Espaço corporativo em prédio da Faria Lima, em São Paulo, vazio por causa do home office: coronavírus impõe enormes desafios para a indústria de imóveis comerciais e fundos imobiliários. (Daniel Teixeira/ Estadão)
(The Economist) – Talvez você não tenha percebido, mas uma fatia cada vez maior das suas economias e da sua previdência vem sendo apostada nos edifícios comerciais onde você trabalha, faz compras e se hospeda. Originalmente, a ideia era que esse investimento trouxesse lucros estáveis ao longo das próximas décadas – à semelhança do que acontecia com os títulos do tesouro antes que as taxas de juros caíssem a níveis sem precedentes. Mas a pandemia enterrou essa premissa debaixo de uma camada de cimento.
Em todo o mundo, milhões de locatários pararam de pagar aluguel, instaurando o caos na contabilidade de proprietários de shoppings e edifícios comerciais. A longo prazo, o uso desse tipo de espaço pode sofrer mudanças profundas, causadas por reavaliações do tamanho da ameaça representada pela pandemia e pelo potencial transformador das tecnologias emergentes. Por isso, investidores individuais e gestores precisam estar atentos. Uma categoria de ativos que costumava ser segura e pouco afeita a mudanças súbitas passou a exigir cautela e controle constantes.
Nos EUA, investidores têm cerca de US$ 11 trilhões em fundos imobiliários
O crescimento do setor de imóveis comerciais nas últimas duas décadas foi impressionante. Nesse período, a rentabilidade nominal de um título de longo prazo do tesouro americano caiu de mais de 6% para menos de 1%. Em sua busca desesperada por outras fontes estáveis de alto rendimento, fundos de pensão e investimentos apostaram pilhas de fichas em shoppings, prédios comerciais, hotéis e centros de distribuição. Esse pedaço da economia, que durante muito tempo ficou reservado apenas a grandes magnatas, amadores e aristocratas, acabou sendo infiltrado por instituições conservadoras e gestores de fundos apaixonados por algoritmos.
Entre o ano 2000 e hoje, a alocação média dos fundos de pensão em imóveis comerciais aumentou de 5% para mais de 10%; atualmente, investidores institucionais têm cerca de US$ 11 trilhões dedicados a essa classe de ativos. Os contratos de aluguel costumam durar dez anos ou mais. O casamento entre a renda confiável oriunda dos aluguéis e a valorização do capital resultou em retornos anuais de mais de 7% para quem investiu nesse setor. Bastava ter paciência – mas agora não basta mais.
Inadimplência nos aluguéis está levando a indústria à anarquia
O problema mais imediato é o atraso no pagamento de milhares aluguéis. Qualquer recessão sempre traz consigo algum grau de inadimplência, mas a quarentena está levando partes dessa indústria à anarquia. Cerca de um quarto das lojas de rua, metade dos locatários de espaços em shoppings e 60% dos restaurantes dos Estados Unidos e de outros mercados ocidentais não estão pagando o que devem. Isso pode ser efeito tanto de uma rebelião espontânea quanto de uma liberalidade dos locadores.
Alguns municípios e governos adotaram moratórias nos pagamentos – e a receita dos proprietários acusou o golpe. Até o momento, tem sido impossível (ou talvez indesejável) obter de volta espaços ou prédios que talvez não encontrem outros locatários interessados. Muitos donos de imóveis comerciais não estão conseguindo honrar as próprias dívidas. Títulos atrelados a financiamento imobiliário comercial – que ficam sob o guarda-chuva mais amplo do crédito imobiliário – estão registrando taxas de inadimplência mais altas que as da crise financeira de 2007-2009.
No longo prazo, e-commerce e home office são ameaças maiores
A inadimplência temporária, porém, é apenas uma parte da encrenca. A longo prazo, esses imóveis podem passar a ser usados de jeitos completamente diferentes. A movimentação no e-commerce está atingido hoje níveis que os especialistas projetavam para daqui a três ou cinco anos. Esse movimento acelera o desmonte das lojas físicas e impulsiona a necessidade de mais centros de distribuição.
Diversas empresas se ajustaram bem ao trabalho remoto, e podem reduzir a metragem quadrada que alugam para seus escritórios. A substituição de viagens de negócios por videoconferências pode causar uma queda na ocupação de hotéis. Mesmo quando a economia voltar à ativa, há sinais de que alguns comportamentos poderão mudar para sempre.
Dados recentes de rastreamento de movimentação de pessoas sugerem que a atividade nas salas comerciais americanas está 36% abaixo do normal. No caso de lojas e espaços de lazer, como restaurantes e cinemas, o movimento de clientes está 15% menor do que antes da pandemia.
Diante desse cenário, investidores individuais – e os gestores de fundos que cuidam do dinheiro dessas pessoas – devem seguir dois caminhos. O primeiro exige traçar um retrato realista dos prejuízos que se impõem.
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Se é verdade que o setor de imóveis comerciais já foi amador no passado, hoje lhe falta transparência: há várias camadas de holdings e financiamentos separando tijolos e vigas de quem vai se beneficiar dessa estrutura na ponta final. Administradores de espaços comerciais e veículos de investimento podem estar sendo empurrados a mascarar as dificuldades enfrentadas.
Alguns deles, por exemplo, têm socorrido locatários em dificuldade, talvez para evitar admitir uma situação de inadimplência. Outros se aferram a avaliações irrealistas do valor dos imóveis – estratégia facilitada por práticas contábeis arcaicas, típicas do setor.
Proprietários terão de investir para tornar seus imóveis atraentes de novo
A tarefa mais complexa para os investidores será abrir as portas para uma reestruturação que se mostra incontornável. Talvez alguns hotéis tenham de se transformar em edifícios residenciais; shoppings podem virar centros de atendimento a compras feitas por e-commerce; salas comerciais podem ser rearranjadas para garantir o distanciamento social.
Tudo isso vai exigir muito mais do que simplesmente sentar em cima dessas propriedades e “ordenhar” aluguéis: será necessário investir nelas – e, em muitos casos, vendê-las para outros proprietários. Esse movimento abre uma possibilidade de aumentar a eficiência, mas também de arcar com valores baixos e perdas desnecessárias caso edifícios inalterados tenham de ser vendidos por preços baratos.
Historicamente, os imóveis comerciais sempre foram uma classe de ativos lenta: os contratos duram anos e o comportamento dos locatários tende a permanecer relativamente estável. Com isso, proprietários e seus financiadores se acostumaram a um negócio que muda com a agilidade de um paquiderme. Durante duas décadas, comprar um edifício comercial foi uma receita certeira para quem queria uma fonte simples e confiável de dinheiro – e uma noite tranquila de sono. É hora de acordar.
