Vacância recua e dá nova perspectiva para FIIs. Veja como aproveitar

Quando há uma queda no número de lugares desocupados, o caixa dos fundos imobiliários são beneficiados
A queda no poder de compra da população por conta dos juros e inflação obrigou os locatários de imóveis localizados principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro a abaixar o aluguel
Apesar de alguns segmentos terem uma redução na vacância no comparativo anual, na totalidade, o setor apresentou alta de 5,8%

A queda no poder de compra da população por conta da inflação obrigou os locatários de imóveis comerciais localizados principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro a abaixar o valor do aluguel ou oferecer descontos pontuais para não aumentar o nível da vacância. Esse movimento beneficiou o caixa dos fundos imobiliários (FIIs) e, consequentemente, os dividendos dos cotistas.

Antônio Lopes, sócio-diretor da Guardian Gestora, explica que a redução na vacância beneficia o investidor. Quando um inquilino encerra o contrato o proprietário do imóvel perde duas vezes, pois não terá a receita do aluguel e vai precisar arcar com os custos do condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) – cobrados independente se o local está ocupado ou não.

Quando as propriedades estão ocupadas, o caixa dos fundos imobiliários são beneficiados e, consequentemente, a remuneração do investidor aumenta – o dividendo consiste em uma parcela do lucro apurado, podendo ser pago de forma mensal, trimestral ou semestral. A lógica funciona para todos os fundos imobiliários que investem em ativos reais, como as lajes corporativas.

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O metro quadrado em São Paulo caiu de R$ 83,89 em 2021 para R$ 80,13 em 2022, enquanto no Rio de Janeiro foi de R$ 65,96 para R$ 64,98, no mesmo período. A vacância, por sua vez, saiu de 24,80% para 20,80% no comparativo anual em São Paulo, enquanto no Rio de Janeiro ela recuou de 35,20%, para 34,30%, aponta um levantamento realizado por Guilherme Palma, especialista em fundos imobiliários da Manchester Investimentos, a pedido do E-Investidor.

Em consequência, o valor médio pago em dividendos aos investidores de lajes corporativas pulou de R$ 5,30 em 2021 para R$ 12,10 no ano passado, uma alta de 128,39%, aponta um estudo realizado pela Economatica.

Veja abaixo a remuneração dos cotistas de outros setores de fundos imobiliários e quais pagaram os melhores dividendos no último ano:

Residencial: R$ 17,17 (98,23% a mais que o valor distribuído ao acionista em 2021);
Agências: R$ 13,40 (+ 14,59%);
Educacional: R$ 10,51 (+ 18,75%);
Logística: R$ 9,23 (3,89% menor que o ano anterior);
Shoppings: R$ 35,14 (+ 69,52%);
Hospital: R$ 16,19 (+ 17,92%);
Híbrido: R$ 19,42 (+ 12,67%).

Vale investir no setor?

Não é só o valor da remuneração que o investidor precisa ficar atento. Palma, o especialista da Manchester Investimentos, explica que o investidor de FIIs precisa observar a taxa de vacância dos fundos e qual a perspectiva de repor os inquilinos. “Deve-se avaliar as regiões onde os imóveis estão inseridos, estar atento a futuras ofertas de imóveis na região, como está a dinâmica de preços do segmento e acompanhar o cenário macroeconômico do País”.

Para o especialista, fundos imobiliários só são bons investimentos se os imóveis estiverem ocupados ou prestes a serem ocupados. Além disso, é importante que o nível de vacância dos ativos seja pequeno para que consiga reportar uma parcela do lucro aos acionistas. E mesmo que na pandemia os locais tenham ficado desocupados, os bons FIIs se encaminham para adquirir novos inquilinos e, assim, retomar o caixa perdido no período que as propriedades ficaram desocupados. Com volume financeiro entrando, há possibilidades de oferecer melhores pagamentos de dividendo aos cotistas.

Veja como está a vacância em cada segmento dos tipos de imóveis:

Apesar de alguns segmentos terem apresentado redução na vacância no comparativo anual, o setor de imóveis na totalidade apresentou uma alta de 5,8% na taxa de 2022, 1,9 ponto percentual maior que 2021. Porém, o número do ano passado é 1,8 ponto porcentual maior que o patamar alcançado em 2020, quando foi anunciada a pandemia da Covid-19 no País.

O sócio-diretor Guardian Gestora diz que é importante o investidor analisar as vacâncias dos imóveis e os motivos. “A queda de vacância significa uma melhora de mercado”, diz. Ele afirma também que fundos que pagam dividendos e estão com um nível de vacância de 20% ou 30%, podem melhorar com esse cenário e “potencialmente aumentar o pagamento aos cotistas”.

Já Carol Borges, analista de fundos da EQI Research, diz que o investidor precisa olhar para o futuro, especificamente o “quanto do que foi apontado em vacância e preço de aluguel historicamente permanecerá e refletirá no caixa e nos dividendos em 2023”. Ela cita como uma boa oportunidade de investimento as lajes corporativas, por conta da retomada ao trabalho presencial com o arrefecimento da pandemia no País.

“Hoje, ainda temos muitas áreas para serem locadas, principalmente em São Paulo, nas regiões da avenida Chucri Zaidan, Paulista e Vila Olímpia. Com isso, nos próximos meses e anos, poderemos vislumbrar um possível aumento no caixa dos fundos”, afirma a especialista.

Veja como estava a taxa de vacância das regiões paulistanas nos últimos dois anos:

O head de mercado de capitais da Warren, o Gustavo Kosnitzer, por sua vez, tem um olhar diferente para o setor. Com o Comitê de Política Monetária (Copom) optando, em 1º de fevereiro, por manter pela quinta vez consecutiva os juros em 13,75% ao ano, os investidores decidiram por desmontar suas posições nos fundos imobiliários, assim como na renda variável. “Naturalmente, os preços das cotas vão depreciar. E, com um cenário positivo para a redução de vacância, os FIIs farão parte das pechinchas da renda variável”, afirma o especialista.

A XP espera que a Selic permaneça no nível atual até meados de 2024, quando deve começar a abaixar, até terminar o ano em 11%. O boletim Focus de segunda-feira (13) aponta para um juros na casa dos 12,75% até o final deste ano. Segundo analistas da corretora, o patamar deve ser mantido a níveis mais elevados para controlar expectativas e evitar repiques na inflação.