A reforma tributária em curso no Brasil propõe mudanças significativas no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), impactando diretamente na compra e venda de imóveis. O segundo texto de regulamentação da reforma, em análise no Congresso Nacional, prevê a antecipação da cobrança do imposto em questão, alterando o momento em que ele deve ser pago.
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Atualmente, o ITBI é cobrado apenas após a formalização da transferência de titularidade do imóvel, mas a nova proposta sugere que o pagamento ocorra já no momento da formalização do contrato de compra e venda.
O que é o ITBI?
O ITBI é um tributo municipal pago quando há transferência de propriedade de um imóvel, seja por venda, doação ou outros tipos de negociação, exceto heranças e doações, que são tributadas pelo ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e Doação).
Esse imposto, cobrado no momento do registro no cartório de imóveis, tem uma dupla função: gerar receita para os municípios e servir como ferramenta de planejamento urbano, fornecendo dados sobre transações imobiliárias.
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A alíquota do ITBI varia conforme o município, mas não pode exceder 5% do valor venal do imóvel, conforme a Constituição Brasileira estipula. Em São Paulo, a taxa é de 3%, significando que a compra de um imóvel de R$ 500 mil resultaria em R$ 15 mil de imposto.
Em algumas cidades, o pagamento pode ser parcelado, como em Porto Alegre, onde é possível dividir em até 12 vezes, enquanto em São Paulo o pagamento deve ser à vista.
Possíveis mudanças na cobrança do ITBI
A proposta de antecipar a cobrança do ITBI já é praticada por alguns municípios, que aplicam uma alíquota menor na compra e venda e uma maior no registro. O relator-geral do projeto, deputado Mauro Benevides Filho (PDT-CE), defende que essa mudança ajudaria a coibir os “contratos de gaveta”, transmissões informais de propriedade sem registro oficial.
Contudo, advogados consultados pelo Estadão apontam que essa antecipação pode levar a uma alta judicialização, pois o Código Civil estabelece que o fato gerador do ITBI é a transferência de propriedade, oficializada pelo registro em cartório.
Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmaram essa jurisprudência ao julgar um recurso do Município de São Paulo, que contestava uma decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) contra a cobrança do ITBI sem o registro cartorial.
Mesmo com essa jurisprudência, São Paulo permite que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), seja pago tanto no momento da escritura quanto na cessão dos direitos, e a capital paulista recorreu da decisão do STF, que ainda reexaminará o tema.
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Colaborou: Gabrielly Bento.
