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A reforma de um imóvel exige não apenas atenção aos custos e prazos, mas também ao planejamento fiscal. Isso porque, sem alguns cuidados na hora de organizar e comprovar os gastos, o proprietário pode ter problemas na declaração do Imposto de Renda – e acabar pagando mais imposto do que precisaria no futuro.
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Carmem Granja, diretora de expansão da Associação Brasileira de Provedores de Serviços Administrativos (Abrapsa), explica que os contribuintes devem classificar as despesas, separando os gastos com estrutura – que são considerados benfeitorias – daqueles com decoração, que não impactam no valor de aquisição do bem. “Os gastos com estrutura, por sua natureza permanente e essencial à edificação, podem ser adicionados ao custo do imóvel e considerados no cálculo do ganho de capital“, afirma.
Isso é vantajoso por um motivo: diminui o valor de imposto a ser pago pelo proprietário em uma eventual venda no futuro, já que reduz o ganho de capital – a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. “Portanto, realizar a reforma com esse olhar de longo prazo é uma boa decisão”, ressalta Granja.
Na hora de identificar o que pode ser enquadrado como benfeitoria, vale observar alguns aspectos. O primeiro ponto é entender que esses itens se tornam parte integrante do imóvel. Ou seja, são obras e melhorias que não podem ser removidas sem prejuízo à edificação, como reformas estruturais, aumento de áreas, substituição ou instalação de sistemas elétricos ou hidráulicos, por exemplo. Por outro lado, itens de decoração, como mobiliário solto, cortinas e objetos de design, são considerados temporários e de uso pessoal, não entrando nessa classificação.
Vinicius Cunha, advogado tributarista e sócio da MCW Advogados Associados, faz outra ressalva importante. “As benfeitorias feitas pelo proprietário do imóvel não podem ser deduzidas do Imposto de Renda a ser pago no ano corrente. O que ocorre, na verdade, é o aumento do custo de aquisição do imóvel, que terá como resultado a redução do ganho de capital em uma eventual venda”, diz.
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As benfeitorias, portanto, não são despesas dedutíveis, ao contrário dos gastos com saúde e educação, que diminuem diretamente a base de cálculo do tributo.
Além de separar quais gastos são benfeitorias e quais não são, é fundamental manter a documentação de suporte desde o início da reforma, especialmente para os itens que vão integrar o custo do imóvel. Esses comprovantes deverão ser guardados por, no mínimo, 5 anos – prazo que a Receita tem para questionar as informações aos contribuintes.
André Felix Ricotta de Oliveira, presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB/Pinheiros, detalha os documentos necessários. Para as compras de materiais e serviços oferecidos por empresas, o proprietário deve armazenar as notas fiscais. Já os recibos são necessários para serviços prestados por pessoas físicas, com detalhes do serviço. “Documentos assinados com empreiteiras ou profissionais autônomos e registros visuais, de antes e depois das reformas, também são importantes”, avalia.
Oliveira enxerga que planejar a reforma pensando na venda futura pode agregar valor ao imóvel, tornando-o mais atraente no mercado. “Focar em melhorias que realmente aumentem o valor e atendam às demandas dos compradores é estratégico para maximizar o retorno do investimento”, diz.
Jeff Patzlaff, planejador financeiro e especialista em investimentos, reflete que as benfeitorias não só reduzem o imposto a ser pago no futuro, como também facilitam a venda do imóvel. “Propriedades reformadas e atualizadas tendem a vender mais rapidamente e por preços superiores, especialmente em mercados competitivos. Outro ponto é que reformas que atendem às normas de acessibilidade, segurança e sustentabilidade podem ser diferenciais positivos na venda, portanto, uma reforma planejada com a perspectiva de venda futura não apenas agrega valor ao imóvel, mas também proporciona benefícios fiscais e aumenta a liquidez no mercado imobiliário“, destaca.
O ponto-chave, portanto, é unir planejamento financeiro, organização de documentos e entendimento da legislação vigente. “Vale sempre registrar e acompanhar a reforma, mantendo um controle dos pagamentos e contratos firmados”, recomenda ainda Patzlaff.
Contribuintes devem enviar o Imposto de Renda deste ano até o dia 30 de maio. Quem se atrasa fica sujeito à multa, que corresponde a 1% ao mês sobre a quantia de tributo devido, com um valor mínimo de R$ 165,74 e máximo de 20% do valor declarado no IR.
Nesta matéria, explicamos quais imóveis podem ser declarados no Imposto de Renda 2025 como benfeitorias e também apresentamos o passo a passo para informar os itens sem erros.
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