A cobrança dos novos impostos, prevista na regulamentação da reforma tributaria, para os fundos de investimentos, o que inclui os fundos imobiliários (FIIs), não deve impactar os rendimentos dos investidores de forma imediata. Os primeiros efeitos dessa mudança devem ser notados apenas em 2027, com o início efetivo da implementação das novas regras tributárias. Isso acontece porque o projeto de lei complementar que regulamenta a reforma prevê uma fase de “simulação” do novo sistema no próximo ano, com a presença de “alíquotas de teste”.
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Essa etapa inicial busca verificar a viabilidade do novo modelo e realizar as adaptações necessárias no modelo previsto no Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024. “(Essa fase) Vai ser só para tentar encontrar esse ponto de equilíbrio e dar início às mudanças dos sistemas das companhias”, diz Marcos Baroni, analista de fundos imobiliários da Suno Research.
Já em 2027, a cobrança da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – impostos que substituirão os atuais PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS – passa a ser realizada de forma gradual até o ano de 2033, quando chega ao fim o processo de transição. Será durante essa fase que os investidores poderão sentir os primeiros efeitos da reforma tributária nos rendimentos finais dos fundos imobiliários.
Entenda o que aconteceu com os fundos imobiliários
O presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) vetou a isenção tributária para fundos de investimento na regulamentação da reforma tributária sob o argumento de que não havia embasamento jurídico para a manutenção do benefício. Agora, os fundos imobiliários são classificados como “prestadores de serviços” e devem se tornar contribuintes do CBS e IBS.
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Essa nova tributação, entretanto, deve recair sobre as receitas dos aluguéis no caso dos FIIs. Vale lembrar que antes os fundos não pagavam PIS e Cofins. “Isso impacta diretamente a rentabilidade final desses investimentos e pode desestimular investidores, como diminuir o volume de recursos reinvestidos nos setores imobiliário e agroindustrial”, diz Livia Heringer, advogada do Ambiel Belfiore Gomes Hanna Advogados.
A notícia repercutiu no mercado financeiro. O IFIX – índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3 – iniciou o pregão de sexta-feira (17) com perdas superiores a 1% e encerrou o dia com uma queda de 1,38%,aos 3.041,67 pontos. O desempenho espelhou o descontentamento dos investidores com a decisão do governo. A reação ajudou o índice a acumular uma desvalorização de 2,81% em 2025.
“O mercado financeiro hoje é indiscutivelmente uma grande fonte de financiamento, e o governo, na minha visão, insistindo com isso, faria um grande desserviço para o país”, ressalta Marcos Baroni, analista de fundos imobiliários da Suno Research. O veto do presidente Lula sobre a isenção de impostos para os fundos de investimento ainda pode ser derrubado pelo Congresso.
Como funciona a tributação dos FIIs hoje?
As novas regras da reforma tributária não alteraram a isenção do imposto de renda dos fundos imobiliários para pessoa física. O benefício continua em vigor para os FIIs com pelo menos 100 cotistas e para o investidor PF que não possui mais de 10% das cotas do fundo.
Já para as empresas, não há isenção. Heringer explica que os rendimentos decorrentes da distribuição de dividendos são considerados lucro operacional e tributados conforme o regime fiscal da pessoa jurídica. “Já o lucro obtido com a venda de cotas (ganho de capital) dos fundos imobiliários (FIIs) é tributado à alíquota de 20%, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas”, acrescenta a especialista.
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