- A perspectiva de queda dos juros deve acelerar o processo de recuperação dos fundos de tijolo
- De acordo com levantamento da Monett, a maioria dos segmentos de fundos imobiliários segue com preços descontados
A perspectiva de queda da taxa de juros nos próximos meses sinaliza ao investidor que o segundo semestre será um momento de oportunidade para investir em fundos imobiliários. Com o fim do ciclo de aperto monetário, os ativos de renda variável, como os FIIs, tendem a ficar mais atrativos do que os de renda fixa que possuem sua rentabilidade atrelada aos juros e à inflação. O desempenho do IFIX já aponta para essa tendência.
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No acumulado de 2023, o índice que reúne os principais fundos do mercado apresenta uma alta de 8,24%. Um levantamento da Monett obtido pelo E-Investidor mostra que, mesmo com os recentes ganhos, a maioria dos FIIs segue com preço abaixo do valor considerado justo no mercado.
O movimento de recuperação era previsível, na avaliação de analistas, à medida em que os efeitos da pandemia da covid-19 fossem mitigados e crescesse a perspectiva de fim do ciclo de aperto monetário. Na última quarta-feira (21), o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) decidiu manter a taxa de juros no patamar de 13,75% ao ano e não sinalizou, como o mercado esperava, um possível corte em agosto.
No entanto, o último boletim Focus aponta que a Selic (taxa básica de juros) deve encerrar o ano no patamar de 12,25%. Ou seja, uma redução de 1,5 ponto percentual até dezembro. “Independentemente do ritmo desse corte, devemos ter um ambiente mais propício para ativos de risco, em que os investidores deverão voltar a olhar para instrumentos com maiores retornos”, diz Alessandro Correia, sócio e head de Agro da Vectis Gestão.
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De acordo com o levantamento da Monett, todos os segmentos de fundos imobiliários acumulam uma valorização no preço das suas cotas nos últimos seis meses. Além disso, a maioria conseguiu pagar ao longo do primeiro semestre um dividend yield (retorno de dividendos) de quase 1% por mês aos cotistas.
Segmentos
O segmento de desenvolvimento, responsável pela construção dos empreendimentos imobiliários, foi o que mais se destacou. Além de estar sendo negociado com um desconto de 23%, esses FIIs entregaram aos seus investidores nos últimos 12 meses um dividend yield de 24,7%.
Segundo Felipe Paletta, analista e sócio da Monett, o alto retorno se deve ao risco elevado dos ativos em que esses fundos estão posicionados. “O risco é muito grande porque há possibilidade do empreendimento não ser executado dentro do prazo estimado e das expectativas de vendas ou locação não serem atendidas”, afirma.
Já os FIIs de papel que nos últimos dois anos ganharam destaque pelos seus rendimentos elevados aos poucos vai perdendo “brilho” com a mudança de cenário econômico. Enquanto a rentabilidade de cotas de FIIs cresceu mais de 2%, os fundos de papel tiveram um ganho apenas de 0,9% e há risco de não entregarem nos próximos meses dividend yield semelhante ao dos últimos 12 meses.
“Estão passando por uma correção e estabilização de preço. Estamos vendo uma retração dos índices de inflação e é natural que esse movimento (de baixa rentabilidade) aconteça”, ressalta Paletta.
Onde investir?
A mudança de cenário econômico com a perspectiva de início do corte de juros abre uma janela de oportunidades de investimentos para os fundos de tijolo. Segundo a Monett, a maioria dos segmentos desta categoria de FIIs segue com descontos de até 30%. Na prática, isso significa que esses produtos ainda têm um percurso de recuperação significativo e o fim do ciclo de aperto monetário do País deve acelerar o processo.
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Com esta perspectiva, Wellington Lourenço, analista de FIIs da Ágora, acredita que o investidor precisa dar preferência aos fundos de lajes corporativas por enxergar um movimento gradual e consistente da retomada dos modelos de trabalho presencial. “O comportamento das novas vagas de emprego tem sido mais modelo presencial do que home office”, afirma Lourenço.
Os shoppings também devem estar no radar dos investidores que pretendem fazer mudanças nos seus portfólios, devido aos preços atrativos, mas o analista da Ágora alerta para as mudanças no padrão de consumo da população que podem afetar nos rendimentos desses FIIs. Segundo ele, desde a pandemia, os consumidores passaram a comprar no e-commerce, o impactou o fluxo de pessoas nos shoppings.
“O fluxo dos shoppings reduziu cerca de 10%, mas os eles ganharam uma característica de entretenimento e de serviços”, destaca. No entanto, Lourenço ressalta que essa estratégia pode resultar em um aumento de vendas. “O consumo acontece de forma secundária”, acrescenta.
Dica para investidores
Os dados apresentados não são garantia de performance futura. Por isso, o investidor precisa ter uma análise mais aguçada na hora de escolher os seus ativos e reformular a carteira de investimentos. Diversificação geográfica, a qualidade dos empreendimentos que compõem o fundo e a gestão por trás do FIIs são os principais pontos que não podem ficar de fora do radar do investidor.
