Os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda e oferecem dividendos mensais ao investidor (Foto: Envato Elements)
As cotas do fundo imobiliário Tordesilhas EI (TORD11) encerraram o pregão desta segunda-feira (9) com uma desvalorização de 5,22%. Com a queda, os papéis passaram a ser negociados na bolsa de valores a R$ 1,09. O pessimismo dos investidores se deve à divulgação do relatório sobre a auditoria das demonstrações financeiras do fundo referente a dezembro de 2023. A análise realizada pela Conatus apresentou ressalvas sobre ativos que correspondiam a quase 30% do patrimônio líquido do Tordesilhas no fim do ano passado.
Procuradas pelo E-Investidor, a R. Capital, gestora responsável pelo fundo, e a Vórtex, administradora do fundo, não quiseram se posicionar sobre o assunto. Reforçamos que o espaço continua aberto.
A preocupação dos cotistas do TORD11 tem relação com três investimentos que foram destacados pela auditoria independente. O primeiro deles se refere à ausência de auditorias das demonstrações financeiras da Land Tordesilhas EI Empreendimentos e Participações Ltda, empresa de capital fechado que correspondia a 20,27% do patrimônio líquido do TORD11. Segundo o documento, o fundo era o detentor de 100% das ações da empresa que atuava como holding de instituições não-financeiras e de incorporações de empreendimentos imobiliários de multipropriedades, localizados nos estados da Bahia e de Goiás.
Como as auditorias sobre a Land Tordesilhas não foram concluídas a tempo, a Conatus afirmou não ser possível “mensurar possíveis efeitos na posição patrimonial e no resultado auferido do fundo investido”. Ou seja, a ausência dessas informações impediu uma análise sobre o impacto do investimento no desempenho financeiro do TORD11.
A análise também foi prejudicada pela falta de demonstrações financeiras do fundo de investimentos R CAP 1810 FII que representava 8,41% do patrimônio líquido do Tordesilhas. De acordo com o relatório, a Conatus não teve acesso às demonstrações financeiras do ativo referentes ao segundo semestre de 2023. Já a auditoria realizada por outros auditores independentes sobre os dados contábeis do R CAP relacionados ao primeiro semestre do mesmo ano foi realizada com “abstenção de opinião”, o que impediu uma análise sobre os efeitos do investimento no patrimônio líquido do TORD11.
O fundo Serra Verde FII, que respondia por 2,76% do PL do Tordesilhas EI, também foi alvo de ressalvas pela Conatus. O documento cita que a auditoria das demonstrações contábeis do Serra Verde apontava incertezas sobre a capacidade de continuidade operacional da empresa “Gramados Parks Investimentos e Intermediações S.A” e também sobre o seu pedido de recuperação judicial. A situação também reverberava sobre a capacidade de a Gramado Parks em honrar com seus pagamentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que também faziam parte do portfólio do TORD11, mesmo com a prorrogação dos prazos de pagamentos e garantias.
Na avaliação de Maíra Salomi, sócia do Salomi Advogados, as “ressalvas” presentes no documento trazem um alerta para os investidores: a análise dos dados contábeis do fundo foi parcialmente prejudicada pela ausência de informações. Por essa razão, a especialista recomenda aos cotistas solicitar à administradora do fundo, a Vórtex, o acesso as informações que não foram encontradas pela Conatus.
“É direito dos cotistas ter a transparência das informações para sanar as dúvidas que a auditoria trouxe. E é papel do administrador fazer essa ponte entre os gestores e os cotistas sobre as operações que estão sendo feitas”, diz Salomi. O documento foi publicado na manhã desta segunda-feira (9), enquanto os cotistas foram convocados pela Vórtex para participar de uma Assembleia Geral Ordinária para deliberar sobre a aprovação das contas do fundo.
O que aconteceu com TORD11?
Desde março do ano passado, os cotistas do TORD11 não recebem o pagamento mensal de dividendos devido à inadimplência dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e dos projetos imobiliários presentes no portfólio do fundo imobiliário. A última distribuição aconteceu em fevereiro de 2023 quando a R.Capital anunciou o pagamento de R$ 0,050 em proventos por cota. Criado em 2019, o TORD11 é um fundo imobiliário voltado para o desenvolvimento de projetos imobiliários de multipropriedade e que utiliza a sobra do seu caixa para incluir CRIs entre títulos de dívidas do setor.
Por se tratar de uma estratégia de investimento considerada de alto risco, a proposta do fundo era entregar um retorno acima da média do mercado e compatível com seu propósito de investimento. No entanto, com o cenário de alta de juros e o estresse no mercado de crédito, que foi potencializado com a fraude contábil da Americanas (AMER3), as empresas apresentaram dificuldades de honrar seus pagamentos. Em maio de 2023, os gestores ressaltaram a dificuldade das empresas obterem financiamento ou refinanciamento para as suas operações.
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Diante de um cenário de incertezas, a oferta de crédito ficou mais restrita, enquanto as instituições financeiras buscavam administrar a sua carteira de inadimplentes. Na época, a R. Capital informou que, no caso do portfólio de equities do Tordesilhas, o impacto desse cenário ficava evidente nas operações dos projetos imobiliários de multipropriedade – sistema em que várias pessoas são donas de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano – que correspondem a 44,27% do portfólio.
Desde esse comunicado até agosto deste ano, as informações sobre o fundo imobiliário Tordesilhas EI (TORD11) se limitaram apenas à divulgação dos relatórios mensais e trimestrais, enquanto a corretora se absteve de publicar relatórios gerenciais sobre o portfólio do fundo. A divulgação desse último documento, embora não seja obrigatória, é avaliada como uma boa prática das gestoras em garantir transparência aos cotistas, segundo a análise de especialistas de FIIs. Esse intervalo só foi interrompido no dia 2 de setembro, quando a gestora divulgou o relatório gerencial referente a julho deste ano.
No documento, a R. Capital comunicou aos cotistas a venda total do CRI EDA Sub abaixo do seu valor de mercado, o que resultou em um impacto negativo de quase R$ 1 milhão no caixa do fundo imobiliário. A decisão buscou reduzir a exposição ao risco de crédito e gerar liquidez para a realização de novos investimentos com maior potencial de retorno. Em relação às operações de CRIs, apenas o CRI Solar das Águas está adimplente. Já os CRIs Brasil Parques, GPK, Hope e WAMHolding foram reestruturados, enquanto o CRI Loteamento Goiás ainda permanece inadimplente.
