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Após um ciclo intenso de aquisições estratégicas, o Patria Investimentos vai concentrar esforços no crescimento orgânico dos seus produtos. O momento vem após a gestora expandir o seu portfólio de real estate para um patrimônio de R$ 28 bilhões sob gestão. Agora, com uma prateleira completa, como o sócio e head da vertical de FIIs do Patria, Rodrigo Abudd, define, novas aquisições só serão realizadas em casos excepcionais.
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“Queremos fazer novas ofertas e comprar ativos. Se aparecer algo, tem que ser muito oportuno para que faça sentido”, diz Abudd em entrevista ao E-Investidor. Desde 2021, o Patria atraiu os holofotes do mercado com as inúmeras incorporações feitas no período. Em 2022, a gestora adquiriu 50% da VBI Real Estate e concluiu a compra total da casa em 2024. Neste mesmo ano, comprou a vertical de FIIs do Credit Suisse, avaliada em US$ 130 milhões.
As duas operações garantiram ao Patria o título de maior gestora independente de fundos imobiliários do mercado brasileiro. Contudo, a liderança não saciou o apetite da empresa que também expandiu a sua carteira este ano com a compra de seis fundos imobiliários da Genial Investimentos e dois fundos da Vectis Gestão. As aquisições ajudaram o Pattria a construir um portfólio de dar inveja. Hoje, a empresa é dona dos principais fundos nos segmentos de logística, escritórios, renda urbana e shoppings.
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A boa fase da gestora, porém, não reflete o cenário da indústria. Desde março de 2022, os fundos imobiliários seguem em um ambiente econômico restritivo com a taxa básica de juros, a Selic, na casa de dois dígitos. Na prática, uma taxa nessa magnitude altera a direção do fluxo de capital dos investidores que tende a ir para os ativos de renda fixa, como os títulos públicos. A fuga desse capital em função do ciclo econômico pressiona as cotas dos fundos imobiliários, especialmente aqueles com um patrimônio líquido menor.
Apenas em 2025, o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), elevou a taxa Selic em 2,75 pontos percentuais, saindo de 12,25% em janeiro para 15% em junho, o maior patamar desde 2006. Os ajustes ainda foram acompanhados pelas tentativas do governo federal em tributar a classe de ativos via regulamentação da reforma tributária e a medida provisória que prevê alíquotas de 5% sobre os dividendos dos fundos. “O mercado fica muito refratário a qualquer mudança que possa acontecer nos FIIs. E toda vez que o governo tenta taxar os FIIs vemos um cenário de pânico, impactando as cotações”, diz Abudd.
No entanto, ventos favoráveis parecem estar se aproximando e podem garantir o tão sonhado suspiro que o executivo deseja. Em junho, quando ocorreu a última reunião do BC, os membros do colegiado sinalizaram ao mercado que pretendem interromper o ciclo de alta de juros. “Os desafios que temos agora são aqueles que não controlamos”, diz Abudd.
Como nem todas as variáveis são previsíveis e controladas, o jeito é arrumar a casa e buscar se proteger dos eventos imprevisíveis. A alternativa encontrada por Abudd é unir os fundos imobiliários que possuem algum nível de sinergia. Segundo ele, a estratégia reduz a vulnerabilidade dos produtos das volatilidades de mercado.
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É com essa visão que os fundos Brasil Plural Absoluto (BPFF11) e do Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), comprados recentemente pelo Patria durante a operação com a Genial, podem deixar de existir nesta semana. Na sexta-feira (11), os cotistas decidem em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) se aprovam ou não a saída dos FIIs da B3 para serem incorporados nos portfólios de outros dois produtos da casa: VBI CRI (CVBI11) e VBI Reits Multiestratégia (RVBI11), respectivamente.
O mesmo pode acontecer com o VBI Rendimentos Imobiliários (BARI11) e o CSHG Imobiliário FOF (HGFF11) que, assim como o BPF11 e PLCR11, aguardam a aprovação dos cotistas para a sua liquidação e incorporação dos ativos nos portfólios do CVBI11 e do RVBI11, respectivamente. “No lugar de ter três fundos, sendo um de R$ 1 bilhão, outro de R$ 300 milhões e mais um de R$ 400 milhões, é melhor ter um único fundo de quase R$ 2 bilhões”, explica Abudd.
A proposta é ousada, mas pode beneficiar os investidores. No caso do CVBI11, a chegada de dois fundos imobiliários reduz a relevância dos ativos de maior risco no portfólio com o aumento do patrimônio líquido para R$ 1,6 bilhão. Já para os cotistas dos fundos BARI11 e do PLCR11, o principal ganho é na possibilidade de ter na carteira um fundo imobiliário com alta liquidez, com potencial de valorização e com um nível de desconto menor. “Há expectativa de aumento no dividend yield do CVBI11, que pode passar dos atuais 13,5% ao ano para cerca de 14,5% após a conclusão das incorporações”, afirma Izabele Correia, analista da Nord Investimentos.
Para o RVBI11, a proposta tem efeitos semelhantes. Se os cotistas aprovarem a proposta, o RBV11 vai se tornar maior e mais diversificado, enquanto os investidores dos outros fundos menores se beneficiam com o aumento de liquidez e posição em um produto mais valorizado na bolsa de valores. “Importante destacar que as incorporações foram propostas com base no valor patrimonial das cotas, evitando diluição de participação para os cotistas atuais e para os que eventualmente ingressarem nos fundos incorporados”, avalia Carolina Borges, head de análise da EQI.
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