Entenda o que são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) high grade. Foto: Adobe Stock
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) high grade oferecem uma alternativa atrativa para investidores em busca de segurança e estabilidade, mas não estão isentos de riscos. Segundo Carolina Bohnert, especialista em investimentos e sócia da The Hill Capital, esses fundos apresentam vantagens como baixo risco de inadimplência e previsibilidade de retornos, atraindo perfis mais conservadores. No entanto, a liquidez limitada e a sensibilidade às taxas de juros são desafios que os investidores devem considerar antes de incluir esses ativos em suas carteiras.
Baixo risco de inadimplência: por investir em ativos de alta qualidade e com boa classificação de crédito, o risco de inadimplência é menor em comparação a outros fundos.
Estabilidade e previsibilidade de retorno: esses ativos tendem a gerar rendimentos mais estáveis e previsíveis ao longo do tempo, o que atrai investidores mais conservadores.
Diversificação: incluir ativos de crédito high grade em uma carteira pode ajudar a reduzir o risco global do portfólio, adicionando uma camada de segurança.
Proteção em cenários adversos: em tempos de instabilidade, a qualidade dos ativos high grade tende a manter o fundo mais resiliente.
Desvantagens
Liquidez limitada: comparada a fundos que investem em imóveis físicos, a liquidez desses fundos pode ser menor, especialmente se o mercado secundário para CRIs for pouco ativo.
Crescimento limitado: o potencial de valorização dos fundos de crédito costuma ser mais restrito em relação aos fundos de imóveis físicos, que podem se valorizar ao longo do tempo.
Sensibilidade às taxas de juros: mudanças nas taxas de juros afetam diretamente a rentabilidade e a avaliação dos ativos de crédito, podendo reduzir os retornos em períodos de alta de juros.
Menor exposição ao mercado imobiliário: fundos focados apenas em crédito limitam a participação do investidor no potencial de valorização do mercado imobiliário, já que não investem diretamente em imóveis.
Complexidade: CRIs e outros ativos de crédito são mais complexos, exigindo maior conhecimento do mercado imobiliário e de crédito.
Taxas de administração: em alguns casos, esses fundos podem cobrar taxas de administração elevadas, o que impacta a rentabilidade líquida para o investidor.
Embora os fundos de crédito high grade sejam reconhecidos pela sua elevada qualidade creditícia, eles não estão imunes a riscos que podem impactar seus desempenhos, segundo o analista financeiro Atilio Garcia, da TRX Investimentos. Ele afirma que um dos principais é o risco de liquidez. Como a maioria desses fundos investe em CRIs, nem sempre são facilmente negociáveis no mercado secundário. Isso pode se tornar um problema em situações que exigem a venda rápida de ativos porque a dificuldade em encontrar compradores pode limitar a liquidez imediata do fundo.
Além disso, Garcia aponta que o cenário macroeconômico também influencia o desempenho desses fundos. Alterações drásticas, como aumentos inesperados nas taxas de juros ou recessões, podem prejudicar os resultados. Outro ponto a ser destacado é o risco de concentração. Embora a diversificação setorial ajude a mitigar riscos, fundos que possuem uma maior exposição a setores específicos, como infraestrutura ou incorporação imobiliária, podem se tornar vulneráveis a crises nesses segmentos.
Assim, mesmo com uma boa diversificação, diz ele, a dependência excessiva de determinados setores pode afetar a estabilidade dos retornos. “A volatilidade nos preços das cotas dos fundos imobiliários também pode ser significativa, principalmente em momentos de instabilidade econômica. Mesmo que o fluxo de rendimentos dos ativos permaneça estável, as oscilações no valor de mercado das cotas podem impactar a percepção de valor do fundo, afetando sua valorização no curto prazo”, pontua.
A liquidez dos fundos imobiliários de crédito high grade, como o RBHG11, tende a ser menor em relação aos fundos de renda tradicionais ou fundos de papel. Na avaliação de Bohnert, da The Hill Capital, isso ocorre devido a algumas características específicas:
Composição dos ativos: fundos high grade investem principalmente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que possuem um mercado secundário menos ativo do que imóveis físicos, afetando sua liquidez.
Perfil de investidor: investidores que buscam retorno imediato geralmente preferem fundos de imóveis físicos, enquanto aqueles que priorizam segurança aceitam uma liquidez mais limitada em fundos de crédito.
Volume de negócios: a liquidez depende do tamanho e da movimentação do fundo. O RBHG11, por exemplo, tem menor volume de negociação em comparação a fundos que investem em imóveis em áreas valorizadas.
Condições de mercado: fatores como taxas de juros elevadas e percepção de risco podem reduzir a demanda por fundos de crédito, diminuindo ainda mais a liquidez.
