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A crise financeira vivenciada por algumas varejistas repercutiu também na receita de fundos imobiliários listados na B3. Isso porque a Americanas (AMER3), Tok&Stok e as Lojas Marisa (AMAR3) seguem inadimplentes em alguns contratos de locações de imóveis que compõem fundos imobiliários, o que pode afetar no retorno financeiro aos cotistas.
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Para os analistas, a situação não representa uma crise estrutural no setor, mas serve de alerta para os investidores.
No caso da Americanas, após a descoberta da inconsistência contábil em janeiro, a varejista atrasou o pagamento do aluguel de alguns imóveis que compõem fundos imobiliários. Os gestores de FIIs, como o VBI Logístico (LVBI11) e a XP Log (XPLG11), até comunicaram aos cotistas sobre o estado de inadimplência referente a mensalidade do mês passado.
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Além disso, a empresa devolveu quase 20% dos galpões usados para o produtos de e-commerce neste ano, segundo dados da SDS Properties, imobiliária especializada em galpões em condomínios logísticos.
A situação das Lojas Marisa (AMAR3) não é diferente. O fundo de investimento imobiliário Brasil Varejo (BVAR11), administrado pela Rio Bravo, comunicou que não recebeu o aluguel da varejista referente ao mês de janeiro e com vencimento em fevereiro
Já a Tok&Stok é alvo de uma ordem de despejo em virtude de uma dívida do aluguel do seu principal centro de distribuição. Segundo informações do jornal Folha de S.Paulo, que teve acesso aos autos do processo, a empresa deve R$ 21,3 milhões ao fundo Vinci Logístico (VILG11).
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“Esse é um indicativo grave sobre a situação financeira da empresa pelo fato de ser o seu principal imóvel”, diz Guilherme Palma, analista de fiis da Manchester, sobre o caso da varejista de móveis e decoração. Na avaliação do analista, os casos de possíveis “calotes” parecem ser piores em comparação ao período mais grave da pandemia da covid-19 e sinalizam outro alerta: os fiis dos segmentos de galpão ou de logística são os mais vulneráveis a esse risco.
De acordo com um levantamento, feito pela Monett, a pedido do E-Investidor, dos 11 fundos posicionais em imóveis alocados por essas três empresas, seis são do segmento de logística. Para Felipe Paletta, sócio e analista da Monett, esse “retrato” mostra que o atual cenário econômico não comporta mais o “boom” do e-commerce visto nos primeiros anos da pandemia.
“Quando a gente olha para os fiis de lajes coporativas, esses fundos estão menos suscetíveis porque a empresa primeiro devolve seus galpões e, por último, a sede do seu escritório”, diz. Já em relação aos fiis de shoppings, a vulnerabilidade a esse cenário também é menor porque esses centros comerciais são bastante pulverizados e não dependem do aluguel de apenas um inquilino. “É muito pulverizado. Agora, o galpão não. As empresas alugam grandes espaços em contratos de longo prazo”, acrescenta Paletta.
Por outro lado, na visão de alguns analistas, a situação ainda não pode ser considerada como “estrutural” do mercado de fundos imobiliários porque o problema se refere apenas a realidade financeira do inquilino e não na qualidade do imóvel. “O impacto no curto prazo é mais na receita do que na ocupação. O fundo não é um credor de dívida”, diz Caio Nabuco de Araújo, analista de FIIs da Empiricus. Desta forma, a empresa pode ser despejada e outro inquilino poderá ocupar o imóvel.
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Além disso, as varejistas têm dificuldade de oferecer rentabilidade, principalmente, em um cenário de alta de juros. Marcos Baroni, analista chefe de fundos imobiliários na Suno Research, acredita que esse cenário pode ser classificado como previsível diante da sensibilidade das varejistas aos indicadores macroeconômicos. “Por isso, acho cedo se falar em calote. O que está acontecendo é um risco de crédito que precisa ser monitorado”, diz Baroni.
A realidade das varejistas com os comunicados de ausência de pagamento de aluguel traz um alerta para os investidores, principalmente quem está posicionado nos fundos prejudicados pelo movimento de inadimplência.
Como a análise da situação financeira de cada inquilino do FII é um trabalho árduo, a orientação é analisar a qualidade de imóveis que integram o fundo. “O investidor precisa avaliar a capacidade de adaptabilidade do imóvel”, diz Baroni.
Os contratos de locação também devem ser avaliados antes de montar posição no produto. “A garantia do contrato é o ponto mais importante. Mesmo que o inquilino saia do imóvel ou seja despejado, caso o contrato tenha garantia, o fundo vai receber a quantidade de aluguéis prevista no contrato”, diz Gabrielly Sanchez, especialista de fundos imobiliários da Ágora Investimentos.
A diversificação da composição do fundo e a gestação por trás desses produtos ajudam a proteger a rentabilidade dos investidores de casos de inadimplência.
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