Chegou a hora de abandonar os fundos imobiliários?

Quem investiu em fundos imobiliários (FII) empolgado com o bom momento que esses investimentos viveram no segundo semestre de 2019 levou um tombo daqueles em março deste ano, quando a pandemia do coronavírus explodiu. De uma semana para a outra, os preços das cotas sofreram quedas entre 30% e 50%. Nos piores casos, alguns pararam de pagar dividendos. Foi aí que muita gente descobriu que FIIs não eram uma “renda fixa turbinada” e estavam sujeitos a oscilações talvez maiores do que qualquer um gostaria de ter na carteira.

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Três meses depois, não dá para dizer que o cenário brasileiro melhorou muito. A quarentena continua em andamento, com reabertura ainda tímida, a curva de contaminação do coronavírus deu um salto exponencial e o segundo trimestre caminha para o fim com a promessa de um PIB pra lá de mixuruca.

E, no entanto… os FIIs parecem estar se recuperando. Eles já devolveram metade das perdas sofridas no período da pandemia. Em março, o IFIX, índice dos fundos imobiliários, caiu 33% ante dezembro, e agora está apenas 13% abaixo do nível pré-covid-19.

O E-Investidor conversou com especialistas para entender se esse movimento recente é, de fato, uma recuperação e o que os investidores podem esperar dos FIIs.

A queda foi exagerada, mas ainda é cedo para falar em recuperação

A primeira constatação dos quatro entrevistados é que a queda dos FII foi exagerada. Diante da absoluta incerteza sobre quais seriam a extensão e os prejuízos da pandemia, o mercado financeiro entrou em pânico. E a desvalorização sofrida pelas cotas dos fundos foi desproporcional.

“Um ano de receita de um shopping center equivale a 8% de seu valor de mercado, e esses empreendimentos perderam 40%, foi muita coisa”, diz o CEO da Habitat Capital, Eduardo Malheiros. “A crise é grave, mas não a ponto de empreendimentos perderem um terço de seu valor. Depois o mercado fez as contas, concluiu que a crise um dia vai terminar e começou a corrigir os preços.”

Embora a pandemia ainda não esteja sob controle, governos e prefeituras começam a alinhar um cronograma de reabertura para algumas atividades, e isso já dá um alento a setores como varejo, hotéis e shopping centers, que tiveram suas atividades interrompidas. Essa expectativa influi positivamente nas cotações dos fundos. Apesar disso, ainda é cedo para comemorar ou falar em recuperação.

“(Esse movimento) é mais uma calibragem, um reajuste de expectativas. Uma recuperação precisa de crescimento consistente, com queda da vacância e reajuste de preços acima da inflação”, destaca André Catrocchio, sócio e diretor de relações com investidores da Hectare Capital.

Ele diz que os números ainda não mostram uma grande melhora e que a reabertura ampla e irrestrita da economia continua sem data definida. “Mas as incertezas hoje são mais pontuais que sistêmicas. Já existe uma ideia do que será o ‘novo normal’. Muito do medo do desconhecido evaporou e o que restou são os fundamentos, que são o que deveria ditar o preço.”

Bruno Nardo, sócio e portfolio manager da área multiestratégia da RBR Asset, cita os recentes cortes na taxa de juros Selic como outro fator que ajuda a reerguer os FIIs. “Hoje o investidor recebe juro real negativo, e tem FII pagando rentabilidade líquida de 5% a 8% ao ano. Haverá um maior fluxo de capital vindo da renda fixa para os FIIs e ações”, prevê.

Perspectiva realista: retorno daqui a pelo menos um ano

Pode-se dizer que o caminho para a recuperação dos FIIs ainda está na metade: hoje, eles estão sendo negociados entre 10% e 25% abaixo dos valores do cenário pré-pandemia. Para Rossano Nonino, diretor executivo da Ourinvest Real Estate, será preciso esperar mais de um ano para que os resultados voltem para o azul.

“Os FIIs devem recuperar os níveis de preço de mercado do pré-pandemia dentro de 12 a 18 meses”, ele calcula. “Quem comprar hoje terá pela frente um ganho potencial de 10% a 15%.”

No setor de lajes corporativas triple A, a situação é mais confortável. Nardo conta que a vacância está muito baixa – em regiões mais nobres, chega a apenas 5% – e que deve haver até aumento de preços nos próximos 12 meses.

“Em triple A, a gente ainda é comprador. Não é qualquer inquilino que pode pagar R$ 200 por metro quadrado. São empresas parrudas, com boa capacidade de pagamento, que não vão quebrar. A resiliência do ativo é enorme”, diz.

Home office não é nenhum bicho-papão

Um dos fatores que provocaram dúvidas nos investidores dos FIIs foi a migração em massa para o regime de home office. O receio era de que, com as empresas bem adaptadas à ideia, a demanda por espaços físicos de trabalho despencasse, afetando os FIIs de lajes corporativas. Mas Nardo não acredita que isso irá ocorrer. O que ele vislumbra é um meio-termo entre o trabalho integral na empresa e o home office.

“A cultura corporativa depende do convívio, do diálogo, da troca. A retomada virá com um layout diferente, com o distanciamento aumentando os espaços entre os funcionários. Não haverá queda na demanda por espaço, porque vai caber menos gente na mesma área”, diz.

Nonino acredita que as estações de trabalho dos colaboradores continuarão preservadas nas empresas, mas com mais flexibilidade: intercalando um ou dois dias de trabalho remoto, ou ainda em horários alternativos, para desafogar o transporte público nos horários de pico. “Poucos setores podem ter empresas totalmente virtuais. Mas a área reservada para salas de reunião presenciais tende a diminuir, pois a solução da videoconferência tem funcionado muito bem”, analisa.

Ele destaca, porém, que o sucesso da experiência do home office provocará outras mudanças. Uma é a redução das viagens de negócios, o que impacta os FIIs que investem em hotéis. Outra é a valorização das casas de subúrbio, como condomínios fechados – já que as pessoas passam a trocar a moradia pequena e central, próxima ao local de trabalho, por outra mais confortável e espaçosa, fora do centro.

PIB fraco do 2º trimestre já está precificado

Notícias desagradáveis do cenário econômico costumam provocar mau humor no mercado financeiro, e alguns ativos podem sair machucados. Com junho perto do fim, em breve serão divulgados os números do PIB do segundo trimestre, que não devem ser animadores, já que será o primeiro período de três meses integralmente vivido em quarentena.

Para Eduardo Malheiros, por piores que sejam os números, eles não provocarão outro colapso nos FIIs. “Março não volta, não. Março pegou todo mundo de surpresa. Agora, o PIB será horrível, mas todo mundo já sabe, então não será um susto do mesmo tamanho.”

Rossano Nonino pondera que o PIB é um dado econômico que olha para o passado e, por isso, já foi precificado e absorvido pelo mercado. Para ele, o que importa agora para o investidor de FIIs é o volume dos dividendos distribuídos pelo fundo e, principalmente, o ritmo da reabertura econômica.

“O efeito de uma eventual segunda onda será bem mais relevante para a precificação dos FII. Se a reabertura for adiada para mais de três meses, aí o mercado quebra”, afirma.

Comprei e fiquei traumatizado: já posso sair?

No auge do estresse do mercado, muitos investidores recém-chegados da renda fixa se desesperaram com as perdas dos FIIs e quiseram abandonar o barco. Ouviram por todos os lados: não sucumbam ao pânico, não realizem perdas que podem ser evitadas, a hora de sair não é agora.

O problema é que alguns investidores desavisados, empolgados com a ilusão de ganhos seguros e sem oscilações, exageraram na exposição a esse produto. E ficaram com carteiras desbalanceadas, que não condiziam com o seu verdadeiro perfil de risco. Com essa parcial recuperação dos FII, será a deixa para venderem suas posições? Depende. Talvez seja o caso de fazer apenas um ajuste.

“Em março, abandonar os FII em meio ao pânico teria sido a pior decisão de investimento. Hoje, o preço está razoável para o momento. A pergunta razoável é: vou vender e fazer o quê?”, diz Malheiros. “Se for para voltar para a renda fixa e ganhar 2% ao ano com o CDI, fique no FII mesmo. Mas, se for para um investimento com possibilidade de ganho maior, talvez seja uma boa sair. Mas, se a carteira está desbalanceada, ele pode reequilibrar, sem sair de vez. Não recomendo alocar 100% dos recursos nisso.”

Nonino, da Ourinvest, diz que o investidor especulativo, que busca um retorno agressivo, não vai ficar esperando até os FIIs se recuperarem. Já o de longo prazo, que comprou FII para ter uma renda constante, não tem razão para sair.

“Se o FII não evolui nada, mas distribui 7% ou 8% em dividendos, ele terá rendido 300% do CDI no final do ano”, ele pondera. “Não faz sentido vender as posições e voltar para a renda fixa esperando rendimentos. A menos que se tenha uma convicção firme de que virá uma segunda onda de covid-19 e o isolamento será estendido até o fim do ano.”

Catroccio, da Hectare, afirma que o investidor precisa estudar o mercado e entender se o FII faz sentido dentro de seus objetivos de vida.

“Se fizer sentido para você, mantenha suas posições. Mas, se quiser viajar ou trocar de carro no final do ano, está correndo o risco de o preço não andar na direção que você precisa”, alerta.

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