Como investir nos fundos imobiliários de melhor desempenho do mundo

Por se mostrarem bons produtos de diversificação nas carteiras e estarem com boas perspectivas para os próximos 12 meses, os fundos imobiliários (FII) estão sendo cada vez mais procurados pelos investidores. Por se tratar de uma aplicação de menor volatilidade do que as ações e com um potencial de valorização mais atrativo do que a renda fixa, eles são boas alternativas para impulsionar os ganhos em momentos de juros baixos como o que vivemos.

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Porém, segundo um levantamento obtido com exclusividade pelo E-Investidor, da Midtown Capital Partners, o IFIX, índice da B3 que mede o desempenho dos FIIs brasileiros, tem um desempenho pior que o de índices dos EUA (BBREIT) e da Europa (TEREEE) nos últimos três anos.

Segundo os dados, o BBREIT apresentou variação positiva de 9% no período, ante alta de 11% do TEREEE e 7% do IFIX. Além disso, nos últimos 12 meses o índice brasileiro também tem o pior desempenho.

De junho de 2019 a junho de 2020, o IFIX tem queda de 27%, o TEREEE de 18% e o BBREIT de 14%. O levantamento, que comparou os retornos dos três índices com negociação em bolsa, foi baseado em ajustes pelo dólar para eliminar os efeitos das variações cambiais.

Para entender por que o BBREIT teve o melhor desempenho e como o investidor local pode aplicar neste índice, o E-Investidor conversou com especialistas do assunto.

Mercado Robusto

Segundo os especialistas, alguns fatores justificam o bom desempenho dos índices americanos em relação aos seus concorrentes, mas que todos eles se resumem no tamanho do mercado americano. “É um mercado que está em outro nível”, afirma Marson Cunha, diretor e estrategista da Midtown Capital Partners e coordenador do estudo.

Daniel Malheiros, sócio e portfólio manager da área de investimentos internacionais da RBR Asset, explica que estes ativos nos EUA – conhecidos pela sigla REITs (Real Estate Investment Trust) – são formados por 13 segmentos, e alguns deles conseguiram sobreviver bem à crise. “O mercado tem quase a mesma quantidade de fundos do que o brasileiro, mas lá eles são quase 20 vezes maiores e diversificados”, diz ele

Para mensurar a diferença entre os mercados, segundo dados da Midtown, o BBREIT tem 175 fundos imobiliários, com capitalização de mercado de US$ 1,1 trilhão. Já o TEREEE possui 162 fundos e volume financeiro de US$ 144,5 bilhões. E o IFIX reúne uma carteira de 120 fundos, com apenas US$ 12,8 bilhões em valor de mercado.

Assim, o mercado americano foi capaz de apresentar um retorno melhor nos últimos três anos e também sofrer menos na crise causada pela pandemia da covid-19. “O coronavírus trouxe um fator de risco mais complexo de se avaliar e uma volatilidade para todos os mercados. Em mercado emergentes, como o Brasil, no entanto, a instabilidade tende a ser maior, enquanto a solidez norte-americana não muda”, comenta Cunha.

Assim, Malheiros ressalta que devido às diferentes áreas de atuação dos fundos, o mercado conseguiu amenizar as quedas. Segundo ele, REITs ligados ao segmento de infraestrutura e data center são muito relevantes nos EUA e não foram prejudicados pela pandemia. “Eles estão ligados às empresas de tecnologia e foram beneficiados pelo isolamento”.

Com isso, ele pontua que, pelo fato de o Brasil não ter tantas opções disponíveis, o País também acaba sendo mais prejudicado. “Essa composição mais diversificada muda a equação”, afirma o sócio da RBR.

Qual índice deve se recuperar melhor da crise?

Neste contexto, os especialistas apontam o que o BBREIT também é o índice com a melhor perspectiva entre os três. Isto porque em momentos de crise, os investidores sempre buscam pelos mercado mais seguros. “Os EUA são o principal porto seguro do mundo e a solidez norte-americana não vai mudar”, diz Cunha.

Além disso, ele pontua que o país foi um dos que mais injetaram dinheiro em sua economia para combater a crise e a taxa de juros americana também está muito baixa, o que incentiva os investimentos. “Quando ponderamos tudo isso, percebemos por que o americano vai continuar performance melhor”.

“Na relação risco retorno, faz mais sentido comprar o REITs do que o FIIs, e o investidor tem que começar a olhar para isso”, concorda Malheiros, destacando que o risco do país norte-americano é praticamente zero.

Além disso, o sócio da RBR lembra que os fundos americanos têm algumas características diferentes dos brasileiros, entre elas a possibilidade de tomar dívidas. “Isso faz ele ter um retorno melhor em momentos de crescimento econômico”, afirma Malheiros.

Eles ressaltam, no entanto, que isso não significa que não existem possibilidades de ganhos no mercado brasileiro, apenas que há um maior espaço para ganho nos EUA. “O momento de maturidade econômica ainda é bem distinto. Então, é natural que o mercado americano supere o brasileiro”, diz o diretor da Midtown.

Em relação ao índice europeu, Cunha afirma que a recuperação também deve ser boa, mas não no nível dos EUA. Para ele, a recuperação poderia ser robusta na Alemanha, mas ela não deve ocorrer, pois o país forte da União Europeia sofre com as crises internas do continente, o que eleva sua volatilidade.

Como exemplo disso, ele cita as crises recentes da Grécia e do Brexit, que mexeram com toda a estrutura do bloco. “O país traz uma componente de risco maior por conta do ambiente que se encontra”.

Vale a pena investir em REITs?

Para Malheiros, com a economia americana estável, praticamente sem riscos e os ativos ainda em baixa, a chance para os brasileiros entrarem no mercado é agora. “O timing para comprar REITs é excelente”.

Segundo Cunha, o investimento em fundos imobiliários americanos está cada vez mais globalizado e é uma boa forma de diversificação. “Eles são hoje substitutos da renda fixa. Os investidores brasileiros com acesso a esses fundos no âmbito global vão ter um portfólio mais diversificado e com uma rentabilidade melhor”, afirma o diretor da Midtown.

Apesar disso, Cunha faz um alerta: estude o mercado antes de realizar o investimento. Segundo ele, a aplicação deve ser pensada a longo prazo e nos EUA um ciclo tradicional de um investimento imobiliário é de dez anos. “O produto pode não se encaixar na estratégia do investidor”, diz Cunha.

Malheiros, da RBR, concorda com essa visão de que o ativo é uma boa forma de diversificar a carteira e os investidores brasileiros deveriam começar a olhar mais para o produto. “É muito tranquilo ele ter de 5% a 10% do seu patrimônio em REITs”, comentar.

Ele conta que já é possível aplicar nos fundos em diversas corretoras de investimentos nos EUA. “Tem corretoras brasileiras no país que oferecem ótimos fundos”, afirma o sócio da Midtown.

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