O Citi atualizou sua cobertura de construtoras residenciais reforçando a Cyrela (CYRE3) e a Cury (CURY3) como as principais opções em meio a “importantes ventos favoráveis regulatórios que finalmente estão surgindo”, ao mesmo tempo que elevou a recomendação de Tenda (TEND3) de neutra/alto risco para compra/alto risco, considerando-a “muito barata para não comprar como uma ‘história de recuperação’ que está amadurecendo em um ano promissor para o Minha Casa Minha Vida”, e rebaixou MRV (MRVE3) de compra para neutra, com grandes cortes em suas estimativas, dadas as despesas financeiras mais altas do que o esperado e a exposição a riscos de inadimplência.
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O preço-alvo da Cyrela subiu de R$ 26 para R$ 29 – agora representando 29,8% de potencial de alta sobre o fechamento da última quarta-feiira (24) -, de Cury de R$ 21 para R$ 23 (26,3% de upside) e de Tenda de R$ 12 para R$ 14 (41,7% de upside), enquanto o de MRV foi cortado de R$ 11 para R$ 9 (12% de upside), respectivamente.
Os ventos favoráveis regulatórios destacados pelo banco se referem, primeiramente, ao fato de que o prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, sancionou um projeto de lei de zoneamento considerado pelo Citi como bastante favorável aos negócios, introduzindo grandes oportunidades de aquisição de terrenos, especialmente para empresas de renda média/alta. “Prevemos que isso também deve trazer um alívio temporário das pressões competitivas para a Cyrela, com seus pares adiando lançamentos para solicitar aprovações de novos projetos sob regras favoráveis”, diz a casa.
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“A saga do zoneamento de SP finalmente chegou ao fim. Novas regras já em vigor beneficiam as construtoras com: uma grande expansão das regiões de zoneamento especial (ZEUs) que permitem triplicar o potencial de construção, com mais disponibilidade de vagas de estacionamento e tipologias flexíveis do que nas regras anteriores; e uma ‘cota de solidariedade’ que concede um bônus de 20% de potencial de construção a qualquer novo empreendimento, às custas de 20% dos custos do terreno em doações ao fundo urbano da cidade”, acrescenta o banco.
Além disso, o Citi identifica grandes melhorias no Habitação de Interesse Social (HIS), uma política municipal do lado da oferta que concede incentivos fiscais a empreendimentos acessíveis, beneficiando cerca de 80% do banco de terrenos da Cury em SP. “O novo cenário regulatório da cidade deve elevar os números de consenso para receitas e margens no próximo ciclo, bem como reduzir o risco das perspectivas de crescimento existentes para nossas principais opções. Além disso, vemos um ambiente amplamente benigno à frente, com a inflação dos custos de construção ainda moderada e o MCMV em sua melhor forma de todos os tempos”, avalia.
“Nunca aposte contra São Paulo”, diz o banco, segundo o qual as finanças dos projetos de HIS de baixa renda em São Paulo melhoraram enquanto: “os limites de renda para elegibilidade do cliente aumentaram 8,5% em relação a fevereiro de 2023 e 16,5% em relação aos níveis de abril de 2022; os órgãos reguladores estão reprimindo os concorrentes que não estão em conformidade e nivelando o campo de atuação para as construtoras listadas; o plano diretor agora concede um bônus de potencial de construção de 50% para projetos de HIS dentro das regiões especiais das ZEUs; bem como permite que as HIS sejam consideradas uma alternativa para empreendimentos não residenciais, abrindo parcerias com empresas de renda média/alta”.
