Estes são os motivos que blindaram os FIIs da crise das varejistas

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A explicação para a resiliência dos fundos posicionados nas varejistas está na diversificação do portfólio
Com a baixa representatividade na receita, os estresses de mercados de segmentos de mercado costumam ter impacto menor na performance dos FIIs
Mesmo assim, os investidores precisam ficar atentos ao portfólio e à gestão dos FIIs antes de investir

Mesmo com o recuo da inflação para 4,18% no acumulado dos últimos 12 meses, as varejistas seguem com a missão de mostrar resultados aos investidores diante de um cenário desafiador, com a taxa de juros em patamar elevados. Mas ao contrário das ações do segmento que acumulam perdas, os fundos imobiliários com exposição ao setor permanecem “blindados” das dificuldades econômicas das companhias.

Um levantamento da Economatica, realizado a pedido do E-Investidor, selecionou os 26 principais FIIs com exposição às varejistas. Os fundos do segmento de shopping representam a maioria da amostra analisada, 22 no total.

De todos os FIIs analisados, apenas oito acumulam perdas em 2023, enquanto o restante tem retornos positivos de até 14% e apresentam um dividend yield que chega a 10,8%.

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O desempenho se diferencia das ações de Marisa (AMAR3), que segue em plano de reestruturação, e da Americanas (AMER3), em recuperação judicial após a descoberta de uma inconsistência contábil bilionária em janeiro. No acumulado de 2023, os papéis das duas companhias acumulam perdas de 48% e de 88,5%, respectivamente.

“Os fundos de shoppings são muito diversificados e a representatividade dessas empresas de varejo (em crise) não são suficientes ao ponto de trazer dificuldades aos shoppings. Ainda há perfis de shoppings em que essas companhias não têm muita penetração”, diz Marcos Baroni, analista-chefe de FIIs na Suno Research.

Apesar de uma notável resiliência dos fundos imobiliários em relação à crise das varejistas, há o risco de os produtos não conseguirem entregar retornos robustoa e até mesmo dividendos caso a Selic permaneça elevada por mais tempo. “No momento não vejo um cenário alarmante, mas precisamos ver como vai ser os próximos trimestres, como os juros vão se comportar e como as empresas vão adequar as suas operações”, acrescenta Baroni.

Desde agosto do ano passado, o Banco Central (BC) mantém a taxa Selic a 13,75% ao ano e, com o recuo da inflação para 4,18% no acumulado dos 12 últimos meses, as estimativas do mercado para o início do corte da taxa de juros aumentaram.

Para o fim de 2023, as projeções do Boletim Focus apontam para uma Selic de 12,50% ao ano. A perspectiva de queda traz um alerta aos investidores sobre o momento ideal de aumentar as posições na bolsa de valores, como citou Marília Fontes, sócia-fundadora da Nord Research, nesta entrevista ao E-investidor.

A diversificação é a solução

A “blindagem” dos FIIs à crise no varejo está na diversificação dos ativos dos seus portfólios, o que ajuda a minimizar o impacto de crises de alguns setores da economia, como as varejistas. Segundo Felipe Paletta, sócio e analista da Monett, os FIIs com participação no IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), negociado na B3, costumam atender esse perfil e, por isso, devem estar no radar dos investidores.

“O primeiro filtro que eu faria é pegar fundos maiores, pois nesse setor é importante ter diversificação”, diz Paletta. “Dos fundos na lista, os FIIs que temos recomendação aqui são HGBS11, VISC11, HGRU11 e LVBI11”, acrescenta. Em casos de estresses de mercado, como ocorreu no caso da Americanas e de outras varejistas, o ideal é analisar a capacidade do fundo em substituir os seus inquilinos. “Se determinado inquilino representa mais de 5%, é importante olhar com maior detalhe”, orienta Artur Losnak, head de FIIs do TC.

Em relação aos shoppings, há uma facilidade de troca de lojistas com dificuldades de pagar aluguel, segundo Losnak. Ou seja, uma crise financeira de uma companhia, como a Americanas, Marisa ou Tok&Stok, não costuma pesar nos resultados dos FIIs desse segmentos, ao contrário dos fundos de logística. “Em shoppings, uma varejista dificilmente passa de 2% da receita do fundo. Já no fundo de galpões logísticos, conseguimos ver inquilinos representando mais do que 10%”, afirma o head de FIIs do TC.

Os FIIs de logística VILG11 e o GGRC11 são exemplos de fundos com alta exposição de suas receitas em apenas um inquilino. No caso do VILG11, a Tok&Stok representa 14% da receita do FII, enquanto a Americanas possui uma participação de 18% na receita do GGRC11. “É sempre bom investir em fundos imobiliários que possuam poder de barganha frente aos locatários”, diz Losnak.