FIIs: o que é e como funciona o aluguel de fundos imobiliários

Por Luíza Lanza

06/09/2022 | 4:22 Atualização: 07/10/2022 | 11:53

Para quem deseja investir no mercado imobiliário, uma das saídas é olhar para os FIIs, o que é e sua representatividade. (Foto: Envato)

Comprar a cota de um fundo de investimento imobiliário (FIIs) não é a única opção que o investidor possui para adentrar nesse mercado. Assim como as ações, os FIIs também podem ser alugados em uma operação onde o doador, o dono do ativo, os repassa para os interessados por um prazo determinado em troca de uma taxa de aluguel.

Durante o período do contrato, os doadores mantêm seus direitos sobre as cotas, incluindo o recebimento de dividendos. Na outra ponta, quem toma o FII emprestado fica com o direito de votação em eventuais assembleias.

Na prática, quem aluga um fundo imobiliário está de olho mesmo é na desvalorização do ativo. A operação mais comum feita por investidores com um FII alugado é a venda a descoberto, em que vende-se a cota esperando que o preço caia para, ao término do período do aluguel, recomprá-la por um valor menor e embolsar a diferença.

Como funciona os FIIs

Caso ainda esteja em dúvida sobre como funciona o FII, imagine o seguinte cenário: uma cota de FII vale R$ 100, mas o investidor acredita que ela pode se desvalorizar até chegar em R$ 80. Ele pode pegar esse ativo emprestado para devolver em 6 meses pagando um aluguel de 6%, por exemplo.

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“Ele vende a cota por R$ 100 e, se o cenário se concretizar, recompra por R$ 80, devolvendo para o doador pagando os R$ 6 de aluguel. O custo total é de R$ 86 e ele ganhou R$ 14 na operação”, exemplifica André Luzbel, head de renda variável da SVN Investimentos.

O cenário de riscos desse tipo de operação de investimento varia. Para quem repassa os ativos por tempo determinado e continua recebendo os dividendos, o aluguel dos FIIs não oferece muito perigo uma vez que a B3 e as corretoras, que intermediam as negociações, estabelecem algumas regras para proteger o investidor. “A Bolsa controla que o tomador não vai sumir, então para quem empresta a cota é risco zero. É até uma forma de fazer renda extra”, diz Luzbel.

Assim como no aluguel de ações, quem toma um FII emprestado está exposto aos riscos da variação dos preços no mercado – e isso precisa ser considerado. “O tomador de um FII aposta na queda de um fundo que ele acredita estar sobre precificado. Mas pode acontecer que o preço do ativo suba muito ao invés de cair e o investidor tenha que comprá-lo no topo na data estipulada pelo contrato do aluguel”, explica Felipe Paletta, analista da Monett. Nesse caso, o investidor tem prejuízo.

Por causa disso, é preciso estar muito atento às expectativas do mercado para os próximos meses antes de optar por alugar ou não um ativo. A indicação dos especialistas é que esse tipo de operação só seja realizada por investidores mais qualificados, com experiência na renda variável; e em momentos de baixa nos mercados.

Outro ponto para se atentar é a liquidez dos ativos. Se aquele FII não tiver muita demanda compradora ou vendedora, pode ser difícil repassá-los ou adquiri-los no fim do contrato de aluguel. “São poucas ofertas, o mercado está pouco maduro e ainda deve crescer muito nos próximos anos. Nesse momento, para o investidor de longo prazo, que não pretende fazer nenhum desinvestimento, o timing é ruim”, diz Paletta.

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