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A liquidação do Banco Master, decretada pelo Banco Central em 18 de novembro, deve testar a capacidade de recuperação dos fundos imobiliários de escritórios nesta reta final do ano, que acumulam rentabilidade de 17% em 2025. Acontece que o fim das operações da instituição financeira vai disponibilizar de uma só vez cerca de 24 mil metros quadrados em regiões de alto padrão da cidade de São Paulo, elevando a oferta de salas comerciais em um momento de retomada do segmento.
Em tese, o excesso da oferta pode forçar uma queda dos preço das locações e, consequentemente, reduzir a capacidade dos FIIs de lajes corporativas de distribuir rendimentos elevados aos cotistas. A possibilidade surge em um período que o mercado se ajusta com as expectativas para início do ciclo de corte de juros no Brasil, previsto para acontecer no primeiro trimestre do próximo ano. Esse movimento favorece os fundos imobiliários de tijolos, aqueles que geram renda com a locação de imóveis físicos, já que a queda da taxa Selic estimula a atividade econômica e aumenta a demanda por locações.
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Por isso, com a liquidação do Master, investidores e analistas observam como esse segmento deve reagir nos próximos meses diante da devolução das salas comerciais. A princípio, o maior impacto deve ocorrer na Vila Olímpia, bairro nobre da capital paulista. Segundo Carolina Borges, chefe de análise da EQI Research, o Banco Master ocupa 14,5 mil metros quadrados no Auri Plaza Faria Lima. Com a desocupação desse espaço, a estimativa é que a taxa de vacância (desocupação) do bairro suba de 11,16% para 18,8%.
Para a especialista, a mudança é relevante, dado que a região conta com apenas 13 edifícios classificados como alto padrão pela SiiLA, ferramenta que reúne informações sobre o mercado imobiliário corporativo e divide os imóveis comerciais em classes com base nas características do ativo.
“O preço médio de locação na região gira em torno de R$ 153/m² (frente aos atuais R$ 226/m² praticados no Auri), reflexo de um mercado competitivo, heterogêneo e menos “premium” do que a Faria Lima propriamente dita”, diz Borges.
Já o impacto na Faria Lima, onde se concentra o centro financeiro do País, deve ser mais suave. Na famosa avenida, o Master ocupa 9,9 mil metros quadrados distribuídos em dois edifícios: Pátio Victor Malzoni, com 1,9 mil metros quadrados, e Birmann 32, com 8 mil metros quadrados. A devolução desses escritórios elevaria a vacância do entorno de 9,6% para 11,4%, diferença que, segundo Borges, deve ser absorvida pela alta demanda na região. “Não por acaso, os aluguéis médios ficam em torno de R$ 290/m², quase o dobro da Vila Olímpia”, destaca.
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Embora a liquidação do banco tenha capacidade de elevar a vacância, as duas regiões da capital paulista já comprovaram ao mercado a sua capacidade de absorver “choques” dessa magnitude. Para Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII, o episódio tende a gerar apenas ruídos para o mercado de lajes corporativas. Ele cita o caso de inadimplência da WeWork, empresa de escritórios compartilhados, que afetou a receita de seis fundos imobiliários no ano passado, como exemplo de liquidez do segmento.
“Vários prédios premium sofreram inadimplência, renegociação e risco de retomada. Mesmo assim, o mercado acomodou”, diz Barbosa.
Entre os três fundos imobiliários com exposição ao Master, o BGR B32 (BGRB11) tende a ser o mais afetado pela decisão do Banco Central. Segundo o relatório gerencial mais recente, o Banco Master e o Banco Letsbank S/A, também liquidado no dia 18 de novembro, respondiam juntos por 17% da receita do FII.
Já os fundos Catuaí VBI Triple A (BLCA11) e Pateo Bandeirantes (PATB11), que têm participação no Pátio Victor Malzoni, devem sofrer um impacto menor. Isso porque o espaço ocupado pelo Master responde menos de 5% da torre comercial. “É um dos ativos mais líquidos e caros do país”, ressalta Barbosa sobre a capacidade do imóvel de encontrar novos inquilinos.
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A rentabilidade dos fundos imobiliários de escritórios avançou 2,46% no acumulado de novembro, segundo dados da Economatica. No acumulado do ano, os ganhos chegam a 17%. O fôlego reflete a precificação dos analistas com a mudança da política monetária no País e também com o retorno gradual do modelo presencial. Como mostrou o Broadcast, no último mês, o Nubank (ROXO34) fechou contrato de locação do edifício Capote 2010, localizado no bairro de Pinheiros, em São Paulo (SP), para acomodar os funcionários após anunciar o fim do home office a partir de julho do próximo ano.
Ainda assim, esses dois elementos sozinhos não são suficientes para viabilizar bons rendimentos aos investidores. O caso do Banco Master, na visão de Borges e Barbosa, reforça a necessidade de priorizar a qualidade dos portfólio dos FIIs, com foco especialmente para os imóveis com boas localizações, ativos com alto padrão e diversidade de inquilinos. Esse conjunto de fatores ajuda a minizar os riscos de inadimplência caso os locatários deixem de pagar seus aluguéis ou saia dos imóveis antes do prazo previsto.
“A liquidação do Master não altera a tese estrutural dos eixos corporativos de São Paulo, mas reforça que o risco relevante para FIIs está menos no evento isolado e mais na qualidade dos ativos”, diz Borges. ncia dos gestores.
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