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A Caixa Econômica Federal mudou as regras para quem busca o financiamento de imóvel pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza recursos da caderneta de poupança. As novas condições, válidas a partir de 1° de novembro, devem dificultar o acesso ao crédito imobiliário, pois vão exigir um maior valor de entrada.
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Para quem optar pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Pelo sistema Price, que trabalha com parcelas fixas, o valor aumentará de 30% para 50%. Dessa forma, a pessoa precisará guardar mais dinheiro para conseguir entrar em um financiamento.
Igor Gondim, professor do curso de Administração da ESPM, simula as alterações com base em um imóvel de R$ 500 mil. Pelo antigo modelo no SAC, a pessoa precisaria pagar R$ 100 mil de entrada. Agora esse valor subirá para R$ 150 mil. Já no sistema Price, a entrada, que antes era de R$ 150 mil, passará a ser de R$ 250 mil. “Isso com certeza vai reduzir o acesso ao financiamento imobiliário pelas famílias”, afirma.
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O professor explica que outra preocupação é o cenário de alta da Selic, que atualmente está em 10,75% ao ano, mas pode ser ampliada nas próximas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom). Com isso, as taxas cobradas pelas instituições financeiras para o financiamento imobiliário também devem aumentar, trazendo mais dificuldades para os brasileiros.
Além da exigência de um maior valor de entrada, a Caixa também passará a financiar a compra ou a construção individual de imóveis que tenham valor de avaliação ou de compra e venda limitado a R$ 1,5 milhão pelo SBPE. Antes, o crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros mais baixos, estava restrito a imóveis de R$ 1,5 milhão, mas as linhas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não tinham teto de valor do imóvel.
Segundo a instituição, as novas regras não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco. Nesses casos, em que a Caixa financia diretamente a construção, as condições atuais serão mantidas.
As propriedades já adquiridas também não terão as suas regras de financiamento alteradas, e as mudanças só valerão para futuros financiamentos.
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Em nota, a Caixa justificou que as restrições irão ocorrer porque a carteira de crédito habitacional do banco deve superar o orçamento aprovado para 2024. Caso não limitasse as condições de financiamento, a instituição teria de aumentar os juros cobrados.
“A Caixa estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e ao governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela Caixa, mas também pelos demais agentes do mercado”, explicou a instituição em nota oficial.
De acordo com Gondim, da ESPM, a exigência de um maior valor de entrada vai demandar um melhor planejamento financeiro por parte dos cidadãos interessados, o que inclui redução de despesas ou resgates maiores dos investimentos para conseguir o financiamento. Uma alternativa é buscar imóveis mais baratos ou negociar para reduzir o valor da propriedade e, consequentemente, da entrada.
Outra recomendação do professor é consultar diferentes instituições financeiras e comparar as taxas aplicadas por cada uma. Esta ferramenta do Banco Central pode ajudar na pesquisa, pois mostra os juros praticados por diversos bancos. “Apesar da Caixa ser a maior, os outros players podem oferecer melhores condições de financiamento”, destaca Gondim.
Antes de contratar um financiamento, a recomendação é realizar um planejamento financeiro detalhado, destacando todos os ganhos e despesas de uma pessoa. Gastos supérfluos, por exemplo, podem ser ajustados para possibilitar maior acúmulo de recursos. Reler sempre as condições oferecidas na operação também é importante, para evitar surpresas desagradáveis.
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Letícia Camargo, planejadora financeira CFP pela Planejar, traz outra dica fundamental: avaliar bem o valor que pode ser usado para o financiamento. “Às vezes, a pessoa pega o último centavo possível para dar de entrada. Isso, em geral, é complicado, porque a aquisição de um imóvel normalmente envolve outros custos que podem prejudicar o consumidor, seja com a mudança propriamente dita ou com reformas”, diz.
Os valores das parcelas também precisam ser considerados com cautela. De acordo com a planejadora financeira, muitos bancos costumam trabalhar com um limitador de 30% – ou seja, o financiamento não pode comprometer mais que 30% da renda bruta mensal do consumidor. Nem sempre, porém, essa porcentagem é apropriada, já que o cliente pode ter outros compromissos financeiros significativos em um mesmo mês.
Na hora de decidir entre o SAC e o sistema Price, é necessário entender as diferenças entre as duas modalidades. A primeira apresenta parcelas iniciais mais altas que, no entanto, vão diminuindo ao longo do tempo, já que passam por uma amortização constante. A segunda opção, por sua vez, conta com prestações fixas ao longo do financiamento.
Para quem quer reduzir as dívidas no decorrer do tempo, pode ser vantajoso escolher o SAC. No entanto, ele exige uma maior capacidade de pagamento inicial, que deve caber no orçamento de quem procura um financiamento de imóvel. “Na teoria, o SAC é melhor. Mas tem esses dois fatores: uma parcela maior no começo e, agora, a necessidade de pagar uma entrada correspondente a 30% do valor do imóvel na Caixa“, ressalta Camargo.
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