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O mercado de fundos imobiliários (FII) chega a dezembro embalado por uma combinação rara: curva de juros em distensão, recuperação gradual de segmentos antes pressionados e um fluxo crescente de investidores em busca de renda passiva. Nesse ambiente, bancos e corretoras optaram por ajustes mínimos, ou manutenção total, nas carteiras recomendadas de FIIs, priorizando previsibilidade, assimetria de longo prazo e exposição calibrada aos setores mais sensíveis ao ciclo monetário.
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A EQI Research decidiu não promover alterações na carteira para o mês. “Para dezembro, não realizaremos mudanças na composição da carteira de FIIs”, afirma a equipe, destacando que os ajustes feitos anteriormente “estão se mostrando positivos” e que seria “prematuro reverter ou acelerar qualquer ajuste agora”. A casa mantém a estratégia de diversificação equilibrada entre tijolo e crédito, com foco em preservação de renda real e assimetria de longo prazo.
O desempenho de novembro reforçou essa postura: a carteira subiu 1,56%, ligeiramente abaixo do IFIX (+1,86%), mas ainda acumula alta de 19,4% no ano, frente a 17,5% do índice. Entre os maiores destaques estiveram LVBI11 (+5,1%) e HGRE11 (+3,2%), enquanto os FIIs de papel BTCI11 e VCJR11 ficaram entre os piores desempenhos. A EQI explica que a forte alta do mês foi puxada pelo segmento de lajes corporativas, que “voltou a liderar as altas do IFIX”, impulsionado pela melhora das expectativas de juros e pela maior confiança na recuperação dos escritórios de São Paulo.
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Segundo a casa, os fundos de escritórios seguem sendo “os mais sensíveis à precificação de juros”, carregando também o maior desconto sobre o valor patrimonial, o que favorece uma reprecificação adicional em 2026. A empresa destacou ainda que logística e shoppings também reagiram à queda das expectativas de inflação e ao início de uma narrativa mais favorável ao ciclo de cortes. Entre os fundos de crédito, a inflação mais baixa pressionou estruturas indexadas ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), mas a tese permanece: em um ambiente de juros cadentes e inflação controlada, esses ativos “tendem a capturar valor”.
Após avaliar o cenário, a EQI avalia que a carteira segue bem posicionada e reafirma sua visão otimista. “Seguimos com visão construtiva”, escrevem os analistas, destacando que inflação mais comportada, início do ciclo de cortes em 2026 e melhora gradual nos fundamentos imobiliários criam um ambiente favorável ao desempenho relativo dos ativos selecionados.
Já o Andbank apresentou uma análise mais ampla sobre a indústria de FIIs. A casa observa que, com a Selic em patamares elevados nos últimos anos, os fundos passaram a recorrer com mais frequência ao pagamento em cotas como forma de financiar aquisições e incorporações. “Quando o capital fica mais escasso, a cota passa a funcionar como moeda”, dizem. Esse mecanismo, no entanto, não é neutro: embora possa destravar valor e reorganizar portfólios, também pode diluir retorno quando mal executado.
Segundo o banco, nos últimos meses a dinâmica ficou evidente, com operações envolvendo SARE11, BTLG11 e JSRA11. Ao mesmo tempo, fundo de fundos (FOFs) e fundos multiestratégia com posições antigas passaram a utilizar incorporações como forma de evitar a realização de prejuízo caixa. A instituição enfatiza que o pagamento em cotas “não é positivo nem negativo por definição”, sendo essencial entender o contexto estratégico de cada operação.
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No cenário macro, o Andbank destaca que o IFIX encerrou novembro em alta e renovou máximas históricas, impulsionado pelo alívio gradual na curva de juros. Fundos de tijolo mais sensíveis ao ciclo, como shoppings e lajes corporativas, se beneficiaram desse ambiente, enquanto os fundos de recebíveis apresentaram comportamento misto devido à normalização de dividendos após meses de rendimentos elevados. A dinâmica agregada, porém, segue positiva: “O índice segue acumulando ganhos no ano, favorecido pelo fluxo consistente de investidores”, diz o relatório.
A Empiricus, por sua vez, afirma que novembro trouxe volatilidade, mas acabou em terreno positivo, mesmo com incertezas persistentes nos Estados Unidos. “A ausência de dados econômicos relevantes ainda gera incerteza”, afirma o relatório, mencionando que a expectativa de cortes tanto pelo Federal Reserve (Fed, o Banco central dos EUA) quanto pelo Comitê de Política Monetária (Copom) deve continuar dominando o mercado em dezembro.
A casa chamou atenção para a recuperação dos fundos de escritórios, que vinham ficando para trás, e para a penalização recente dos fundos de crédito indexados à inflação, provocada pela desaceleração do IPCA. Apesar disso, a Empiricus considera que boa parte dos preços atuais oferece uma “janela de entrada interessante”, especialmente mirando 2026.
Para dezembro, o banco montou sua carteira focando em ativos financeiros e shoppings centers.
| FIIs recomendados |
|---|
| HGRU11 – CSHG Varejo |
| HSML11 – HSI Malls |
| XPML11 – XP Malls |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| RBRP11 – RBR Properties |
| KNHF11 – Kinea Hedge Fund FII |
| KNIP11 – Kinea Índice de Preços |
| KNUQ11 – Kinea Unique HY CDI |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários |
Para dezembro, a Empiricus sugere a venda integral do do Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZRI11). Os valores devem ser alocados à compra do Kinea Renda Imobiliária (KNRI11).
| FIIs recomendados |
|---|
| BRCO11 – Bresco Logística |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| PMLL11 – Patria Malls |
| RBRR11 – RBR High Grade |
A AndBank realizou uma mudança pontual, colocando TVRI11 no lugar de RZTR11.
| FIIs recomendados |
|---|
| KNSC11 – Kinea Securities |
| BTCI11 – BTG Pactual |
| MCCI11 – Maua Capital |
| VCJR11 – Vectis |
| CPTS11 – Capitania Securities |
| MCRE11 – Maua Capital |
| TVRI11 – Tivio Renda Imobiliaria |
| JSRE11 – JS Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logistico |
| BBIG11 – BB Premium Malls |
Para dezembro, a EQI manteve sua composição da carteira de FIIs.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
| RBRL11 – RBR Log |
| HGRE11 – Pátria Escritórios |
| LVBI11 – VBI Logístico |
| MANA11 – Manati Capital Hedge Fund |
| RBRY11 – RBR Private Crédito Imobiliário |
| MCRE11 – Mauá Capital Real Estate |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| XPML11 – XP Malls |
A carteira recomendada de FIIs do Santander passou por uma mudança em dezembro. A corretora retirou o fundo Valora Hedge Fund (VGHF11).
| FIIs recomendados |
|---|
| MCCI11 – Mauá Capital |
| HGCR11 – Pátria Recebíveis Imobiliários |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários |
| PCIP11 – Pátria Crédito Imobiliário |
| BTHF11 – BTG Pactual Hedge Fund |
| KNHF11 – Kinea Hedge Fund |
| XPML11 – XP Malls |
| HSML11 – HSI Malls |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| VILG11 – Vinci Logística |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
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