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A proposta do governo de tributar as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), atualmente isentas de Imposto de Renda (IR), pode ter impacto direto sobre empresas do setor de construção civil listadas na Bolsa brasileira. A medida, que ainda depende de aprovação do Congresso Nacional, prevê a cobrança de uma alíquota de 5% sobre LCIs e também sobre as Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs), como alternativa ao aumento do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).
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A preocupação com o fim da isenção às LCIs ocorre porque esses instrumentos são uma fonte importante de recursos para o setor de imóveis. Nesta reportagem, mostramos como entidades da área teceram críticas à medida e alertaram para o risco de encarecimento do crédito imobiliário.
Se a alíquota de 5% de imposto for aprovada, a rentabilidade líquida das LCIs cairá para o investidor, o que pode reduzir o interesse por esse tipo de aplicação. “Com menos demanda por LCI, os bancos terão que oferecer um retorno maior para atrair investidores. E quando captar fica mais caro, o custo do crédito imobiliário tende a subir. Quem mais sente isso? As construtoras que vendem para o público de menor renda, que depende de crédito acessível para financiar a casa própria”, explica Marcos Vinícius Oliveira, economista e analista sênior da ZIIN Investimentos.
Segundo ele, as empresas mais impactadas nesse cenário são aquelas com maior exposição ao segmento de habitação popular, como MRV (MRVE3), Tenda (TEND3) e Direcional (DIRR3). Oliveira ressalta que essas companhias têm modelos de negócio baseados em vendas financiadas por linhas como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). “Elas operam com margens apertadas e grande volume, o que significa que qualquer aumento no custo do crédito pode afetar diretamente suas vendas, sua rentabilidade e sua operação”, ressalta.
Quem tem uma opinião parecida é João Marcos Vicente de Souza, líder de operações na Blue3. O especialista concorda que as empresas mais prejudicadas serão aquelas voltadas para classes populares, já que esse público tende a recorrer ao crédito bancário para comprar ou financiar seus imóveis.
“Quando observamos empresas como MRV e Direcional, que atuam mais fortemente no segmento de habitação popular, é possível que elas enfrentem um custo maior nesse possível novo cenário. Além disso, podem sofrer uma queda na receita, caso haja redução nas vendas ou no volume de financiamentos imobiliários”, afirma Souza.
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Por outro lado, Danilo Coelho, economista e especialista em investimentos CEA, avalia que o impacto não deverá ser tão significativo. Isso porque, mesmo com a nova alíquota, as LCIs ainda continuariam sendo tributadas a uma taxa inferior à de outras alternativas do mercado.
Segundo o Ministério da Fazenda, a proposta do governo também prevê a unificação de uma alíquota de 17,5% para ativos que hoje são tributados pela tabela regressiva, como títulos do Tesouro Direto e Certificado de Depósitos Bancários (CDBs). Esses investimentos, portanto, seguiriam com uma carga tributária mais elevada que a das LCIs.
“Apesar da tributação, os ativos de LCIs continuariam com rendimento e segurança atrativos, o que ajuda a blindar esses investimentos que servem de funding (processo de captação de recursos financeiros) para o crédito imobiliário“, pontua Coelho.
Para especialistas, a proposta de tributação do governo é contraditória, já que decisões recentes vinham buscando aumentar o incentivo às LCIs. Em maio, o Banco Central aprovou a edição da Resolução BCB nº 471, que permite a emissão desses títulos pelas Sociedades de Crédito, Financiamento e Investimento (SCFIs), popularmente conhecidas como financeiras. A medida deve começar a valer a partir de 1º de julho.
Paulo Faria, professor de Administração da ESPM, explica que a decisão do BC surge num contexto em que a retirada de recursos da poupança tem pressionado o setor de imóveis. Os dados mais recentes mostram que, no acumulado de 2025, a poupança tem saque líquido de R$ 51,773 bilhões.
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“Isso dificulta o financiamento no setor imobiliário, já que, se a caderneta de poupança estivesse recebendo mais aportes, haveria mais recursos disponíveis para esse tipo de crédito, o que atualmente não acontece”, afirma.
Segundo o professor, o que tem ocorrido nos últimos anos é uma relativa perda de atratividade da poupança, que tem rentabilidade inferior à das demais modalidades de investimentos. “Outros produtos de renda fixa têm recebido mais atenção dos investidores”, destaca.
Para ampliar as vantagens das letras de crédito, o Conselho Monetário Nacional (CMN) também reduziu em maio, de 9 para 6 meses, o prazo mínimo de vencimento das LCAs e das LCIs emitidas sem a previsão de atualização por índice de preços. “A ideia dessas medidas recentes era aumentar a concorrência, trazer mais liquidez ao setor e abrir espaço para novas instituições atuarem no financiamento habitacional”, explica Oliveira, da ZIIN Investimentos.
Na visão do economista, a proposta de tributar as LCIs ‘esfria’ parte desse movimento. “Ao deixarem de ser totalmente isentas, as letras de crédito ficam menos atraentes para o investidor comum, o que reduz o potencial de captação dessas novas instituições justamente quando elas começam a entrar no mercado”, sinaliza.
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Wellinton Depaoli, economista e especialista em investimentos da Manchester, é outro que acredita que a proposta recente enfraquece as medidas anteriores. “Essas iniciativas acabam perdendo força diante dessa perda de atratividade dos ativos, que pode limitar a eficiência como um motor de expansão do crédito imobiliário.”
As LCIs são títulos de renda fixa e contam com a segurança do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que cobre até R$ 250 mil por CPF por instituição financeira.
Segundo Camilla Dolle, analista de renda fixa da XP Investimentos, os papéis são recomendados para todo perfil de investidor. No entanto, é sempre necessário analisar o risco do emissor. “O investidor precisa checar se a taxa oferecida compensa o risco – recomendação que vale para qualquer investimento em renda fixa. A instituição emissora pode, por exemplo, enfrentar problemas ao longo do tempo e não conseguir honrar o pagamento ao investidor. Mesmo que exista a proteção do FGC, não é possível contar apenas com ela”, aconselha.
A analista encara que a autorização do BC para SCFIs emitirem LCIs é uma notícia positiva. “Se de fato as financeiras passarem a aproveitar essa novidade e, imaginamos que vão, então os investidores terão uma gama maior de emissores como opção”, diz.
Na hora de pesquisar sobre os emissores, Faria, da ESPM, orienta que os investidores busquem pelas análises de agências de classificação de risco, como Fitch, Moody’s e S&P. “Essas agências conferem uma nota que reflete a capacidade de pagamento das instituições financeiras. Quanto maior a nota, maior a segurança do emissor”, explica.
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Outro ponto importante em relação às LCIs é o risco de liquidez. Agora o período de carência – prazo mínimo em que o investidor não pode resgatar o dinheiro aplicado – é de 6 meses para letras de crédito emitidas sem a previsão de atualização por índice de preços. “O investidor deve levar isso em consideração porque se ele precisar de uma reserva financeira de liquidez alta, a LCI não é recomendada”, indica Carlos Castro, coordenador da comissão de embaixadores da Planejar.
Ainda assim, mesmo com os riscos envolvidos, as LCIs podem ser uma alternativa interessante, inclusive para perfis mais conservadores. “Desde que haja uma estratégia bem definida, alinhada aos objetivos pessoais e ao horizonte de tempo do investimento, esse tipo de ativo pode compor a carteira com segurança”, avalia Castro.
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