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O principal Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) da Bolsa paulista subiu 15,49% no acumulado de 2023. O indicador saiu dos 2.867,13 pontos no fim de 2022 e terminou o ano passado em 3.311,43 pontos. Para Luis Novaes, analista da Terra Investimentos, a queda da taxa básica de juros da economia, a Selic, explica o bom desempenho desses ativos.
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“Esse movimento de baixa de juros e fechamento da curva futura tornou os fundos imobiliários atrativos mais uma vez, considerando que, de modo geral, seus portfólios devem apresentar valorização e os rendimentos podem ser maiores”, afirma Novaes.
A Selic começou 2024 em 11,75% ao ano. A taxa passou por um forte ciclo de alta, indo de 2% ao ano para 13,75% entre 2021 e 2022. Desde agosto de 2023, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) passou a cortar a taxa em 0,5% nas últimas quarto reuniões, o que deixou a Selic no patamar atual.
Segundo o mais recente boletim Focus, o mercado espera que a taxa básica de juros da economia encerre 2024 em 9% ao ano. Ou seja, a estimava é que os cortes devem continuar, algo que vai beneficiar diretamente os fundos imobiliários.
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Mesmo que os números mostrem um tom positivo, ainda existem investidores que temem a volatilidade do mercado e acabam preferindo comprar imóveis ao invés de aportar nos fundos imobiliários. É justamente isso que Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research não recomenda fazer.
“Investir via fundos imobiliários traz benefícios como liquidez, maior exposição a setores diferentes da economia e a possibilidade de ter em seu portfólio imóveis de alto padrão”, explica.
Já Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei, comenta que a volatilidade do mercado também acontece com os imóveis físicos. “Quando os juros sobem, a compra de imóvel financiado fica mais cara, o que diminui a liquidez ou obriga o proprietário a diminuir o valor do imóvel para venda. As pessoas pensam que os imóveis delas não ficam mais baratos, mas se eles quiserem vender, também precisam colocá-lo no valor do mercado, que pode ser menor que o pago inicialmente”, diz Ferraretto.
Para investir em FIIs, o primeiro passo que o investidor deve ter em mente é saber a diferença de cada um deles, como os fundos de papel, logística, lajes corporativas e shoppings. Veja a seguir a expectativa dos analistas para cada um deles.
Os fundos imobiliários de papel são fundos que buscam ganhar rentabilidade com títulos de dívida, como CRIs e CRAs. Ou seja, eles ganham dinheiro emprestando dinheiro para empresas do setor imobiliário. O juro é o melhor amigo desse segmento.
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Por isso, segundo Ferraretto, esse setor pode ser o único que não deve se beneficiar totalmente da queda de juros. “Os fundos imobiliários de papel que possuem títulos de dívidas menos arriscados podem sentir negativamente a queda da Selic, já que eles operam com uma rentabilidade menor sobre a dívida”, diz Ferraretto.
Nesse sentido, o analista da Mirae Asset, Pedro Galdi, afirma que para o investidor fugir dessa armadilha, ele precisa observar quais são os fundos que estão recebíveis mais antigos, visto que somente as novas emissões devem operar com a Selic menor. “A queda da Selic tende a impactar fundos de papel pelo rendimento de novas CRIS emitidas, mas as velhas continuarão com taxa atrativa para os cotistas”, afirma Galdi.
Por outro lado, o diretor de gestão da Integral Brei, traça outro caminho para esse problema. “Os fundos que investem em títulos mais arriscados conseguem manter uma boa rentabilidade mesmo com a queda da Selic. Eles podem ser uma saída”, explica. A única questão para isso, é que o investidor precisa lembrar que quanto maior a rentabilidade, maiores as chances de perda. Cabe somente ao individuo decidir se ele aceita correr esse risco alto.
Para os fundos de papéis, os analistas recomendaram o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), Capitania Securities II (CPTS11) e o Fundo de Fundos Kinea (KFOF11).
Todos os demais segmentos não possuem a polêmica da queda da Selic, pelo contrário, os juros baixos é benéfico para eles. De acordo com Carolina Borges, os fundos de lajes corporativas, conhecidos como escritórios, sofreram fortemente na pandemia com o temor do abandono do modelo de trabalho presencial e a adoção do home office. “Com o passar do tempo, a retomada do trabalho presencial ficou clara e as coisas melhoraram para esse setor”, afirma.
Ela comenta que algumas regiões estão com os aluguéis mais deprimidos em São Paulo, como a região da Chácara Santo Antônio, próximo ao Morumbi, por exemplo. “No entanto, essa mesma região pode apresentar dividendos mais atrativos a partir do segundo semestre desse ano, quando a vacância tende a diminuir e o poder de barganha deve voltar ao proprietário”, comenta.
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Os papéis recomendados pelos especialistas para esse setor são: TRX Real Estate (TRXF11) e CSHG Prime Offices (HGPO11).
Já os fundos de shopping tende a se beneficiar duplamente com a queda da taxa de juros. Segundo Ferraretto, os juros baixos tendem a ajudar todo o setor varejista, que é o pagador dos alugueis desses imóveis. “Com isso, as chances de uma grande taxa de vacância nos shoppings diminuem, o que é muito positivo para esse setor”, diz.
Ele também comenta que o e-commerce também deixou de ser uma ameaça para as lojas físicas. “No passado se discutia muito sobre isso, mas vemos hoje muitas empresas usando a loja física no shopping como uma opção de retirada dos produtos. O que reforça a necessidade do meio físico”, explica o diretor de gestão da Integral Brei.
Sendo assim, os analistas recomendam os fundos XP Malls (XPML11) e o Vinci Shopping (VISC11).
A mesma premissa também é valida para os fundos de logística em relação à regalia dos juros menores. Carolina Borges, da EQI, explica que essa está caminhando para um leve alta da demanda que garante uma estabilização da vacância.
“Não vejo grande gatilhos para uma forte valorização dos fundos de logística, mas vemos essa modalidade com uma boa proteção contra a inflação, visto que eles tendem a repassar a inflação por meio dos contratos de aluguel”, diz Borges.
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Os fundos recomendados de logísticas pela Mirae, EQI e Terra Investimentos são o Bresco Logística (BRCO11), BTG Pactual Logística (BTLG11) e Vinci Logística (VILG11).
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