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A Ágora Investimentos afirma que “eventos corporativos emblemáticos” já têm refletido os riscos para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de tijolo, em meio a atrasos de aluguel e inadimplência de parcelas. Mas a corretora diz que os fundos de papel, a classe mais representativa do Ifix, têm sofrido desvalorização – o que deve continuar, mas pode representar oportunidade de alocação.
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Em relatório, a Ágora diz não ser segredo que “a qualidade de crédito vem se deteriorando ao longo dos últimos meses”, com eventos corporativos que “acenderam a luz de alerta entre os investidores”. “Naturalmente, os FIIs não ficariam de fora desse rebuliço todo”, afirmam os analistas Renato Chanes, Wellington Lourenço e Larissa Monte, que assinam o documento, no qual destacam como o cenário penaliza o desempenho dos fundos de papel.
“Entre alguns relatos da indústria, chamou a atenção o fato de que, ao longo de fevereiro e março, os fundos Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) e Hectare CE (HCTR11) anunciaram que receberam o pagamento atrasado das obrigações ligadas aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Forte Securitizadora – todos usados para financiar a construção do Shopping Circuito de Compras – Feira da Madrugada, na região do Brás, centro da capital paulista”, escrevem os analistas.
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“Como reflexo (praticamente) imediato, a cota desses fundos apresentou forte desvalorização e vemos que a busca por segurança, com rentabilidade, deve continuar dominando o portfólio dos investidores locais – o que sugere que a pressão vendedora sobre esses FIIs deve continuar.”
Segundo os analistas, as vendas dos fundos de papel devem continuar nas próximas semanas, “até que tenhamos uma estabilização do spread de crédito, tendo em vista a baixa rentabilidade proporcionada no primeiro bimestre”. No entanto, eles afirmam que muitos investidores estão “vendendo primeiro, perguntando depois”, o que pode ter gerado “algumas distorções que se configuram como oportunidades pontuais para a alocação em fundos de papel”.
“Embora ainda tenhamos preferência por fundos de tijolos nesta parte do ciclo econômico, entendemos que aqueles fundos que possuem crédito de qualidade dentro do seu portfólio, como o KNCR11 e o KNIP11, tenham sido penalizados injustamente – com impacto no mercado maior que o ajuste da marcação à mercado do novo spread de crédito da indústria sobre seus títulos”, afirmam Chanes, Lourenço e Monte. Assim, reforçam no relatório que pode ser uma oportunidade pontual para a compra de fundos de papel.
No médio e longo prazo, a Ágora informa ainda manter uma visão mais conservadora, “especialmente à luz de que as taxas de juros, em algum momento, deverão convergir para a ‘normalidade’, o que seria acompanhado da redução da rentabilidade no portfólio desses FIIs – o que, em uma última instância, deveria ser corrigido nos preços das cotas para manter os rendimentos minimamente próximos dos atuais”.
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