Publicidade
A Receita Federal atualizou as orientações sobre como devem ser declaradas as benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda, a partir da declaração deste ano, referente ao ano-base de 2024. O objetivo, diz o órgão, é dar mais clareza às informações e evitar erros no cálculo do custo de aquisição dos imóveis, o que influencia diretamente o ganho de capital em uma eventual venda.
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE
A principal mudança é que as benfeitorias realizadas em imóveis adquiridos após 1988 não devem mais ser lançadas de forma separada. Reformas, ampliações e demais melhorias devem ser somadas ao valor original do imóvel e informadas em um único item da ficha “Bens e Direitos”. Nesse campo, o contribuinte precisa descrever o imóvel, detalhar o tipo de benfeitoria, os valores envolvidos, datas e dados dos prestadores de serviço contratados.
Por exemplo, se um contribuinte comprou um apartamento por R$ 1 milhão em 2022 e realizou uma reforma de R$ 500 mil em 2024, deverá declarar, na ficha de “Bens e Direitos” do programa da Receita, um valor total de R$ 1,5 milhão no campo “Situação em 31/12/2024”. Na descrição do bem, é preciso constar o valor da compra, o da reforma, a data da obra e o endereço completo. Também é preciso manter notas fiscais e recibos por no mínimo cinco anos.
Publicidade
Já para imóveis adquiridos até 1988, a Receita mantém a possibilidade de lançar as benfeitorias em um item separado, usando o código 17 – Benfeitorias, dentro do grupo 01 – Bens Imóveis. Nesse caso, o campo “Discriminação” deve conter os dados específicos da obra, como localização, área do imóvel e o tipo de intervenção. O campo “Situação em 31/12/2023” deve ficar em branco, sendo preenchido apenas o valor gasto no campo “Situação em 31/12/2024”. “O contribuinte deve manter os documentos que suportem aquele valor informado, e é bom ter uma planilha descrevendo os gastos com benfeitorias”, orienta David Leite, sócio da Blue3 e diretor contador da Contabilidade da Bolsa.
Apesar dessa exceção, a orientação geral da Receita é unificar as informações em uma única linha, incorporando as benfeitorias ao valor total do imóvel. A prática anterior de declarar a reforma em ficha separada é considerada inadequada e pode levar à sinalização da declaração como inconsistente. Há risco de convocação para prestar esclarecimentos, aplicação de multas ou mesmo inclusão na malha fina.
Outro problema de manter os valores em registros distintos é a dificuldade em apurar corretamente o custo de aquisição do imóvel no momento da venda. Um custo subestimado pode levar ao pagamento indevido de imposto sobre o ganho de capital, onerando o contribuinte de forma evitável.
“Se as benfeitorias não forem declaradas e incorporadas ao valor do imóvel, o custo de aquisição permanecerá inalterado. Em uma futura venda, isso resultará em um ganho de capital maior, aumentando o imposto devido. Além disso, a falta de atualização pode gerar inconsistências na declaração e potencialmente levar o contribuinte à malha fina”, explica Gabriel Santana Vieira, advogado especialista em direito tributário e sócio-proprietário do Grupo GSV.
Na mesma linha, George Sales, professor da Fia Business School, explica que, quando o contribuinte perde a chance de incorporar esse custo ao valor de aquisição do imóvel, o ganho de capital é inflado artificialmente, elevando o imposto a ser pago na venda futura. “A Receita Federal pode questionar por que valores relevantes de benfeitorias não foram incorporados, sugerindo omissão de patrimônio ou erro na declaração. Notas fiscais e comprovantes da reforma perdem valor fiscal se não forem refletidos no IR”, afirma.
Para evitar contratempos, especialistas orientam atenção redobrada ao preenchimento das informações e reforçam a importância da documentação que comprove cada gasto relacionado à obra, como contratos com empreiteiras, notas fiscais de materiais, recibos de mão de obra e comprovantes de transferência bancária. Todos esses documentos devem estar disponíveis caso a Receita solicite comprovação dos valores declarados.
Publicidade
A Receita também passou a exigir maior detalhamento na descrição do imóvel. Isso significa que o contribuinte deve deixar claro, no campo apropriado, a origem do valor final informado: quanto corresponde à compra e quanto foi gasto com reformas, mesmo que o montante esteja consolidado no campo principal.
A mudança, segundo os especialistas, segue uma tendência de cruzamento mais rigoroso de dados e digitalização dos processos de fiscalização, o que torna fundamental a consistência das informações declaradas. A expectativa é de que o novo formato reduza dúvidas e aumente a transparência tanto para o contribuinte quanto para a administração tributária.
Ao vender um imóvel, o imposto sobre o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição — pode representar uma quantia alta a ser paga à Receita Federal. Para calcular esse ganho corretamente, é fundamental que o contribuinte tenha declarado todos os investimentos feitos no imóvel, como reformas e benfeitorias.
Se esses valores forem incorporados ao custo de aquisição, o lucro apurado na venda será menor e, com isso, o imposto devido também diminui. Por outro lado, quem não atualiza o valor da propriedade pode acabar pagando mais imposto do que deveria. A diferença pode chegar a dezenas ou até centenas de milhares de reais, dependendo do valor envolvido.
Veja um exemplo prático:
| Situação | Valor de venda | Custo de aquisição | Ganho de capital tributável |
|---|---|---|---|
| Sem declarar reforma | R$ 2.000.000 | R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 |
| Com reforma declarada | R$ 2.000.000 | R$ 1.500.000 | R$ 500.000 |
A alíquota do Imposto de Renda sobre ganho de capital varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do lucro. Ou seja, informar corretamente os gastos com reformas pode significar uma economia relevante no momento da venda do imóvel.
Publicidade
Invista em informação
As notícias mais importantes sobre mercado, investimentos e finanças pessoais direto no seu navegador
