Meu imóvel é antigo: vale a pena atualizar o valor para pagar menos imposto?

A nova lei de desoneração da folha de pagamento, sancionada na segunda-feira (16), permite a atualização do valor de imóveis com uma alíquota reduzida de 4% para o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, para pessoas físicas; e de 6% para pessoas jurídicas. Essa medida tem como objetivo incentivar proprietários a regularizarem o valor patrimonial de suas propriedades, o que levanta a questão: para imóveis antigos, vale a pena atualizar o valor para pagar menos imposto?

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Especialistas do setor imobiliário apontam que, para muitos proprietários de imóveis adquiridos há décadas, a correção do valor patrimonial pode trazer benefícios financeiros, principalmente no longo prazo. Segundo o advogado tributarista Daniel Castro, imóveis antigos, muitas vezes, estão registrados com valores muito abaixo do mercado atual, o que significa que, em uma eventual venda, o ganho de capital — diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição — será mais alto, gerando um imposto elevado.

Com a alíquota reduzida de 4%, o proprietário pode aproveitar a oportunidade para atualizar o valor do imóvel e reduzir a tributação futura. No entanto, essa decisão depende de alguns fatores. “A atualização é interessante quando há uma defasagem grande entre o valor registrado e o valor de mercado, especialmente para quem planeja vender o imóvel em um futuro próximo”, explica Castro.

No caso de imóveis antigos, a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado pode ser expressiva. Por exemplo, um imóvel comprado na década de 1990 por R$ 100 mil, e que hoje vale R$ 1 milhão, teria um ganho de capital de R$ 900 mil se vendido. Sem a atualização, explica o advogado especialista em direito tributário, Eduardo Ferreira, o imposto sobre esse valor seria calculado com as alíquotas normais de até 22,5%, o que poderia resultar em uma tributação de mais de R$ 200 mil. Com a atualização, o valor do imóvel seria corrigido, e o proprietário pagaria 4% de imposto sobre essa diferença agora, reduzindo o impacto fiscal no momento da venda.

Por outro lado, para proprietários que não pretendem vender o imóvel em um curto prazo, a atualização pode não ser vantajosa de imediato. Isso porque, ao pagar os 4% sobre a valorização agora, o benefício só será sentido no momento da venda. “É uma decisão que deve ser analisada com cautela, considerando o planejamento de venda e o cenário econômico, alerta Ferreira.

Outro ponto a ser considerado é o custo da atualização patrimonial. Mesmo com a alíquota reduzida, pontuam ambos os especialistas, há um pagamento de imposto a ser feito no presente. Portanto, quem optar pela atualização deve estar preparado para esse desembolso, que pode variar conforme a valorização acumulada do imóvel ao longo dos anos.

Castro também observa que a Receita Federal tem aumentado a fiscalização sobre a discrepância entre os valores declarados e os valores de mercado, o que pode gerar questionamentos e multas para proprietários que mantêm imóveis subvalorizados em seus registros.

Entenda a lei de desoneração da folha de pagamento

Sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, na segunda-feira (16), a nova lei de desoneração da folha de pagamento, que abrange 17 setores econômicos, também trouxe uma medida que possibilita a atualização do valor de imóveis com uma alíquota reduzida, tanto para pessoas físicas quanto para empresas. Conforme a Receita Federal, o imposto deve ser pago em até 90 dias, contados a partir da data em que a nova lei foi sancionada, com o prazo final sendo na primeira quinzena de dezembro. Contudo, a Receita Federal ainda diz que ainda irá definir e divulgar as instruções detalhadas sobre o prazo e o processo de atualização.

Para pessoas físicas, a alíquota será de 4%, aplicada sobre a diferença entre o valor de aquisição registrado no Imposto de Renda e o valor de mercado atual. Para empresas, aquelas que optarem por atualizar o valor dos imóveis em seu balanço patrimonial terão que pagar 6% de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Esse programa de reavaliação de imóveis com alíquotas reduzidas é uma das medidas adotadas para compensar a perda de receita provocada pela extensão da desoneração, explica o advogado especialista em direito tributário, Eduardo Ferreira.

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