Nós sempre ouvimos que investir no mercado imobiliário é um ótimo negócio. Mas já pensou em lucrar nesse ramo sem ter obrigações legais ou ônus por eventuais danos nos empreendimentos? Se sim, entenda melhor como funcionam os fundos imobiliários.
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Imagine um grupo de investidores que se juntam com o objetivo de construir ou de adquirir um imóvel. Cada um paga por uma cota do total e recebe o valor proporcional à sua parte.
Nesse processo, há um gestor que decide de que forma os recursos serão alocados, ou seja, quais imóveis serão escolhidos, quem serão os inquilinos e que papéis estarão na carteira. Essa é a dinâmica básica de um fundo imobiliário.
Portanto, o cotista não tem autonomia na decisão sobre os recursos, mas, por outro lado, tem a vantagem de não responder pessoalmente o que ocorre com os imóveis. Esta função fica com o administrador ou com a instituição financeira responsável.
Apesar de alguns fundos proporcionarem rendimentos mensais, eles não podem ser confundidos com investimentos de renda fixa. E o principal motivo para isso é justamente porque os rendimentos dependem dos inquilinos, que podem deixar de pagar corretamente o aluguel ou se mudarem, interrompendo o fluxo de dinheiro até que um novo interessado feche o negócio.
Além disso, não há como prever o retorno dos fundos imobiliários no início do investimento, como ocorre na renda fixa, já que as cotas podem oscilar na bolsa tanto quando uma ação. A gestão da carteira e as próprias condições do mercado podem afetar os valores.
Tipos de fundos imobiliários
Os fundos imobiliários se dividem em categorias de acordo com os tipos de aplicação e as estratégias usadas. Confira abaixo cada uma das classificações feitas pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima).
Desenvolvimento para renda. Aqui dois terços dos investimentos se concentram em desenvolver ou adquirir imóveis em etapa de projeto ou construção. O objetivo final é ter rendimentos com locação ou arrendamento.
Desenvolvimento para venda. Nesse caso, a diferença para o primeiro é que o objetivo é vender os imóveis no futuro. Mas a estratégia é a mesma: mais de dois terços do patrimônio líquido é aplicado em empreendimentos em fase de projeto ou construção.
Renda. Este tipo de investimento aloca dois terços dos recursos em empreendimentos já construídos. A ideia é gerar renda com locação ou arrendamento.
Títulos e valores mobiliários. Aqui mais de dois terços do patrimônio vão para títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), todos no mercado imobiliário.
Híbridos. Por último, os fundos híbridos são os que não se concentram, especificamente, em nenhuma das estratégias anteriores.
Passo a passo de como investir
As cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores ou no mercado de balcão. Então, em primeiro lugar, para poder investir em fundos imobiliários, você precisa se cadastrar em uma corretora.
Não deixe de verificar a taxa de corretagem e outros custos cobrados pela corretora escolhida. A cobrança é feita tanto na negociação dos fundos como sobre as ações.
Na hora de definir em qual (ou quais) fundos investir, estude bem as opções caso a caso. Confira o perfil dos imóveis da carteira e o histórico de rentabilidade. Geralmente, o investimento é considerado atrativo quando o retorno é maior que o da poupança e de outros investimentos de renda fixa.
Depois de avaliar todos os fatores com atenção, você já pode enviar a ordem para a corretora. O processo é o mesmo que no mercado de ações. É possível efetuar a compra dos fundos pela internet pelo home-broker, sistema oferecido pela corretora que conecta os usuários ao pregão eletrônico.
Lá você vai informar o código do fundo, a quantidade de cotas que deseja e o preço que está disposto a pagar por cada uma. O negócio é fechado quando há alguém interessado em vender suas cotas.
