FIIs devem ter um ano desafiador, dizem analistas. Entenda por quê

Assim como as ações da Bolsa de Valores, os fundos imobiliários (FIIs) são mais uma classe de produtos de investimentos que devem ser afetadas pelos juros altos
A afirmação está no relatório feito pelas analistas da XP Maria Fernanda Violatti e Maria Irene Jordão, divulgado na tarde desta segunda-feira (13), com entrevistas das gestoras Capitânia, Kinea, Mauá, RBR, TG Core, Valora, VBI e XP Asset

Assim como as ações da Bolsa de Valores, os fundos imobiliários (FIIs) são mais uma classe de produtos de investimentos que devem ser afetadas pelos juros altos.

A afirmação está no relatório feito pelas analistas da XP Maria Fernanda Violatti e Maria Irene Jordão, divulgado na tarde desta segunda-feira (13), com entrevistas das gestoras Capitânia, Kinea, Mauá, RBR, TG Core, Valora, VBI e XP Asset.

O estudo aponta que o ano de 2023 deve ser desafiador para os fundos, principalmente em relação a uma possível tributação de dividendos.

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A Kinea, por exemplo, espera dois movimentos no mercado de FIIs para 2023: absorção de vacância e dinâmica dos juros. No primeiro caso, se considerado o aumento no número de locatários, o balanço dos fundos imobiliários pode aumentar, melhorando o pagamento de dividendos. Já no segundo ponto, “se houver cortes no segundo semestre, pode ocorrer uma melhora nas perspectivas para os fundos imobiliários”, diz o relatório.

Porém, por conta de risco fiscal, os entrevistados temem que a trajetória da taxa de juros, assim a inflação pressionada, persista. Ambos os dados devem impactar diretamente nos contratos e na dinâmica do mercado imobiliário.

A XP espera que a Selic – atualmente em 13,75%. – permaneça nesse nível até meados de 2024, quando deve começar a abaixar, até terminar 2024 em 11% ao ano. O boletim Focus desta segunda-feira (13) também apontou para um juros na casa dos 12,75% até o final deste ano.

Segundo o estudo, a taxa deve ser mantida em patamares mais elevados para controlar expectativas e evitar repiques na inflação.

Outro ponto de preocupação do mercado, segundo o relatório, são as possíveis mudanças de tributação dos dividendos, pois a medida pode comer uma parcela do lucro do cotista. A última vez que o presidente Lula (PT) comentou sobre o assunto foi em entrevista à GloboNews, no começo deste mês. “Épreciso fazer uma reforma tributária de verdade para que as pessoas mais ricas, para as pessoas que vivem de dividendos, para as pessoas que ganham mais dinheiro paguem mais Imposto de Renda”, disse Lula.

Como não houve mais menções ao assunto, ainda não se sabe se haverá realmente uma tributação ou não dos FIIs. Mesmo assim, Violatti e Jordão ressaltam que mesmo com discussões de uma eventual tributação dos dividendos, a classe continua atrativa.

Os gestores entrevistados explicam que os impactos para o setor ainda são difíceis de quantificar, pois ainda não há proposta nem previsão de quando o tema será discutido no Congresso. Além disso, a medida só entrará em vigor no ano seguinte à aprovação do governo.

De acordo com a Economatica, hoje mais de 2 milhões de pessoas investem em fundos imobiliários, que distribuem dividendos isentos do imposto de renda – inicialmente a plataforma de dados divulgou um número mais elevado, mas junto com informações da B3 corrigiu o volume para 2 milhões.

Há tendências positivas no setor?

O relatório aponta haver consenso de que o ano deve ser mais positivo para o desempenho de fundos de recebíveis atrelados ao CDI e à inflação, já que o retorno desses produtos pode subir conforme esses indicadores seguem em alta.

Porém, há divergências entre os gestores sobre quais outros tipos de fundos imobiliários devem ser positivos ao longo de 2023.

A Mauá, por exemplo, defende que os fundos de papel com alocações mais defensivas (high grade, ou alto grau de segurança) representam uma boa aposta para 2023. Muitos desses produtos são indexados ao IPCA, e, quando o índice sobe, o retorno desses fundos aumenta, o que melhora a remuneração dos cotistas.

Já a Capitânia citou os Fundo de Fundos (FOFs) como segmento que deve ter boa performance em 2023. “Estão negociando com um desconto relevante para as cotas patrimoniais (uma média de 15-20%), o que em nossa visão é uma discrepância de mercado. Além disso, esses fundos vêm pagando dividendos competitivos quando comparados a outros setores.”

Já outros entrevistados dizem estar de olho na classe de fundos de tijolo. A Valora, por exemplo, acredita que FIIs de shoppings podem se deslocar do restante dos fundos de tijolo, com a perspectiva do aumento de receitas.