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O fundo imobiliário Tordesilhas EI (TORD11) finalmente respondeu as principais dúvidas dos cotistas sobre a venda “a preço de banana” dos empreendimentos do Resort do Lago e Kawana Residence. Os detalhes sobre a alienação foram divulgados em fato relevante na noite da última sexta-feira (25) para atender a um pedido da B3, que solicitou esclarecimentos sobre o caso após a repercussão da reportagem do E-Investidor.
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Desde o dia 2 de setembro, quando a venda dos ativos foi comunicada ao mercado por meio de relatório gerencial, os cotistas cobravam mais informações sobre a decisão de desinvestimento. Procurada pelo E-Investidor, a R. Capital, gestora responsável do TORD11, não respondeu o nosso pedido de posicionamento sobre o assunto. Reforçamos que o espaço continua aberto!
Segundo o fato relevante, os dois empreendimentos apresentavam vendas das cotas de multipropriedade – sistema em que vários investidores são donos de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano – abaixo do esperado e demandavam recursos expressivos para a manutenção das suas obras ao longo de 2023. Além disso, os ativos eram alvos de processos na justiça que resultaram em uma despesa a mais na ordem de R$ 105,7 milhões. As ações foram movidas por ex-promotores de vendas das cotas de multipropriedade e de clientes que desejavam a rescisão dos contratos mais a restituição dos valores pagos.
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Dado a essas circunstâncias, o TORD11 decidiu vender o Resort Lago por R$ 4,6 milhões e Kawana Residence por R$ 5,4 milhões no dia 26 de março deste ano. Os valores correspondiam menos do que 15% do custo inicial do investimento e com pagamento facilitado em 24 parcelas, além de uma entrada à vista de 10% do valor total da venda.
“Tendo em vista a necessidade de recursos disponíveis para serem aportados no ativo, o comprador somente aceitou prosseguir com o negócio se as condições de pagamento não afetassem as necessidades de aporte de recursos no ativo”, informou a Vórtx, administradora do fundo, em fato relevante.
Em relação às garantias, que fizeram parte da lista de questionamentos dos cotistas ouvidos pelo E-Investidor, o documento esclareceu que o fundo estava na posição de sócio dos empreendimentos e, por essa razão, não possuíam garantias a serem executadas devido à natureza do investimento.
Apesar dos esclarecimentos, o Tordesilhas EI não explicou o porquê de ter comunicado aos cotistas sobre a venda dos imóveis após cinco meses da operação, nem sobre o atraso de nove meses para a divulgação do informe mensal referente a dezembro de 2023 que apresentou uma perda de R$ 215,41 milhões do seu patrimônio líquido.
Desde o início de setembro, os cotistas do Tordesilhas EI (TORD11) cobravam mais informações da gestora R Capital Asset sobre as condições de venda de dois ativos que fizeram parte do portfólio do produto. No relatório gerencial, divulgado no dia 2 de setembro, o fundo informou a alienação do Resort do Lago por R$ 4,6 milhões e Kawana Residence por R$ 5,4 milhões, por meio da Land Tordesilhas, uma das empresas investidas pelo TORD11.
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Ambos empreendimentos são de multipropriedade – sistema em que vários investidores são donos de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano – e custaram ao Tordesilhas EI cerca de R$ 79,19 milhões e R$ 38,38 milhões, respectivamente. A venda foi realizada “a preço de banana”, por um valor inferior a 15% do investimento inicial, e com pagamento facilitado em 24 parcelas, além de uma entrada à vista que representa somente 10% do valor total da venda.
No documento, os gestores da R Capital Asset dizem que os valores a receber estão sujeitos a ajustes positivos via condições de Earn-Out – mecanismo pelo qual o vendedor deve receber o restante do pagamento ao longo do tempo conforme a empresa compradora atinja metas de crescimento –, que podem aumentar o valor total em até 40%, além de correções das parcelas mensais pela variação da inflação.
Além disso, os cotistas cobravam explicações sobre o motivo do atraso de nove meses para a publicação do informes mensais referente a dezembro de 2023 que apresentou uma queda de 48,2%, após a empresa B2R Capital reavaliar para baixo o valor dos ativos da época. Com a alteração, todos os informes mensais publicados durante os meses de janeiro a julho de 2024 foram retificados com um valor patrimonial em torno de R$ 200 milhões.
A ausência de esclarecimentos sobre esses eventos obrigou os investidores a recorrer à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e à B3 para conseguir mais informações. O E-Investidor apurou que uma das reclamações feitas pelos cotistas resultou na abertura de um processo sobre o Tordesilhas EI (TORD11) na Superintendência de Securitização e Agronegócio, aérea responsável pela supervisão dos fundos imobiliários da CVM. Veja os detalhes nesta reportagem.
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