A situação tem gerado desconforto entre os cotistas desde quando o galpão logístico foi interditado pela Defesa Civil do município mineiro. Em um primeiro momento, a paralisação correspondia apenas a 6% da aérea total do imóvel. No entanto, na manhã desta sexta-feira (25), foi comunicado ao mercado que o órgão municipal decidiu estender a interdição para 100% do empreendimento após a realização de uma nova visita. “Foi apresentado e detectado que aparentemente o maciço de todo o local vem se movimentando e próximo às estruturas de contenção de terra armada. Foi evidenciada a presença de um processo erosivo em estágio avançado de voçorocamento (erosão acentuada)”, argumenta a Defesa Civil em laudo técnico.
Os gestores, por sua vez, haviam ressaltado em fato relevante, divulgado na manhã de quinta-feira (25), que as condições estruturais permaneciam as mesmas. “Reforçamos que a estrutura principal do galpão não teve qualquer impacto e continua não havendo risco de colapso”, destacou o fundo.
A atualização do caso fez preço na Bolsa de Valores. No final da manhã de hoje, as cotas do TRBL11 apresentavam uma desvalorização de 4,64%. Ontem, os papéis do FII registraram pela manhã uma queda acima de 7%, mas logo se recuperaram encerrando o dia com um recuo de 0,84%, sendo negociados a R$ 79,97. O estresse dos investidores havia sido amenizado após a divulgação após o fundo esclarecer as principais dúvidas dos cotistas sobre a situação do Centro Logísitico de Contagem.
Ainda assim, a desvalorização das cotas do FII TRBL11 no pregão da quinta-feira foi a maior do IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados da B3. No ano, até o final da manhã desta sexta-feira, o FII acumulava perdas de 15% na Bolsa.
Segundo o TRBL11, as edificações de suporte à operação do galpão, denominadas como “Bloco Operacional” e “Anexo 5”, apresentaram rachaduras e aberturas das juntas de dilatação devido a um afundamento de parte do aterro do imóvel. As aéreas atingidas pelo problema estrutural correspondem a 6% do empreendimento e não impactam, segundo os gestores, as atividades logísticas do galpão. “O tema já está sendo tratado com a devida urgência de modo a restabelecer a operação como um todo, com segurança, por meio da liberação da Defesa Civil”, informou o fundo imobiliário em fato relevante da quinta-feira.
Os gestores acrescentaram ainda que os danos estruturais estavam sendo monitorados há cerca de um ano por meio de medições topográficas e verificações visuais da estrutura. Os resultados dessas análises mostravam uma estabilidade do empreendimento e sem riscos de colapso. Além disso, em agosto de 2024 foi protocolado na prefeitura de Contagem um projeto de intervenção dos blocos atingidos. Já a Defesa Civil do município foi acionada pelos Correios após o prédio ter sido desocupado de forma preventiva no dia 11 de outubro devido ao aumento das chuvas na região.
Felipe Ribeiro, gestor do fundo da Rio Bravo, afirma que o conhecimento sobre os danos na estrutura do edifício aconteceu há pelo menos um ano, mas que a gestora escolheu não comunicar os cotistas antes do dia 15 de outubro porque o problema não afetava a segurança dos funcionários nem as atividades do local. “Por não haver risco de colapso da estrutura nem a necessidade de interromper as atividades do prédio, tratamos o evento como corriqueiro de um ativo imobiliário que possui mais de 60 mil metros quadrados de área construída”, disse Ribeiro em entrevista ao E-Investidor. Ele acrescentou ainda que parte dos reparos na estrutura já foram realizados nos últimos meses.
A responsabilidade do problema
Em nota ao E-Investidor, os Correios informaram que, desde abril de 2023, cobram do Tellus Rio Bravo Renda Logística medidas para solucionar os problemas estruturais do imóvel. Como os pedidos não foram atendidos ao longo do ano passado, a empresa púbica reiterou as solicitações de reparos durante os meses de janeiro a março deste ano. “Após todas essas reiterações sem que o locador adotasse providências, os Correios, de maneira preventiva, desocuparam o prédio no último dia 11 devido ao aumento das chuvas na região”, informou a empresa estatal em nota.
A Defesa Civil do município de Contagem também foi acionada pela estatal para que avaliasse as condições físicas do galpão logístico. O órgão visitou o espaço no dia 15 de outubro, quando orientou a interdição parcial e temporária do imóvel. Já a partir de uma nova visita, que foi realizada na última segunda-feira (21), o órgão municipal decidiu estender a interdição para 100% do empreendimento devido a gravidade dos problemas estruturais. Assim, as operações no Centro de Tratamento de Cartas e Encomendas da estatal permanecem totalmente paralisadas desde a desocupação.
Os gestores do TRBL11 informaram que o locatário é o responsável pelas manutenções preventivas, corretivas e preditivas do imóvel. O fundo acusou ainda a empresa pública de não ter feito as manutenções necessárias e, por isso, decidiu assumir as responsabilidades pelos reparos do empreendimento. Por outro lado, a estatal reitera que os danos do edifício são de ordem estrutural e, por esse motivo, cabe ao fundo realizar os reparos necessários.
Em meio a esse impasse, os gestores afirmaram que devem apresentar um plano de ação detalhado para solucionar os problemas do imóvel a partir da próxima semana para a Defesa Civil. O objetivo é que os reparos sejam realizados em um prazo de até 60 dias corridos. Vale destacar que o Centro Logístico de Contagem é o imóvel mais importante para o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) por ser responsável por 46,5% da sua receita.
