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Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm se mostrado opções interessantes para o investidor que busca diversificação sem abandonar a renda fixa. Esses títulos de crédito privado têm lastro em créditos imobiliários. Ou seja, quem adquire está financiando o mercado imobiliário – já que antecipa os créditos que o setor receberia em prazos mais longos – e ainda desfruta de isenção de Imposto de Renda.
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Com a lenta recuperação do mercado imobiliário, os CRIs tendem a ganhar ainda mais espaço neste momento. Alguns deles foram especialmente beneficiados pela disparada do IGP-M, que é usado como indexador em alguns desses títulos – embora a grande maioria, pelo menos 80%, seja atrelado ao IPCA.
As taxas de retorno variam consideravelmente. Há desde aqueles que pagam a inflação, mais juros entre 3% e 5%, até outros em que esse cupom adicional passa de 16%. “A remuneração do CRI depende da estrutura da operação: o tipo de projeto imobiliário, os riscos envolvidos e a garantia”, explica Maísa Oliveira, sócia e RI da Devant Asset.
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Como sempre, a rentabilidade é proporcional aos riscos envolvidos. Nos chamados CRIs corporativos, que possuem uma empresa como devedora, o risco é bem menor e dá para esperar ganhos na faixa de IPCA + 5%.
Por outro lado, os CRIs com lastro pulverizado têm carteiras com grande número de mutuários (às vezes milhares). Para compensar o risco maior que esses devedores oferecem, o cupom de juros fica entre 13% e 15%, mais a reposição da inflação.
Para a pessoa física, a compra direta de CRIs é muito difícil. Isso porque eles são vendidos principalmente na forma da oferta pública CVM 476, que é limitada aos investidores qualificados, com pelo menos R$ 1 milhão já investidos.
“Os poucos CRIs que chegam ao pequeno investidor são bem simples. Isso porque o CRI tem uma estrutura naturalmente complexa, com grande número de documentos”, diz Rodrigo Possenti, gestor da Fator Administração de Recursos (FAR).
Ao investidor comum, o canal de compra direta que resta é o mercado secundário. Mas há algumas dificuldades nesse caminho. É preciso dispor de um montante elevado, já que os CRIs não têm tíquetes baixos, e também de um conhecimento do setor imobiliário que é pouco comum em quem não trabalha na área.
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“Só faz sentido comprar CRI diretamente quando se tem a capacidade de monitorar os detalhes dos diferentes setores, como os shopping centers e os loteamentos”, diz Oliveira.
Outra possibilidade de ter acesso a CRIs é comprando cotas de fundos de renda fixa crédito privado que possuem esses certificados na carteira. A principal vantagem é que o trabalho de curadoria dos CRIs e dos projetos que eles financiam passa a ser feita por gestores experientes.
“O gestor do fundo usa seu conhecimento do mercado imobiliário para avaliar as obras e conhecimentos jurídicos, para analisar se as garantias estão bem amarradas”, explica Oliveira. “Há muitas nuances que precisam ser consideradas.”
Esse trabalho de avaliação dos CRIs da carteira é refeito constantemente. Isso permite que, caso um papel se deteriore, passando a oferecer um risco desvantajoso, o fundo saia a tempo.
“Enquanto um fundo de ações revisa os fundamentos da empresa a cada três meses, quando saem os balanços, nós não podemos esperar e revisamos os CRIs o tempo todo”, diz Oliveira. “Com uma boa gestão ativa, nunca tivemos um evento de crédito. Nossas operações têm boas garantias e são resilientes.”
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Outro benefício para o investidor do fundo é a possibilidade de diversificação. Enquanto quem compra um CRI diretamente tem seu risco atrelado ao sucesso daquela operação, o portfólio de um fundo tem dezenas de CRIs, o que ajuda a diluir o risco entre vários empreendimentos.
Além disso, muitos fundos de renda fixa crédito privado compõem a carteira não apenas com CRIs, mas também com outras classes de ativos, como títulos públicos e debêntures, por exemplo. Assim, há diversificação também entre os tipos de risco: imobiliário, bancário, do governo e do varejo.
O acesso aos fundos é mais democrático, já que alguns têm tíquetes iniciais de apenas R$ 100 e a regra de liquidez é conhecida desde o início, sem surpresas: há desde fundos D+0, que permitem resgate imediato, até D+360 (dias).
“Para quem comprou o papel diretamente, a liquidez é menor que a de uma debênture, ainda que o mercado secundário tenha se desenvolvido muito de 2017 para cá”, pondera Oliveira.
Um terceiro caminho para ter acesso aos CRIs é comprar cotas de fundos imobiliários que tenham recebíveis na carteira, popularmente conhecidos como “fundos de papel”. Aqui, como nos fundos de renda fixa, também há a facilidade de se contar com o trabalho do gestor para fazer a curadoria dos títulos.
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“O gestor pode estruturar diretamente os CRIs: escolher os players, colocar garantias que tem mais conforto, melhorar as taxas. Ele tem a liberdade de desenhar a operação da melhor maneira possível”, diz Possenti, da FAR.
Há, porém, uma vantagem adicional nessa terceira via, que é típica do FII. Como os cotistas de um fundo de renda fixa podem sair qualquer momento, o gestor precisa ter mais liquidez na carteira para pagá-los. Para isso, é obrigado a escolher CRIs mais líquidos e menos rentáveis. Já o caso de um FII é diferente.
“O gestor do FII não precisa se desfazer dos CRIs em nenhum momento porque ele não toma resgate. Como as cotas do FII são negociadas no mercado secundário, ele não precisa vender ativos da carteira para pagar os cotistas que deixam o fundo”, compara Possenti.
Por falar em mercado secundário, a venda das cotas de FIIs também é fácil, mas a liquidez varia conforme o fundo. “Quanto maior o fundo, maior a liquidez. Os FIIs mais famosos e populares têm liquidez diária”, afirma o gestor da FAR.
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O espectro de rentabilidade também varia de acordo com o risco envolvido no empreendimento, com a variação do IPCA mais cupom de juros entre 4% e 12%.
Possenti conta que há alguns papéis que oferecem retornos maiores, mas ele prefere não comprá-los. “Pense em um empreendimento hoteleiro no Rio de Janeiro, por exemplo: será que este é um bom momento? Um CRI que paga o IPCA mais 16% tem tanto risco que não nos interessa ”, diz.
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