Quem é dono de uma casa ou um apartamento pode ficar em dúvida entre colocar o imóvel para alugar em imobiliárias tradicionais ou em plataformas no estilo Airbnb, cujo foco desses negócios são os aluguéis por temporada.
Ao E-Investidor, o especialista Daniel Prado, sócio da Nau Capital, explica que, sim, há vantagens nesse modelo de investimento. Segundo suas pesquisas, um aluguel tradicional, atualmente, rende em torno de 0,50% por mês. “Você tem um imóvel de R$ 1 milhão, isso renderia algo em torno de R$ 5 mil”, exemplifica. Já no Airbnb, de acordo com Prado, o retorno varia entre 0,60% e 0,70%.
Um levantamento da Oxford Economics, realizado a pedido do Airbnb, mostrou que, em 2022, os gastos de hóspedes que fizeram reservas por meio do Airbnb no Brasil totalizou US$ 5,2 bilhões, o correspondente a R$ 24,96 bilhões na cotação de R$ 4,80 da terça-feira (27). Esses gastos são referentes à economia local (sem considerar o valor das acomodações), o que inclui setores como restaurantes, transporte, atividades e entretenimento.
O montante de US$ 5,2 bilhões, segundo a pesquisa, corresponde a 5,2% de toda a atividade turística direta (excluindo os ganhos dos anfitriões). Esta porcentagem teve um aumento de 31% na comparação com 2021. A plataforma também informou ao E-Investidor que novos anfitriões de todo o mundo que começaram a receber inquilinos entre janeiro e dezembro de 2022 obtiveram, coletivamente, mais de US$ 5,5 bilhões de dólares em renda no ano passado.
Anfitrião escolhe o próprio valor, mas há taxas
A companhia também explica que a escolha do preço por noite no imóvel fica a cargo do próprio anfitrião, que também pode definir preços personalizados, incluindo finais de semana e datas com alta procura, como feriados ou eventos especiais. “A ferramenta ‘Quanto Vale Meu Espaço’ ajuda novos anfitriões a estimarem os seus ganhos mensais com base em dados de reservas dos últimos 12 meses de anúncios semelhantes no Airbnb”, informou a plataforma.
Segundo o Airbnb, ainda há o “Preço Inteligente”, que anfitriões ativam e desativam a qualquer momento para alterar automaticamente os preços de diárias com base na demanda. Contudo, apesar do anfitrião ter essa liberdade, o Airbnb cobra taxas de serviços.
Os proprietários pagam uma taxa de serviço de 3% do subtotal da reserva. “O subtotal é seu preço por noite somado às taxas opcionais que o anfitrião cobra dos hóspedes, como uma taxa de limpeza, e não inclui taxas e impostos do Airbnb”, informa a plataforma. Os hóspedes, por sua vez, pagam uma taxa de serviço de cerca de 14%.
Em uma simulação, se o anfitrião cobrar US$ 100 por diária de uma estadia de três noites, mais US$ 60 pela taxa de limpeza, o subtotal da sua reserva é de US$ 360. A taxa de serviço do anfitrião (3% do subtotal) seria US$ 10,80, deduzida dos seus ganhos. Já o hóspede pagaria uma taxa de serviço de 14%, o correspondente a US$ 50,40. Neste exemplo:
- O anfitrião ganharia US$ 349,20
- O hóspede pagaria US$ 410,40
Maior liquidez
Além da taxa de retorno acima da média do mercado tradicional e a possibilidade do anfitrião definir o próprio valor, outra vantagem está na liquidez. Para Idean Alves, sócio e chefe da mesa de operações da Ação Brasil Investimentos, proprietários com imóveis parados podem se beneficiar da praticidade ofertada pela plataforma.
“Para quem já tem imóveis disponíveis para aluguel, que já estão há algum tempo parados, pode transformá-los de passivos em ativos graças às reservas recorrentes e normalmente com o ticket médio maior do que o aluguel tradicional, tendo-se em vista toda a comodidade”, disse.
Essa comodidade, citada pelo especialista, decorre da estrutura oferecida para os hóspedes, como mobília, utensílios, serviços de limpeza, café da manhã, lazer próximo, dentre outras, que faz o proprietário pode cobrar uma diária acima da média do aluguel tradicional. “O mercado está vendo com bons olhos a oportunidade de gerar liquidez para os proprietários, pois ele está transformando um imóvel ‘caro’ para aluguel mensal em um imóvel mais acessível para temporada”, explica.
Fundos imobiliários saem na vantagem
Apesar do retorno do aluguel ser mais atrativo pelo Airbnb do que por imobiliárias, Prado enfatiza que ambas as locações perdem para os fundos imobiliários. Isso porque, segundo ele, receitas que vêm de aluguel, são consideradas rendas, assim como salários, e estão sujeitas a dedução do Imposto de Renda (IR).
“Se uma pessoa ganha R$ 10 mil de salário e R$ 3 mil de aluguel, ela vai ter uma renda tributável de R$ 13 mil, que tem uma alíquota de 27,5%. O problema desse setor é que o imposto é muito elevado”, explica.
Idean Alves também colabora com a visão. “Os aluguéis tradicionais costumam render em torno de 0,5% líquido, considerando custos operacionais e impostos, enquanto que do Airbnb, em média, costuma ser mais alta, próxima a 1%. Já nos fundos imobiliários, vemos taxas hoje de 1,2%”, completa.
Contudo, para ele, apesar de ter uma taxa de retorno menor do que os FIIs, o Airbnb pode ser uma boa alternativa para quem está buscando uma renda maior com base no seu estoque de imóveis.
