Até o momento, as projeções dos agentes de mercado apontam para uma primeira elevação dos juros no dia 18 de setembro, quando ocorrerá a próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom). Ainda não há um consenso sobre o tamanho desse ajuste, mas a maioria espera uma elevação de 0,25 ponto porcentual. Ou seja, a partir da próxima semana, os investidores devem se deparar com uma Selic de 10,75% ao ano e ainda com as expectativas de novas altas até o fim de 2024.
Como mostramos nesta reportagem, gestoras como Legacy Capital, ASA e XP Investimentos, acreditam que os juros podem encerrar o ano a 12% para evitar uma escalada da inflação no curto e médio prazo.
Com essa perspectiva no radar, as gestoras de fundos de investimentos imobiliários devem adiar a venda de ativos e aproveitar o momento para comprar novos imóveis como uma forma de diversificar o portfólio para torná-los mais defensivos. A CY Capital, gestora do grupo Cyrela, possui três fundos imobiliários, sendo um de galpões logísticos e dois de recebíveis que investem em títulos de dívida.
Em teoria, os fundos de recebíveis da casa – CYHF11 e CYCR11 – tendem a se beneficiar com a alta da Selic por terem um portfólio indexado ao CDI e também ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O mesmo não acontece com o fundo CYLD11, voltado para a construção e venda de condomínios logísticos.
Negociação de imóveis pelos fundos imobiliários e a Selic
Bruno Ackermann, sócio e head de Logística da Cy Capital, explica que o impacto de uma retomada de alta da Selic acontece na decisão de venda dos ativos do CYLD11. Em períodos de juros a dois dígitos, como o mercado vivencia desde dezembro de 2021, a demanda por imóveis tende a cair e a liquidação de ativos pode ocorrer com um preço abaixo do esperado. “Por ser um fundo de desenvolvimento, temos um artifício de permanecer com a renda gerada pelos imóveis até o momento que seja propício para a venda. Geralmente, isso acontece quando os juros estão em queda”, afirma Ackermann.
Atualmente, o fundo imobiliário CYLD11, focado no investidor qualificado e que possui quatro imóveis situados nos Estados de São Paulo e Minas Gerais, busca uma taxa interna de retorno (TIR) de 25% ao ano. Desse total, apenas um se encontra em estado de construção, com previsão de entrega para dezembro próximo.
A situação já se torna diferente para os gestores da Az Quest Panorama, que lançaram o FII AZPL11 em maio deste ano. No mês seguinte, o Copom decidiu interromper o ciclo de queda da Selic após a piora dos indicadores econômicos. Desde a sua estreia até setembro, o fundo imobiliário que também possui uma estratégia voltada para os imóveis logísticos realizou duas emissões de cotas. As duas operações foram responsáveis por levantar R$ 172,6 milhões.
Desse total, 25% dos recursos foram destinados para a compra de um galpão logístico no município de Jandira, na grande São Paulo. Outros 26% deste volume foram destinados para a compra de outro imóvel também no Estado de São Paulo, que foi liquidado em agosto. Os detalhes sobre a operação ainda não foram divulgados pela gestora. O restante, que corresponde a 49%, está alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e em reserva de caixa.
Marcos Freitas, sócio e CIO da AZ Quest Panorama, explica que a aplicação dos recursos em CRIs – títulos de dívida isentos de Imposto de Renda (IR) – busca garantir tempo para encontrar oportunidades de aquisição de imóveis que estejam em linha com a estratégia do mercado e com preços mais competitivos. “Conseguimos otimizar o pagamento de rendimento no curto prazo, enquanto buscamos imóveis atrativos para o fundo imobiliário no longo prazo. Há ainda a possibilidade de adquirir ativos menores localizados dentro dos centros urbanos, de acordo com a tese do FII”, diz Freitas.
Isso significa que, embora o ambiente não esteja propício para os fundos imobiliários de tijolo diante do fluxo de capital direcionado para os títulos de renda fixa, o momento permite que os gestores consigam barganhar preços melhores em imóveis à venda no mercado em tempos de Selic elevada. Ou seja, com o dinheiro aplicado em CRIs, os gestores podem ir às compras em busca de promoções. “Como há menos procura por esse tipo de ativo, surgem mais oportunidades para investir em ativos melhores e a preços mais atrativos”, acrescenta o gestor.
Essa visão se fortalece ao considerar o intervalo de três anos entre os ciclos de alta dos juros no Brasil. Segundo Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia de Imobiliário da JiveMauá, os imóveis que não foram vendidos durante o primeiro ciclo de aperto monetário devem passar por reajustes nos próximos meses para atrair compradores. “Os vendedores precisam negociar seus imóveis por preços menores para reciclar o portfólio e gerar liquidez”, explica Bagnariolli.
Compras parceladas
Encontrar preços atrativos e imóveis de qualidade não são os únicos desafios dos gestores em períodos de Selic elevada. É preciso usar a criatividade nas condições de pagamento e também na elaboração dos contratos de aluguel com os inquilinos para previsibilidade de renda aos cotistas do fundo imobiliário.
Carlos Martins, gestor da Kinea Investimentos, explica que, para os fundos imobiliários de tijolo da casa há preferência por estabelecer contratos atípicos – modelos em que não podem ser quebrados antes do vencimento e possuem reajustes pré-definidos durante a vigência do aluguel. “Conseguimos ter uma vacância menor e os contratos são reajustados pela inflação. Temos buscado portfólios de qualidade e ser criativo nas condições de compra”, diz Martins.
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A compra com pagamentos parcelados também é outra alternativa buscada pela Kinea para ampliar o portfólio, agregar valor ao fundo e elevar os rendimentos do FII para competir com os ativos de renda fixa em tempos de Selic elevada. A estratégia foi adotada no fim do ano passado durante o lançamento do Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11), fundo imobiliário focado em lajes corporativas. “Compramos o portfólio inteiro e pagamos parcelado a compra. Isso ajudou com que eu tivesse um yield (rendimento) maior nos primeiros anos”, explica o gestor.
Até o momento, o KORE11 possui quatro imóveis localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e conta com mais de 50 inquilinos. O valor da compra dos ativos foi de R$ 865 milhões e parcelado em três vezes. Cerca de R$ 437 milhões foram pagos no fim do ano passado como primeira parcela. Já o pagamanto da segunda e terceira parcela está previsto para acontecer em dezembro deste ano e de no fim de 2025, respectivamente. Com essa condição de pagamento, a Kinea conseguiu manter um dividend yield de 15% ao ano nos dois primeiros anos do FII.
Onde investir em FIIs com a alta da Selic?
A influência da taxa de juros nos fundos imobiliários é similar aos dos mercados de renda fixa e variável, mas possui suas particularidades. Os fundos de papel que possuem portfólios formados por CRIs devem entregar aos investidores dividendos ainda mais atrativos aos cotistas por ter uma remuneração atrelada à taxa de juros. Já os fundos de tijolo que investem em imóveis físicos tendem a sofrer com os impactos da Selic na economia real, o que pode elevar a taxa de vacância dos portfólios dos FIIs ou gerar atrasos no aluguel.
Segundo dados da Economatica, enviados ao E-Investidor, dos 52 fundos imobiliários de tijolo listados no IFIX – índice da Bolsa dedicado aos FIIs –, 7 apresentam uma taxa de vacância acima de 10%, porcentual considerado por alguns analistas como limite de taxa aceitável de risco para um portfólio. Ou seja, os fundos com um nível de desocupação superior podem encontrar dificuldades para alugar os espaços disponíveis no curto prazo, o que pode resultar em uma queda dos dividendos pagos aos cotistas do fundo imobiliário.
Segundo Rafael Bellas, coordenador de produtos da InvestSmart, isso acontece porque a Selic em patamares mais elevados torna o acesso ao crédito mais caro e dificulta o crescimento das empresas. “Pode haver menos empresas dispostas ou capazes de alugar novos espaços. Isso aumenta a possibilidade dos imóveis ficarem desocupados por mais tempo”, ressalta Bellas.
Os setores de escritórios e do varejo, como os shoppings centers, são os mais suscetíveis a esses movimentos econômicos porque a demanda por espaço costuma estar relacionada à expansão econômica. Por outro lado, analisar a qualidade de um fundo imobiliário apenas por esse recorte pode levar o investidor a uma visão limitada do quadro. Isso porque os investidores precisam entender as razões por trás da taxa de desocupação e a capacidade do imóvel conseguir novos inquilinos.
“A qualidade dos ativos (com boa localização) e a capacidade de adaptação do empreendimento são fatores decisivos que influenciam a performance dos fundos imobiliários em um cenário de juros elevados”, reforça o especialista. Dado esse contexto, o fundo BTG Logístico (BTLG11) tem sido o FII mais recomendado pelas carteiras de bancos e corretoras de investimentos. A preferência do mercado pelo produto se deve à aquisição de 11 imóveis logísticos em agosto por R$ 1,8 bilhão.
Segundo o BTG Pactual, em seu último relatório gerencial, 65% desse valor foi pago à vista, enquanto os 35% restantes serão realizados em 18 meses com correção pelo IPCA. A transação inclui Sellers Finance (financiamento pelo vendedor), o que permite o fundo imobiliário começar a receber 100% das receitas após o pagamento do montante à vista. Por essa razão, o BTGL11 terá um yield médio de 14% durante os próximos 18 meses. O porcentual equivale a um CDI+3%. Com a compra, o FII passou a ter no portfólio 22 ativos sendo locados por 63 empresas, como Assaí (ASAI3), Amazon e Ambev (ABEV3).
O FII XP Malls (XPML11) também faz parte do grupo dos fundos mais recomendados pelo mercado. Os ativos do portfólio com 18 shoppings centers são diversificados e administrados por grandes empresas do segmento. Na avaliação do Santander, as recentes transações realizadas pela gestão resultam em um rendimento de aproximadamente 10% para os próximos 12 meses. Veja outros fundos imobiliários (FIIs) recomendados nesta reportagem.
