Os ETFs (Exchange Traded Fund, fundo atrelado a uma carteira de ativos que busca um retorno semelhante a um índice de referência) globais e os fundos mútuos globais têm se tornado investidores relevantes na indústria brasileira de fundos imobiliários (FIIs). Segundo os dados do Santander, esse grupo – classificados como investidores não residentes – responde por 16% do volume negociado dos FIIs na bolsa de valores. Em 2019, essa participação era de apenas 5%.
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O crescimento mostra que esse grupo pode se tornar importante formador de preço nessa classe de ativos. Ainda de acordo com o banco, os investidores não residentes possuem uma alocação atual no mercado de fundos imobiliários em torno de US$ 800 milhões – equivalente a R$ 5 bilhões ao considerar a cotação do dólar a R$ 6,26.
Os aportes visam perspectivas de retornos atrativos em diferentes horizontes de tempo, com a possibilidade de ficar posicionado em países emergentes e aproveitando a liquidez dos principais fundos imobiliários na bolsa de valores. Desse grupo, os investidores mais interessados no mercado de FIIs são: Vanguard Total International Stock ETF (VXUS), Vanguard Total International Stock Indez Fund Institutional Shares (VTSNX), Vanguard FTSE Emerging Markets ETF (VWO) e Vanguard Emerging Markets Stock Indez (VEMAX).
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“Esses ativos somam, em conjunto, um passivo (alocação) em fundos imobiliários na ordem de R$ 710 milhões. Vale pontuar que as alocações desses ETFs e fundos mútuos em FIIs são pequenos (0,07%) e com o tempo poderão ser mais expressivos”, escreve Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander e responsável pelo estudo, em relatório. Na outra ponta, os fundos Maxi Renda (MXRF11), Kinea Rendimentos (KNCR11) e XP Malls (XPML11) representam os principais destinos dos investimentos realizados pelos ETFs e fundos mútuos globais.
O estudo mostra ainda que o trio recebeu cerca de US$ 300 milhões do grupo de investidores. “Os fundos imobiliários também receberam somas importantes em suas ofertas públicas. O XPML11 recebeu em sua 11ª distribuição de cotas um cheque de R$ 449 milhões. Já o KNRI11 recebeu em sua 8ª distribuição de cotas um montante de R$ 296 milhões”, ressaltou Pires.
No entanto, assim como a bolsa de valores, a indústria de fundos imobiliários sofre com a deterioração do ambiente doméstico em virtude do risco fiscal. Em 2024, o IFIX – índice que reúne os FIIs mais negociados da B3 – acumula uma desvalorização de 13,21%. Já em dezembro, as perdas chegam a 8,41%.
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