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A recente medida sancionada pela Lei 14.973/24, que permite a atualização do valor de imóveis para reduzir o imposto na venda futura, levanta dúvidas sobre sua real vantagem em comparação com outras opções disponíveis para contribuintes Afinal, a mudança visa beneficiar aqueles que planejam vender o bem ao longo prazo. Mas há casos em que essa medida pode não trazer vantagem?
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Atualmente, a tributação é cobrada em cima do ganho de capital — isto é, da diferença entre o valor do imóvel quando foi comprado e quando foi vendido. Desta maneira, pessoas físicas pagam de 15% a 22,5% de Imposto de Renda (IR) sobre a valorização do imóvel quando vendem o bem. No caso das empresas, a tributação pode chegar a 34%, sendo 15% de IR (a depender do porte, pode haver um adicional de 10%) e mais 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Como mostra esta reportagem do Estadão, as novas regras vão permitir o pagamento do imposto sobre os imóveis nos próximos 90 dias com uma alíquota de 4% para pessoas físicas sobre a valorização do bem. Para as empresas, o tributo será de 6% de IR e outros 4% de CSLL.
Apesar da redução da carga tributária, José Rubens Constant, advogado do JLegal Team, alerta que essa mudança não necessariamente trará vantagens fiscais para todos os proprietários. “Vai depender do custo e da data de aquisição do imóvel, em conjunto com o aproveitamento do benefício do fator de redução de ganho de capital sobre imóveis”, diz.
Isso porque a medida traz vantagens para quem não pretende vender o imóvel em um período inferior a três anos. Após esse tempo, a redução da base de cálculo do IR começa a ser aplicada de forma gradativa, atingindo seu impacto total apenas após 15 anos (veja a tabela abaixo).
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Há situações em que a atualização do valor do imóvel pode não ser o melhor caminho para pagar menos impostos. Propriedades antigas, adquiridas antes de 1988, contam com benefícios que reduzem a tributação sobre a sua valorização. Para esses casos, a legislação em vigor já oferece isenção ou fatores de redução mais expressivos do que a nova regra.
Já no caso das empresas, há benefícios fiscais com outras modalidades de tributação que podem ser mais vantajosas do que a atualização do valor do bem. A exemplo disso, está o lucro presumido que oferece alíquotas menores no imposto sobre imóveis.
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