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A Receita Federal atualizou as orientações sobre como devem ser declaradas as benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda, a partir da declaração deste ano, referente ao ano-base de 2024. O objetivo, diz o órgão, é dar mais clareza às informações e evitar erros no cálculo do custo de aquisição dos imóveis, o que influencia diretamente o ganho de capital em uma eventual venda.
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A principal mudança é que as benfeitorias realizadas em imóveis adquiridos após 1988 não devem mais ser lançadas de forma separada. Reformas, ampliações e demais melhorias devem ser somadas ao valor original do imóvel e informadas em um único item da ficha “Bens e Direitos”. Nesse campo, o contribuinte precisa descrever o imóvel, detalhar o tipo de benfeitoria, os valores envolvidos, datas e dados dos prestadores de serviço contratados.
Por exemplo, se um contribuinte comprou um apartamento por R$ 1 milhão em 2022 e realizou uma reforma de R$ 500 mil em 2024, deverá declarar, na ficha de “Bens e Direitos” do programa da Receita, um valor total de R$ 1,5 milhão no campo “Situação em 31/12/2024”. Na descrição do bem, é preciso constar o valor da compra, o da reforma, a data da obra e o endereço completo. Também é preciso manter notas fiscais e recibos por no mínimo cinco anos.
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Já para imóveis adquiridos até 1988, a Receita mantém a possibilidade de lançar as benfeitorias em um item separado, usando o código 17 – Benfeitorias, dentro do grupo 01 – Bens Imóveis. Nesse caso, o campo “Discriminação” deve conter os dados específicos da obra, como localização, área do imóvel e o tipo de intervenção. O campo “Situação em 31/12/2023” deve ficar em branco, sendo preenchido apenas o valor gasto no campo “Situação em 31/12/2024”. “O contribuinte deve manter os documentos que suportem aquele valor informado, e é bom ter uma planilha descrevendo os gastos com benfeitorias”, orienta David Leite, sócio da Blue3 e diretor contador da Contabilidade da Bolsa.
Apesar dessa exceção, a orientação geral da Receita é unificar as informações em uma única linha, incorporando as benfeitorias ao valor total do imóvel. A prática anterior de declarar a reforma em ficha separada é considerada inadequada e pode levar à sinalização da declaração como inconsistente. Há risco de convocação para prestar esclarecimentos, aplicação de multas ou mesmo inclusão na malha fina.
Outro problema de manter os valores em registros distintos é a dificuldade em apurar corretamente o custo de aquisição do imóvel no momento da venda. Um custo subestimado pode levar ao pagamento indevido de imposto sobre o ganho de capital, onerando o contribuinte de forma evitável.
“Se as benfeitorias não forem declaradas e incorporadas ao valor do imóvel, o custo de aquisição permanecerá inalterado. Em uma futura venda, isso resultará em um ganho de capital maior, aumentando o imposto devido. Além disso, a falta de atualização pode gerar inconsistências na declaração e potencialmente levar o contribuinte à malha fina”, explica Gabriel Santana Vieira, advogado especialista em direito tributário e sócio-proprietário do Grupo GSV.
Na mesma linha, George Sales, professor da Fia Business School, explica que, quando o contribuinte perde a chance de incorporar esse custo ao valor de aquisição do imóvel, o ganho de capital é inflado artificialmente, elevando o imposto a ser pago na venda futura. “A Receita Federal pode questionar por que valores relevantes de benfeitorias não foram incorporados, sugerindo omissão de patrimônio ou erro na declaração. Notas fiscais e comprovantes da reforma perdem valor fiscal se não forem refletidos no IR”, afirma.
Para evitar contratempos, especialistas orientam atenção redobrada ao preenchimento das informações e reforçam a importância da documentação que comprove cada gasto relacionado à obra, como contratos com empreiteiras, notas fiscais de materiais, recibos de mão de obra e comprovantes de transferência bancária. Todos esses documentos devem estar disponíveis caso a Receita solicite comprovação dos valores declarados.
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A Receita também passou a exigir maior detalhamento na descrição do imóvel. Isso significa que o contribuinte deve deixar claro, no campo apropriado, a origem do valor final informado: quanto corresponde à compra e quanto foi gasto com reformas, mesmo que o montante esteja consolidado no campo principal.
A mudança, segundo os especialistas, segue uma tendência de cruzamento mais rigoroso de dados e digitalização dos processos de fiscalização, o que torna fundamental a consistência das informações declaradas. A expectativa é de que o novo formato reduza dúvidas e aumente a transparência tanto para o contribuinte quanto para a administração tributária.
Ao vender um imóvel, o imposto sobre o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição — pode representar uma quantia alta a ser paga à Receita Federal. Para calcular esse ganho corretamente, é fundamental que o contribuinte tenha declarado todos os investimentos feitos no imóvel, como reformas e benfeitorias.
Se esses valores forem incorporados ao custo de aquisição, o lucro apurado na venda será menor e, com isso, o imposto devido também diminui. Por outro lado, quem não atualiza o valor da propriedade pode acabar pagando mais imposto do que deveria. A diferença pode chegar a dezenas ou até centenas de milhares de reais, dependendo do valor envolvido.
Veja um exemplo prático:
| Situação | Valor de venda | Custo de aquisição | Ganho de capital tributável |
|---|---|---|---|
| Sem declarar reforma | R$ 2.000.000 | R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 |
| Com reforma declarada | R$ 2.000.000 | R$ 1.500.000 | R$ 500.000 |
A alíquota do Imposto de Renda sobre ganho de capital varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do lucro. Ou seja, informar corretamente os gastos com reformas pode significar uma economia relevante no momento da venda do imóvel.
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