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- Eduardo Mira, analista CNPI-T, sócio do Me Poupe!, do Clube FII e colunista do E-Investidor, não quer perder o próximo grande ciclo de alta do mercado de fundos imobiliários (FIIs)
- Desde o ano passado, o especialista afirma ter investido mais de R$ 2 milhões da sua reserva de oportunidade em FIIs
- O principal gatilho para destravar a escalada dessa indústria, na visão de Mira, será justamente a redução da Selic até o final de 2023
Eduardo Mira, analista CNPI-T, sócio da Me Poupe!, do Clube FII e colunista do E-Investidor, não quer perder o próximo grande ciclo de alta do mercado de fundos imobiliários (FIIs). Desde o ano passado, o especialista afirma ter investido mais de R$ 2 milhões da sua reserva de oportunidade nestes ativos.
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O principal gatilho para destravar a escalada dessa indústria, na visão de Mira, será justamente a redução da Selic até o final de 2023. Hoje a taxa está em 13,75% ao ano, patamar que pressiona principalmente os fundos imobiliários de “tijolo”. Essa classe de FII investe diretamente em imóveis, como lajes corporativas e shoppings centers. Ou seja, negócios que geralmente têm as atividades impactadas pela diminuição do consumo em função do juro mais alto.
“São os fundos de tijolos que tendem a valorizar mais com a queda da Selic”, afirma Mira. Por isso, dos R$ 2 milhões investidos por mira em FIIs, pelo menos 60% foi direcionado para os fundos de tijolo. Já os outros 40% foram aplicados em fundos de papel, que investem em títulos ligados ao setor imobiliário e costumam ser mais resilientes a cenários econômicos adversos. Portanto, estão com menores descontos, mas ainda assim apresentam oportunidades.
O juro alto aumenta a atratividade da renda fixa e “rouba” fluxo da renda variável, inclusive dos FIIs de papel. Esta situação fica clara quando analisados o preço por valor patrimonial por ação (P/VPA) dos ativos que compõem o Ifix, índice de fundos imobiliários da Bolsa.
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Este indicador mede quanto um ativo está barato em relação ao seu patrimônio líquido. Se o resultado da divisão for igual a 1, significa que o investidor está pagando exatamente aquilo que o fundo tem de patrimônio. Se for menor, significa que há um desconto nas cotas, e se for maior, que o investidor está pagando a mais.
Os preços dos FIIs
De acordo com levantamento feito por Einar Rivero, head comercial do TradeMap, dos 72 fundos que fazem parte do Ifix, somente seis FIIs registram o P/VPA acima de 1 até a última terça-feira (13). E mesmo entre estes, o maior P/VPA é de 1,07, do fundo híbrido Alianza Trust Renda Imobiliária FII, listado na B3 sob o ticker ALZR11.
O ALZR11, de empreendimentos imobiliários não residenciais com contratos de locação atípicos, é justamente a maior posição da carteira de Mira. Ele entrou na última subscrição deste FII, com o objetivo de preservar a participação no fundo após emissão de cotas, e agora tem pelo menos R$ 1 milhão investidos na aplicação. O produto é gerido pela Alianza Gestão e foi criado em 2018.
“Eu conheço o ALZR desde o IPO e acompanho o trabalho da gestão, que sempre foi ótimo. Eles têm a mesma visão imobiliária que eu. Além disso tem contratos atípicos de longa duração e bastante segurança", diz Mira.
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Outra subscrição exercida pelo especialista foi no fundo de tijolo CSHG Logística (HGLG11), do Credit Suisse Hedging Griffo. A aplicação investe em galpões logísticos e recentemente tomou um calote de R$ 10 milhões na venda de imóveis. Entretanto, Mira não se preocupa. "O HGLG é um dos melhores ou o melhor FII da Bolsa pelo resultado geral", diz. Assim como o ALZR11, o HGLG11 tem P/VPA pouco acima de 1, em 1,05. "Por serem ótimos fundos, o normal que é estejam com PVP alta, pois o mercado paga mais caro no que é bom", completa.
Carteira de FIIs
Fora os dois FIIs acima, em que Mira fez a manutenção das posições, alguns fundos imobiliários adquiridos nos últimos meses foram:
Fundos de tijolo e híbridos
- BTG Pactual Logística (BTLG11): exploração de empreendimentos imobiliários focados em logística;
- Guardiã Logística (GALG11): investe em imóveis comerciais, predominantemente do segmento logístico;
- Hedge Brasil Shopping (HGBS11): exploração comercial de shoppings centers;
- JS Real Estate Multigestão (JSRE11): investe em imóveis, cotas de outros FIIs e recebíveis imobiliários;
- Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11): investe dois terços do patrimônio líquido em imóveis.
Fundos de papel
- Cyrela Crédito (CYCR11): investe em recebíveis imobiliários;
- Santander Papéis Imobiliários CDI (SADI11): investe em recebíveis imobiliários;
- Kinea High Yield (KNHY11): investe em recebíveis imobiliários, debêntures, cotas de fundos de direitos creditórios e letra imobiliária.
Outras aplicações que Mira já tinha no portfólio são: VISC11, XPML11, TGAR11, OUJP11, VGIR11, VRTA11, HGRE11. No total, a carteira recheada do especialista é composta por 30 FIIs, que devem render, em média, 0,9% ao mês. Isto é, considerando apenas os R$ 2 milhões empregados recentemente, a renda passiva mensal ficará em torno de R$ 18 mil.
Contudo, o sócio da Me Poupe! ressalta que a exposição da carteira não significa uma recomendação de compra aos investidores. “Vários FIIs que eu comprei, eu recomendei no passado. Agora, podem não ser mais recomendações porque tudo depende do preço. Tem fundos que eu comprei barato e hoje podem estar caros”, afirma Mira.
Recuperação pós-pandemia
O Ifix chegou ao seu pico histórico no dia 3 de janeiro de 2020, aos 3.254 pontos. Esse patamar foi atingido após uma valorização de 35,98% no ano anterior, segundo dados de Rivero, do TradeMap.
Na época, a indústria de fundos imobiliários (FIIs) vivia um momento muito positivo em função dos cortes na Selic. A taxa básica de juros havia chegado aos 4,5% ao ano em janeiro de 2020, na então mínima histórica, mas o avanço da covid-19 a partir do mês seguinte reverteu rapidamente o cenário favorável.
Os fundos imobiliários sofreram com as restrições à circulação, principalmente os fundos de tijolo. Depois, a subida de juros até o atual patamar de 13,75% ao ano pressionou ainda mais o mercado. Em 2020 e 2021, o Ifix caiu 10,24% e 2,28%, respectivamente. E claro, dentro do índice, alguns FIIs cederam muito mais que a média.
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A recuperação do Ifix começou no ano passado, com uma alta de 2,22%, quando Mira iniciou as compras. Neste ano, o indicador já subiu mais de 6%, alcançando o patamar de 3 mil pontos – próximo ao nível da pandemia.
Entretanto, Mira diz que a indústria tem espaço para crescer pelo menos mais 25%, referente à inflação acumulada no período. “Temos um belo espaço de valorização. Ainda tem muito fundo imobiliário descontado e dá, sim, para os investidores montarem as suas carteiras e comprarem seus fundos imobiliários", diz.
