costumam variar de zero — para quem tem perfil mais conservador — até 25% do portfólio, no caso de quem busca construir uma estratégia sólida de geração de renda com fundos imobiliários.
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