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Em um dia de alta para as ações da Eztec (EZTC3), o Santander (SANB11) publicou relatório que vai na contramão do otimismo dos investidores. O banco baixou o preço-alvo das ações da Eztec de R$ 19 para R$ 14 (redução de 26%), o que coloca a projeção bem próxima da cotação desta quinta-feira (4), que fechou em R$ 13,67, ganhos de 5,15%. A classificação ‘neutra’ para os papéis foi mantida.
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A atualização incorpora os números dos últimos balanços da Eztec, o aumento do custo do capital no mercado e a visão mais conservadora dos analistas para o desempenho da incorporadora no curto prazo, que têm níveis altos de estoque de imóveis não vendidos, bem como iniciativas de ganho de liquidez que ainda devem levar um bom tempo para maturar.
“Acreditamos que as iniciativas da Eztec para aumentar o giro de ativos levarão mais tempo para se traduzirem em um aumento da lucratividade. Isso, juntamente com sua ainda fraca atividade de lançamentos, poderá continuar a resultar em custos de carregamento das operações ainda pouco atraentes nos próximos 12 a 24 meses”, descreveram os analistas Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, em relatório.
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Na visão dos analistas do Santander, a Eztec tem o desafio de lidar com níveis altos de estoque, o que deve continuar a limitar novos lançamentos no curto prazo. “Acreditamos que a companhia deverá ser capaz de acelerar as vendas nos próximos trimestres, mas não rápido o suficiente para reduzir materialmente seus níveis de estoque no curto prazo”, estimaram.
Os imóveis no estoque da incorporadora representaram aproximadamente 2,5 vezes o volume de vendas líquidas dos últimos 12 meses. Esse é um nível acima da média dos últimos cinco anos, quando ficou em cerca de 1,8 vez, pelos cálculos do Santander.
Além disso, cerca de R$ 820 milhões (ou 27% do total R$ 3,0 bilhões) dos imóveis no estoque são unidades prontas – que geram custos de manutenção e IPTU. E a empresa deverá concluir a construção de mais apartamentos no valor de aproximadamente R$ 3,1 bilhões no ciclo de 2024 e 2025, dos quais cerca de 30% ainda não foram vendidos, estimaram.
“Esta combinação poderia limitar a propensão da Eztec para lançar novos empreendimentos no curto prazo, representando riscos negativos para as estimativas de consenso e, portanto, para o desempenho das ações no curto prazo, na nossa opinião”, afirmaram os analistas.
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No que diz respeito a iniciativas de ganho de liquidez pela companhia, os analistas citaram três pontos principais. Embora importantes, as iniciativas devem levar tempo para maturar, ponderaram.
Uma das medidas é a transformação do banco de terrenos da empresa de propriedades comerciais EZ Inc (cerca de R$ 400 milhões) em projetos habitacionais. Esse banco de terrenos já foi incorporado pela Eztec.
Outro ponto é a potencial venda das torres corporativas da EZ Inc, por exemplo, a Esther Towers, quando as tendências de preços das propriedades comerciais se recuperarem. Os analistas lembraram que a direção da Eztec não está disposta a vender projetos abaixo do valor intrínseco.
Por fim, está sendo discutida a criação de parcerias para desenvolver o banco de terrenos da Eztec com empreendimentos voltados ao setor econômico, dentro do Minha Casa Minha Vida (MCMV).
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“Por um lado, são positivas as iniciativas da direção para acelerar o retorno sobre o patrimônio (ROE). Por outro, acreditamos que essas medidas deverá levar pelo menos 24 meses para se traduzir numa melhor rentabilidade“, afirmaram.
Os analistas acrescentaram ainda que as ações da Eztec estão sendo negociadas com um prêmio de aproximadamente 25% em relação à média das construtoras residenciais dentro do universo de cobertura do banco, em relação ao múltiplo P/E estimado para 2024.
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