- Via de regra, o consenso entre vendedor e comprador é o caminho mais recomendado por advogados
- Mas nem sempre é possível chegar a um acordo — seja porque alguém mudou de ideia ou mesmo porque uma pessoa faleceu
- Pedir usucapião pode ser a solução em alguns casos específicos
No Brasil, metade dos imóveis urbanos apresentam algum tipo de irregularidade, sendo que pelo menos 30 milhões de casas não contam com documentos como a escritura. Sob essa realidade, os acordos informais de compra e venda, conhecidos como contratos de gaveta, podem levar muitos a se perguntar se vale mais a pena regularizar a situação ou entrar com pedido de usucapião.
- ‘Estão fazendo usucapião no meu imóvel’: como comprovar se há ilegalidade?
“O caminho mais simples é regularizar o instrumento particular (imóvel) por meio de uma escritura pública de compra e venda“, afirma Laísa Santos, advogada especializada em Direito de Família e Planejamento Sucessório. Ela frisa que esse requisito é obrigatório para transferência de imóveis acima de 30 salários-mínimos (R$ 42.360, considerando os valores atuais).
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Havendo consenso entre as partes, tanto de quem vendeu quanto de quem comprou a casa, os especialistas ouvidos pelo E-Investidor recomendam que seja feita a regularização do imóvel por meio da lavratura da escritura. “O próximo passo será registrá-la no cartório de registro de imóveis”, diz Santos. Segundo a advogada, a documentação necessária para essa regularização inclui:
- Documentos de identidade e CPF do comprador e do vendedor;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Certidão negativa de débitos fiscais do Imposto de Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Comprovantes de quitação do imóvel, se houver.
Quando o usucapião pode solucionar casos de contratos de gaveta?
Acontece que nem sempre é possível chegar ao consenso. Seja porque alguma das partes voltou atrás no acordo ou, ainda, se algum dos envolvidos no contrato de gaveta não estiver mais vivo. “Caso o vendedor já tenha falecido, esteja em local desconhecido ou apresente alguma oposição, o ajuizamento de ação de usucapião pode ser um caminho”, explica Gustavo Costa, cofundador e sócio da Herdei.
Mas alguns requisitos legais precisam ser cumpridos. Por exemplo: a posse do bem deve ter sido feita sem contestação da pessoa que consta como dona na matrícula do imóvel. Assim, o comprador que não tem o registro feito em cartório, nem comprovantes da negociação, pode requisitar o direito ao usucapião do imóvel.
“Para entrar com o pedido, o interessado deve reunir provas de que ocupa o imóvel sem contestação, o que pode incluir contas de água e luz, recibos e declarações de vizinhos”, explica Kevin de Sousa, advogado e especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
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Souza ainda lista a documentação necessária para pedir usucapião de um imóvel com contrato de gaveta:
- Certidão de matrícula do imóvel;
- Comprovação de posse (contas em nome do possuidor, declarações, etc.);
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por um engenheiro ou arquiteto;
- Comprovantes de quitação do imóvel (se houver financiamento);
- Certidões negativas de débitos fiscais.
