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O fundo imobiliário BTG Pactual Logística está prestes a fechar uma das maiores compras de ativos do setor nos últimos meses. O fundo assinou uma carta de intenção, não vinculante, para aquisição de um portfólio de 11 condomínios logísticos pelo valor de R$ 1,75 bilhão.
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Os empreendimentos estão prontos, em operação, e tem uma área de 550 mil m², o equivalente a cerca de 80 campos de futebol. Segundo o comunicado, os ativos estão “preponderantemente localizados” no Estado de São Paulo, a uma distância de até 60 quilômetros da capital paulista.
O nome do vendedor não foi divulgado, mas fontes de mercado apontam para a GLP, maior empresa do ramo no Brasil e uma das poucas com um portfólio tão grande assim na região. Recentemente, a GLP acertou a venda de nove galpões logísticos para a Brookfield, numa transação de R$ 750 milhões, conforme revelou a Coluna do Broadcast.
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Segundo fontes, o movimento faz parte de uma “reciclagem de capital” da GLP. Ou seja: está vendendo imóveis concebidos no passado e que chegaram a um estágio de maturidade, liberando capital para novos investimentos e retorno aos acionistas.
Procurado, o BTG Pactual não fez comentários. A GLP não respondeu imediatamente.
Do lado do BTG, a compra será sustentada, essencialmente, pela última oferta de cotas do fundo, que levantou R$ 1,5 bilhão, incluindo o lote principal e complementar, em um sinal de demanda aquecida de investidores por esta classe de ativos.
Como pagamento, o fundo do BTG Pactual propôs uma primeira parcela de 65% do valor (R$ 1,14 bilhão) no fechamento do acordo, e uma segunda parcela de 35% (R$ 610 milhões) após 18 meses, corrigidos pelo IPCA. Por sua vez, o fundo receberá a receita integral dos aluguéis dos inquilinos dos imóveis de forma imediata.
“O pagamento parcelado acompanha o recebimento integral das receitas a partir da data de fechamento, o que proporcionará ao fundo uma rentabilidade mais elevada até o pagamento da parcela final”, descreveu o BTG, no comunicado.
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Esse mecanismo – pagar parcelado e usufruir da receita integral do ativo após o fechamento da aquisição – é chamado no mercado de seller finance. O BTG já modelou outras operações da mesma forma, como no caso da compra de um portfólio de galpões da Log Commercial Properties no ano passado.
O “cap rate” (indicador que é a razão entre o faturamento anual com aluguéis do imóvel sobre o seu valor de venda) está na faixa de 9% a 10%, segundo o comunicado.
“A gestora ressalta que permanece ativa no trabalho de aquisição de ativos diferenciados, reciclagem da carteira e otimização dos recursos do portfólio, tendo sempre como prioridade a geração de valor para o fundo e seus cotistas”, emendou.
O fundo imobiliário BTG Pactual Logística é um dos maiores do setor, com 23 imóveis, cuja área totaliza 870 mil m2, e valor patrimonial de R$ 4,3 bilhões.
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