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O total de Fundos Imobiliários (FIIs) listados na Bolsa de Valores brasileira (B3) já ultrapassou 700 ativos, enquanto o número de investidores se aproxima de 2 milhões. Dessa forma, é cada vez mais necessário analisar as características dos ativos que afetam a rentabilidade, especialmente o índice de vacância.
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A taxa de vacância é a medida da taxa de ocupação de inquilinos dos imóveis de um fundo imobiliário. “Considerando que os FIIs são, em sua maioria, atrelados à locação de lojas, espaços em shopping e lajes comerciais, a taxa de vacância mede quantos imóveis e espaços estão desocupados”, explica Jonata Tribioli, CEO da NeoIn.
No caso dos fundos imobiliários que trabalham com imóveis físicos, a vacância está relacionada à parte que está desocupada. “Monitorar a taxa de vacância é importante porque ela tem impacto direto na receita do fundo, já que quanto maior for a vacância, menor vai ser a receita”, afirma Sidney Lima, analista da Top Gain.
Existem dois tipos de vacância em um fundo imobiliário: a financeira e a física. Esta é a mais conhecida pelos investidores. O cálculo da vacância física é realizado pela proporção da metragem desocupada de um imóvel em comparação à área total. Um prédio comercial com dez andares, por exemplo, pode ter dois pavimentos sem ocupação.
O índice é calculado pela relação da parte vaga em comparação com a área total – essa métrica geralmente é exposta em percentual. Sendo assim, considerando o exemplo, a taxa de vacância física do imóvel seria de 20%. Esse mesmo raciocínio é aplicado ao montante total de imóveis do portfólio de um FII.
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Já a vacância financeira está relacionada ao potencial de rendimento do imóvel em comparação ao que ele realmente rende. “Um imóvel que tem o potencial real de rendimento mensal de R$ 100 mil, mas pelo qual o locatário paga somente R$ 60 mil, tem vacância financeira de R$ 40 mil reais”, exemplifica Lima.
“A princípio, um fundo com taxa de vacância muito alta não está performando na capacidade máxima; logo, o lucro não está muito bom”, analisa Tribioli. Se a taxa de vacância estiver elevada, é preciso analisar se há algum fator externo influenciando a desocupação dos imóveis ou se é algum problema de gestão do fundo.
Durante a pandemia da covid-19, shoppings e imóveis comerciais foram desocupados e as taxas de vacância dos fundos atrelados a esses ativos ficaram altas, derrubando assim a lucratividade. Nesse caso específico, porém, assim que a crise sanitária foi controlada, os espaços voltaram a ser alugados e a rentabilidade dos FIIs melhorou.
A taxa de vacância é algo bem comprometedor na receita de um fundo imobiliário, por isso é um parâmetro que não deve ser ignorado por investidores. Em geral, quanto mais imóveis o fundo tiver no portfólio, ou seja, com maior diversificação, menor é o risco que a aplicação oferece.
Os fundos imobiliários com o único ativo são mais expostos à vacância, que deve ficar abaixo de 5%, de acordo com especialistas do mercado e parâmetros internacionais. “Já o nível aceitável fica em no máximo 15%, mas vale lembrar que o ideal é a vacância zerada”, orienta Lima.
No entanto, o índice não deve ser considerado de forma isolada. Onde há uma taxa de vacância alta, com a economia desacelerada, é provável que os fundos imobiliários estejam mais baratos que o patrimônio. Se houver expectativa de melhoria econômica, a ocupação tende a aumentar, sendo uma oportunidade para investidores.
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