“O financiamento imobiliário não vai voltar para os bancos”, diz SPX Capital

As perspectivas para o início de queda dos juros nos Estados Unidos em setembro deste ano não animam a SPX Capital para expandir os projetos no exterior. Pedro Daltro, sócio e diretor de real estate da gestora com mais de R$ 58,7 bilhões sob gestão, acredita que 2024 ainda reserva mais eventos negativos do que positivos para os mercados, o que exige cautela na estratégia de investimentos.

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A análise está ancorada na decisão do Federal Reserve (Fed), Banco Central dos Estados Unidos, que informou que o ciclo de afrouxamento monetário só deve iniciar quando os dirigentes estiverem confiantes de que a inflação alcançará a meta de 2%. Ou seja, o momento de avaliar as oportunidades no exterior será após o primeiro reajuste nos juros.

Atualmente, a SPX possui três fundos de investimento em real estate com R$ 1,9 bilhão sob gestão, mas a gestora já tem planos plano para expandir as operações no setor. Por ora, os projetos no exterior estão fora do radar e só devem retomar em 2025. Já no ambiente doméstico, Daltro revela que vai lançar um fundo imobiliário de papel com foco no segmento residencial até o fim de 2024.

O setor de real estate voltou a entrar no radar dos investidores com o início dos cortes na Selic , em 2023. Sensíveis a taxa de juros, os ativos do setor se beneficiam com o barateamento das linhas de crédito para a compra e financiamento de imóveis.

O objetivo da gestora é aproveitar as janelas de oportunidades no mercado de FIIs com o aumento dos saques da poupança, principal fontes de recursos para o financiamento de imóveis. Ao longo de três anos consecutivos, a caderneta de poupança acumula saldo negativo. Em 2021, os saques superaram R$ 35,4 bilhões aos depósitos. Já em 2022 e em 2023, as retiradas foram R$ 103,2 bilhões e R$ 87,8 bilhões superiores aos novos aportes, respectivamente, segundo os dados do Banco Central. “O financiamento imobiliário não vai voltar para os bancos porque o brasileiro gosta mais de investir em fundos do que na poupança”, diz Daltro.

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A gestora também enxerga oportunidades no setor de logística com a necessidade do consumidor em receber seus produtos em um tempo cada vez menor. Na esteira de aproveitar esse movimento, a SPX estuda lançar, até o fim do ano, um fundo de desenvolvimento focado apenas para a construção de galpões logísticos.

Veja os principais trechos da entrevista:

E-Investidor – Com o ciclo de queda da Selic no radar, a SPX tem planos de lançar novos fundos?  

Pedro Daltro – Vemos um crescimento do mercado de capitais ocupando os bancos no financiamento do setor. O investidor também está mais acostumado com os fundos imobiliários, com 2,6 milhões de brasileiros nesse setor – esse número correspondia a cerca de 500 mil há cinco anos. Por isso, vejo que o financiamento imobiliário não vai voltar para os bancos porque o brasileiro gosta mais de investir em fundos do que na poupança. Em paralelo, continuamos achando a tese de logística muito boa. É um setor que está chegando mais perto das cidades para fazer as entregas mais rápidas. Neste cenário, devemos fazer um fundo de desenvolvimento logístico e pretendemos lançar um fundo voltado para a linha de crédito para participar do crescimento do mercado de capitais como financiador imobiliário.

Os CRIs correspondem a 73% do portfólio do fundo SPXS11, com predominância pelo residencial. Por que a preferência por esse segmento?

Trata-se de uma aposta porque os recursos da poupança caíram. Algo tem que substituir ou, caso contrário, o setor vai enfrentar um período bem difícil. Além disso, o capital do nosso concorrente, que é a poupança, está diminuído, mas a quantidade de projetos continua crescendo. Se você andar pelas ruas da cidade de São Paulo, por exemplo, vai observar inúmeras obras que precisam ser financiadas. Por isso, achamos que esse é o investimento mais rápido e com o melhor  potencial de valorização por ter uma menor concorrência. Os bancos continuam com o capital voltado para a pessoa física no pós-obra. O grande “X” da questão é quem financia a obra. Por isso, temos 73% de CRI residenciais no portfólio.

Os segmentos de shoppings e lajes corporativas também apresentam oportunidades de investimento com a projeção da Selic a 9,5% até o fim do ano? 

O setor possui dois mundos completamente diferentes. Há a região da avenida Faria Lima (na cidade de São Paulo e onde concentra os principais escritórios de mercado financeiro do País), com preços dos aluguéis crescendo acima da inflação e com vacância entre 5% a 10%, e o restante da cidade de São Paulo, que ainda não reajustou o valor nem pela inflação. Ou seja, não sabemos se vamos conseguir fazer boas operações porque a Faria Lima está relativamente bem precificada e, no resto da cidade, não houve avanço. Se as projeções dos juros mudarem junto com outras situações macroeconômicas, vamos voltar a pensar em investir nesse segmento. Já no setor de shoppings, gostamos mais de investir nas ações das empresas do que nos títulos de dívida porque ainda vemos um desconto nas empresas de shopping listadas. Há uma procura dos fundos imobiliários para comprar o portfólio desses shoppings, o que tem ajudado a subir o preço. Ao comparar o preço desse portfólio de shoppings com as ações das empresas listadas em bolsa, há um desconto ainda maior.

E em outros países, como a SPX enxerga esse mercado?

Hoje, o mercado americano está em uma situação bem complicada. Começou no setor de escritórios, mas está se espalhando para os outros setores. Não é uma crise igual a 2008 porque o nível de alavancagem não é o mesmo, mas os juros saíram de 0% para os atuais 5,25% e 5,50% ao ano e isso ninguém esperava. Não dá para saber se é o momento ideal para investir porque o cenário macroeconômico está piorando muito neste ano e acho que o efeito da política monetária do Fed está surtindo agora. A China também tem problemas no setor imobiliário, enquanto na Europa pode ser que tenha corte de juros no meio do ano, mas ainda não vemos um momento atrativo.

Há uma previsão de expandir as operações da gestora para o exterior?

Olhamos para o fim deste ano em diante. Não tenho perspectiva se vai ser no último trimestre ou no primeiro trimestre de 2025. Vamos olhar o cenário macroeconômico. Quando o Fed reduzir as taxas de juros, vamos avaliar os primeiros impactos desse efeito que acontecem seis a nove meses depois do primeiro reajuste. Até lá, há muita coisa para acontecer, com mais eventos negativos do que positivos em 2024. Mas o fato é que faltam residências nos Estados Unidos, como faltam no Brasil também. Se falta por oferta, e há demanda, achamos que faz sentido entrar no setor residencial.

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