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Os fundos imobiliários (FIIs), assim como outros ativos de renda variável, enfrentaram um 2024 marcado por intensa volatilidade. O otimismo que predominou nos primeiros meses do ano passado, foi rapidamente substituído por um cenário de incerteza, no segundo semestre, quando os juros passaram a subir. O Banco Central iniciou um novo ciclo de aumento da Selic, que deve chegar a pelo menos 14,25% neste ano de 2025. Mas o que são os fundos imobiliários e qual a relação deles com os juros?
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Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade de investimento coletivo que reúne recursos de diversos investidores para aplicação em empreendimentos imobiliários. Geridos por profissionais especializados, esses fundos possuem cotas negociadas na bolsa de valores, lastreadas em ativos como lajes corporativas, shoppings e prédios comerciais.
Os rendimentos provenientes desses imóveis, como aluguéis e receitas operacionais, são distribuídos periodicamente aos cotistas, geralmente em forma de dividendos mensais, o que atrai investidores interessados em geração de renda.
No entanto, os FIIs não devem ser confundidos com investimentos de renda fixa, pois não oferecem um retorno garantido. Os rendimentos variam de acordo com a performance dos imóveis e o pagamento de aluguéis pelos inquilinos. Fatores como inadimplência, vacância ou flutuações no mercado imobiliário podem impactar diretamente os resultados do fundo, influenciando o retorno para os investidores.
Os FIIs, portanto, combinam potencial de renda recorrente com exposição ao risco do mercado imobiliário. E neste caso, os juros influenciam bastante na saúde financeira dessas operações. Na atual conjuntura de juros altos, a expectativa é de mais dificuldades para os fundos.
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A alta da Selic prejudica os FIIs ao tornar a renda fixa mais atrativa, desviando investidores e pressionando os preços das cotas. Além disso, FIIs que utilizam empréstimos ou financiamentos para aquisição de imóveis enfrentam custos maiores, enquanto juros altos encarecem os financiamentos imobiliários, reduzindo a demanda por imóveis e impactando fundos de tijolo.
Por falar em fundo de tijolo, há três tipos de FIIs disponíveis no mercado. Os outros dois são os chamados fundos de papel e os fundos de fundos. Os de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, escritórios e prédios residenciais, gerando retorno por meio dos aluguéis pagos pelos inquilinos.
Já os fundos de papel aplicam em títulos financeiros ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros fundos, com rendimentos provenientes dos juros e receitas desses ativos. ]
Por fim, os fundos de fundos (FOFs) alocam recursos em cotas de outros FIIs, sejam eles de tijolo, papel ou outros FOFs, oferecendo maior diversificação ao investidor por meio de uma combinação de diferentes estratégias e segmentos imobiliários.
Quer saber mais sobre os fundos imobilários? Esta reportagem explica como iniciar os investimentos neste produto e como a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima) divide as categorias desses fundos de acordo com suas estratégias.
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