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A manutenção de imóveis desocupados pode gerar uma série de encargos para seus proprietários. Embora à primeira vista manter um imóvel vazio possa parecer uma forma de preservar patrimônio ou aguardar uma valorização futura, a realidade é que mesmo sem uso, ele continua gerando custos e responsabilidades. O E-Investidor conversou com especialistas para entender como reduzir os custos de manter um imóvel desocupado.
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De acordo com Daiane Alves, educadora financeira da Neon, os principais custos fixos associados a um imóvel desocupado incluem contas básicas como água, luz e gás, além do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em imóveis localizados em condomínios, também há a taxa condominial, que cobre despesas comuns como segurança e manutenção. “A melhor opção vai depender do tipo de imóvel que se possui, o estado de conservação e principalmente a localização”, afirma Alves, destacando que cada situação exige uma análise particular.
Quando o imóvel está desocupado por opção, alugá-lo pode ser uma forma eficiente de gerar renda extra — ou até mesmo uma fonte principal de receita no futuro. No entanto, se a dificuldade em encontrar inquilinos se prolonga, é necessário rever as condições do imóvel e o valor do aluguel. “Caso o imóvel esteja apenas se desgastando com o tempo e não se tenha caixa para reformá-lo, vender pode ser uma boa opção, assim o proprietário não terá mais despesas com o imóvel e o valor poderá ser utilizado para a aquisição de outro imóvel ou mesmo para investimentos como fonte de renda”, recomenda Alves.
Do ponto de vista jurídico e tributário, a simples desocupação de um imóvel não isenta automaticamente o proprietário da obrigação de pagar o IPTU. Como explica Marcos Cristofolini, advogado da RCA Advogados, “a isenção corresponde ao ato pelo qual o ente federativo, por meio de lei específica, dispensa o pagamento de determinado tributo devido pelo contribuinte”. Já a dedução, por outro lado, reduz a base de cálculo do tributo, resultando em um valor menor a ser pago.
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Cristofolini enfatiza que as hipóteses de isenção do IPTU não se baseiam, via de regra, no imóvel estar vazio, mas sim em características específicas do imóvel ou do contribuinte. Ele cita o exemplo de Joinville (SC), onde há isenção para imóveis urbanos com áreas florestadas classificadas como Área de Preservação Permanente (APP). Ainda assim, ele reforça que “mesmo desocupado, o imóvel permanece gerando a obrigação tributária de pagar o IPTU, pois a incidência desse imposto decorre da propriedade do bem imóvel urbano”.
Além da responsabilidade pelo imposto, existe outro ponto que deve estar no radar do proprietário: a função social do imóvel. Em alguns municípios, o descumprimento dessa função — como deixar o imóvel vazio por longos períodos — pode motivar medidas como a aplicação do chamado IPTU progressivo, instrumento legal que visa incentivar o uso efetivo das propriedades urbanas.
Tanto sob a ótica financeira quanto legal, manter um imóvel desocupado exige planejamento e atenção. A avaliação cuidadosa entre manter, alugar ou vender deve considerar não apenas os custos imediatos, mas também o potencial de valorização, o contexto urbano e as obrigações legais associadas à posse.
A posse de um imóvel desocupado exige atenção constante do proprietário, não apenas para lidar com os custos fixos e a manutenção, mas também para cumprir corretamente as obrigações fiscais. Embora o imóvel não esteja gerando renda nem sendo utilizado, ele continua sendo um bem patrimonial e, por isso, envolve responsabilidades financeiras e legais importantes.
Uma das primeiras medidas que podem ser adotadas para reduzir gastos, segundo Daiane Alves, é a suspensão temporária do fornecimento de água, luz e gás. Isso pode ser solicitado diretamente às concessionárias, especialmente se não houver previsão de ocupação a curto prazo. A iniciativa ajuda a evitar o pagamento por serviços não utilizados e representa uma forma prática de aliviar o orçamento.
Além da economia imediata, a especialista também chama a atenção para a importância da manutenção preventiva do imóvel. Visitas periódicas são fundamentais para arejar os ambientes, evitar o surgimento de mofo e mau cheiro, e identificar possíveis infiltrações ou danos estruturais que, se não tratados a tempo, podem gerar altos custos de reparo. “É necessário pensar preventivamente na manutenção do imóvel, a fim de evitar surpresas ou mesmo um custo maior futuramente”, aconselha a educadora.
Do ponto de vista tributário, a desocupação não exime o contribuinte da obrigação de declarar o bem no Imposto de Renda. Tanto Alves quanto o advogado concordam sobre essa exigência. “O imóvel, ainda que desocupado, constitui um bem integrante do patrimônio do contribuinte”, explica Cristofolini. Ele deve ser incluído na ficha “Bens e Direitos”, dentro do “Grupo 1 – Bens Imóveis”, com o código correspondente — como “01 – Prédio residencial” ou “11 – Apartamento” — e, sempre que possível, indicar na descrição que o bem esteve desocupado e não gerou renda no ano-calendário.
Daiane Alves reforça que a declaração deve conter todos os dados que identificam o imóvel: endereço completo, número do IPTU, data de aquisição, registro em cartório e o valor efetivamente pago até o momento. “Este é um erro que muitas pessoas cometem: antes de quitar totalmente o imóvel, já declaram o bem pelo valor total da aquisição”, alerta. Em caso de financiamento, o valor declarado deve aumentar progressivamente a cada ano, conforme as parcelas são pagas.
Cristofolini ainda destaca que manter um imóvel desocupado por longos períodos pode ter implicações maiores. Além das despesas recorrentes, a não utilização do bem pode configurar descumprimento da função social da propriedade, o que permite que prefeituras adotem o IPTU progressivo — uma cobrança com alíquotas mais altas. Ele cita como exemplo o município de Joinville (SC), onde essa medida está prevista na Lei Complementar n. 524 de 2019.
Dessa forma, a decisão de manter um imóvel fechado deve ser tomada com cautela, levando em consideração não só a economia imediata, mas também os compromissos legais e o planejamento de longo prazo.
Manter um imóvel bem conservado não apenas preserva seu valor patrimonial, como também facilita sua comercialização — seja por meio da locação ou da venda. A educadora financeira da Neon, destaca que um imóvel funcional e bem cuidado tende a ser alugado mais rapidamente e, no caso de uma venda, reformas pontuais e melhorias estruturais podem resultar em valorização significativa. “Um imóvel bem conservado e com boa aparência facilita a locação ou mesmo a venda, além de valorizar o imóvel e ser um ponto a favor na negociação do valor”, afirma.
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Entretanto, ela alerta que, no caso de uma venda, é importante avaliar criteriosamente o custo das melhorias antes de executá-las. Se o investimento em reformas for bem planejado, pode representar um retorno positivo, pois tende a tornar o imóvel mais atrativo no mercado. Já para quem opta pela locação, principalmente via plataformas digitais, Alves orienta cautela: é fundamental verificar a reputação da plataforma, ler com atenção suas políticas e condições de uso, esclarecer dúvidas sobre taxas e manter toda a documentação organizada. “Converse com outros usuários, leia as políticas da plataforma e certifique-se de estar de acordo com o contrato e forma de rescisão”, recomenda.
Do ponto de vista jurídico e tributário, a venda de um imóvel desocupado envolve custos que vão além da reforma. Marcos Cristofolini explica que o proprietário deve se preparar para o pagamento do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital — calculado sobre a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. A alíquota é progressiva, podendo variar entre 15% e 22,5%, conforme o valor do ganho obtido. Além disso, há despesas com escritura e registro, que são obrigatórias, e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), normalmente pago pelo comprador.
Contudo, segundo Cristofolini, existem formas legais de reduzir ou até eliminar parte da carga tributária. Ele cita, por exemplo, o fator de redução aplicável a imóveis adquiridos antes de 1988, a isenção para venda de único imóvel de até R$ 440 mil, ou ainda o reinvestimento do valor da venda na aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias. Outra estratégia possível é declarar corretamente benfeitorias realizadas no imóvel e incluir os custos dessas melhorias na composição do valor de aquisição — o que pode reduzir o lucro tributável.
O advogado também menciona que a cessão gratuita do imóvel a parentes próximos pode ser vantajosa do ponto de vista tributário. “O imóvel efetivamente ocupado pode evitar uma elevação na incidência do IPTU”, explica. Além disso, segundo o artigo 6º, inciso III, da Lei n. 7.713/1988, há isenção do IR caso o imóvel seja cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau.
Seja para locar ou vender, a gestão estratégica de um imóvel desocupado deve considerar não apenas a aparência e a manutenção, mas também os aspectos tributários e legais que podem impactar diretamente na viabilidade e lucratividade da operação. O planejamento cuidadoso pode transformar um bem parado em uma fonte eficaz de renda ou em um ativo mais valorizado no mercado.
Veja, na tabela abaixo, as 20 principais dicas dos especialistas para manter um imóvel desocupado:
Para evitar apertos em momentos inesperados, é fundamental adotar uma postura preventiva e planejar-se com antecedência. Alves aconselha reservar uma quantia específica mensalmente ou, se possível, já nos primeiros meses, para formar uma reserva de emergência. “Esse valor pode ser investido em fundos de renda fixa, como CDBs [Certificados de Depósito Bancário] ou Tesouro Direto, trazendo segurança e liquidez, pois poderá ser resgatado em qualquer necessidade”, recomenda.
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Esse tipo de planejamento é especialmente importante quando se trata de imóveis que permanecem vagos por longos períodos, já que mesmo desocupados, eles continuam gerando despesas fixas, como IPTU e manutenção. Sem uma organização financeira adequada, o proprietário pode se ver em dificuldade para arcar com esses custos, principalmente em situações emergenciais, como necessidade de reformas urgentes ou inadimplência de inquilinos, no caso de locação.
Além dos impactos financeiros, manter um imóvel vazio por tempo indeterminado pode trazer consequências legais. Cristofolini destaca que o poder público pode fiscalizar imóveis desocupados, especialmente em contextos urbanos onde a função social da propriedade é uma exigência legal. “Comprovado que o imóvel não exerce a sua função social, o ente federativo pode requerer a desapropriação do bem para fins de uso público”, explica.
Para evitar esse tipo de situação, o especialista orienta que os proprietários tomem medidas concretas para demonstrar a utilidade do imóvel, sendo a principal delas a locação — seja para fins residenciais ou comerciais. Isso não apenas assegura que o bem cumpra sua função social, como também transforma o imóvel em uma fonte de renda, ajudando a cobrir os custos de manutenção e impostos.
O cuidado com imóveis desocupados vai muito além da simples conservação física: envolve também organização financeira e atenção às obrigações legais. Planejar-se financeiramente e conferir se o bem está apto para uso são estratégias fundamentais para preservar o patrimônio e evitar prejuízos futuros.
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