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A Inteligência Artificial (IA) ainda parecia coisa de ficção científica quando um incorporador imobiliário chamado Chad Williams comprou um terreno — com cerca de metade do tamanho de um campo de futebol — em Overland Park, Kansas, nos Estados Unidos.
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Williams, que havia assumido o negócio da família, que incluía concessionárias de automóveis e fornecedores de móveis para escritório, usou o terreno, em 2003, para construir seu primeiro data center, um grande galpão retangular abrigando computadores potentes.
Mais de duas décadas depois, a empresa fundada por Williams, a Quality Technology Services (QTS), está no centro de uma das maiores apostas de Wall Street: a corrida para lucrar com a IA.
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O gigante de private equity (investimento essencialmente em empresas que ainda não são listadas em bolsa) Blackstone gastou US$ 10 bilhões em 2021 para adquirir a QTS e vem injetando bilhões adicionais na empresa para ajudá-la a expandir seus data centers. Esses enormes edifícios abrigam a espinha dorsal da internet — e, mais recentemente, os sistemas de IA — usando tecnologia e sistemas de refrigeração para manter os computadores funcionando.
Esse setor, em grande parte sem glamour, é fundamental para os líderes de IA. A QTS aluga suas instalações para empresas como Amazon e Meta, fornecendo a eletricidade e a água necessárias para alimentar e resfriar seus computadores.
A Blackstone chama os data centers de um de seus “investimentos de maior convicção”. A Blackstone já é uma das maiores proprietárias de edifícios comerciais, armazéns e laboratórios científicos do mundo, mas investiu mais em data centers e infraestrutura relacionada do que em quase qualquer outro setor em seus 40 anos de história.
No total, a Blackstone investiu mais de US$ 100 bilhões em compras e empréstimos para data centers, bem como em construtoras, usinas de energia a gás natural e máquinas necessárias para construí-los.
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A Blackstone não está sozinha. Os data centers estão atraindo uma multidão em Wall Street — gigantes como KKR, BlackRock e Blue Owl já investiram coletivamente centenas de bilhões no setor. À medida que as empresas de investimento anunciam negócios cada vez maiores, um executivo de Wall Street comentou que brinca sobre os “negócios Braggawatt”, já que os data centers geralmente são medidos pela quantidade de energia que consomem.
Essa onda de gastos levantou preocupações sobre a possibilidade de estarem sendo construídos data centers em excesso. O analista do TD Cowen, Michael Elias, alertou para um possível “excesso de oferta” no mercado, à medida que algumas empresas de tecnologia, como Microsoft (MSFT34) e Foxconn, desistiram de alguns contratos de locação.
Ainda assim, nas últimas semanas houve uma enxurrada de anúncios: a OpenAI planeja construir um complexo de computação nos Emirados Árabes Unidos, e o investidor Chamath Palihapitiya disse que comprou imóveis no Arizona e pretende levantar US$ 25 bilhões para construir um data center lá.
Joe Tsai, presidente do Alibaba, que vê a IA como central para seus negócios, também afirmou que está começando a perceber “o início de uma espécie de bolha” na construção de data centers.
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Já a Blackstone diz que ainda vê uma forte demanda das empresas de tecnologia, dispostas a assinar contratos de locação “inquebráveis” de 15 a 20 anos para garantir espaço nos data centers. “Não é como construir condomínios em Miami”, disse Jonathan Gray, presidente da Blackstone, em entrevista à Bloomberg em janeiro, observando que a empresa só começa a construir quando já tem um inquilino confirmado.
E, mesmo com as dúvidas sobre excesso de construção, a Blackstone reafirmou seu compromisso de construir mais centros e investir nas usinas de energia necessárias para operar os computadores dentro deles.
Apostar em imóveis no momento certo é o que ajudou a Blackstone a ultrapassar seus rivais e se tornar a maior firma de private equity do mundo. Gray foi o principal arquiteto da estratégia da Blackstone para comprar casas hipotecadas após a crise financeira. A empresa se tornou a maior proprietária de casas unifamiliares nos Estados Unidos durante anos, vendendo-as depois com lucro superior a US$ 7 bilhões.
A aquisição da QTS pela Blackstone também parece ter sido feita no momento certo. A QTS abriu o capital em 2013, mas suas ações patinavam, principalmente porque a empresa precisava de capital constantemente para construir novos data centers, o que levava anos. Como os bancos só emprestavam até certo limite, a QTS tinha de levantar mais dinheiro com investidores na bolsa, o que diluía o valor das ações existentes.
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“Os mercados públicos não gostam quando você compra um terreno e diz: ‘Não vou ter retorno nisso por quatro anos’”, disse Tag Greason, co-CEO da QTS.
No verão de 2021, quando a Blackstone comprou a QTS, o lançamento do ChatGPT ainda estava a cerca de um ano de distância. A aquisição da QTS mal foi mencionada nas teleconferências trimestrais da Blackstone.
Quando o ChatGPT foi lançado, em 2022, criou uma euforia de compras em empresas de IA como a Nvidia (NVDC34), maior fabricante de chips de IA e uma das empresas mais valiosas do mundo. Em meio à empolgação, a Blackstone injetou mais bilhões na QTS, multiplicando por nove o número de data centers alugados em menos de quatro anos.
Os inquilinos da QTS incluem gigantes de tecnologia como Google (GOGL34) e Meta (M1TA34), que estão investindo pesado em IA. Recentemente, a Alphabet anunciou que gastará US$ 75 bilhões neste ano, e a Meta, até US$ 72 bilhões, principalmente em infraestrutura de IA.
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A complexidade e o custo de operar data centers focados em IA decorrem da enorme quantidade de energia que consomem — cerca de 10 a 20 vezes mais por servidor ou rack do que a computação em nuvem tradicional. Também é necessário garantir 99,999% de tempo de funcionamento — ou “cinco noves”, no jargão da indústria —, o que equivale a cerca de cinco minutos de inatividade por ano para manutenção ou troca de servidores.
A Blackstone expandiu seus investimentos além da QTS, comprando outras operadoras ao redor do mundo, incluindo uma gigante de data centers na Austrália com operações em toda a Ásia, além de fazer parceria com a Digital Realty, outra empresa americana de data centers, para construir quatro grandes campi em Frankfurt, Paris e no norte da Virgínia.
Mesmo com a enxurrada de novos participantes no mercado de data centers, a Blackstone acredita ter vantagens únicas, como mais capital para investir e participação acionária em empresas de construção e equipamentos que podem viabilizar os projetos.
“Quando se chega a projetos de grande escala como esses, são poucos os que conseguem juntar todas as peças”, disse Nadeem Meghji, co-diretor global de imóveis da Blackstone.
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Mas, no início deste ano, a aposta aparentemente imbatível da Blackstone balançou. No final de janeiro, a empresa chinesa DeepSeek disse ter encontrado uma forma de construir sistemas de IA usando menos energia e menos chips, levantando a possibilidade de que talvez não sejam necessários tantos data centers grandes e caros.
A revelação pareceu abalar algumas das ideias de investimento sobre a IA, incluindo a aposta na infraestrutura. Ainda assim, em poucos dias, a Blackstone e seus inquilinos — incluindo Meta e Microsoft — reafirmaram em suas teleconferências trimestrais a necessidade e o compromisso com esses investimentos.
O mercado de ações também parece cada vez mais convencido disso.
No dia 28 de março, a CoreWeave — uma queridinha do boom da IA — abriu o capital. A CoreWeave aluga capacidade de computação para empresas de tecnologia e opera data centers. A oferta pública inicial da empresa decepcionou, com as ações ficando muito abaixo do que os banqueiros e investidores haviam previsto. Mas, no final de maio, o preço das ações já havia mais que dobrado em relação ao IPO.
No mês passado, porém, a indústria de data centers voltou a ser abalada. A Microsoft anunciou a suspensão da construção de data centers em New Albany, Ohio, onde a QTS e outras operadoras estão construindo ou expandindo seus centros.
“Realmente não tivemos aviso prévio”, disse David Edelblute, autoridade local no condado de Licking, que inclui parte de New Albany.
Rudy Sahay, fundador da firma de investimentos Aquarian Holdings, disse que recentemente recusou um negócio de data center porque os termos facilitavam demais a rescisão dos contratos de locação pelos inquilinos.
Outros investidores começam a questionar como a Blackstone e outros investidores de Wall Street vão, afinal, sair desses investimentos. Poucos investidores são tão grandes quanto a Blackstone e têm dinheiro para comprar empresas tão enormes ou mesmo data centers individuais avaliados em dezenas de bilhões de dólares, e negócios em grupo podem ser difíceis de executar. Uma parte fundamental do modelo de private equity é que as firmas compram empresas e as vendem em cinco a sete anos para devolver o dinheiro aos investidores.
Karl Kuchel, chefe de um grupo no banco australiano Macquarie que investe em data centers, disse que é “uma questão em aberto” se haverá compradores para esses data centers enormes quando as firmas de private equity decidirem vender.
Se abrir novamente o capital da QTS não for uma opção viável, alguns investidores apostam que a Blackstone terá que encontrar maneiras criativas de devolver o dinheiro aos investidores. A Blackstone poderia vender data centers individuais, disse Sean Klimczak, chefe global de infraestrutura da empresa. Alternativamente, ele observou, a Blackstone não necessariamente precisa vender os data centers porque eles estão em fundos que mantêm investimentos indefinidamente.
Uma pessoa que encontrou uma saída lucrativa foi Williams, o fundador da QTS, que começou com um único data center no Kansas em 2003.
Em março, a empresa anunciou que ele estava deixando o cargo de CEO. Em um comunicado, Williams disse que planejava retornar a outra de suas empresas, a Quality Group of Cos., como CEO, e agradeceu à Blackstone pela oportunidade de trabalhar e crescer juntos.
Como parte do acordo de saída, segundo duas pessoas com conhecimento do assunto, a Blackstone pagará a Williams US$ 3 bilhões.
Esta história foi originalmente publicada no The New York Times.
c.2025 The New York Times Company
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