A Ágora rolou seus preços-alvo para 2026 e projeta um ciclo de redução de 3 pontos percentuais na Selic, iniciado no primeiro trimestre e concluído no terceiro, levando a taxa para 12% ao ano. Esse movimento, isoladamente, seria positivo para ativos de risco, pois reduz a taxa de desconto e aumenta o valor presente dos fluxos. No entanto, o que tem limitado uma reprecificação mais forte é a curva longa de juros, que segue pressionada pelo risco fiscal e pelas incertezas políticas. O prêmio de risco permanece elevado nos vértices mais longos, e isso mantém praticamente inalterada a taxa de desconto usada nos modelos de valuation.
Do lado micro, os dividendos dos FIIs também perderam fôlego em relação aos últimos 12 meses, reflexo da desaceleração da atividade econômica. Indicadores como o IBC-Br já apontam crescimento mais fraco, e isso se traduz em distribuições menores, tanto nos fundos de tijolo, via aluguéis, quanto nos fundos de papel, via remuneração de CRIs (títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários). Mesmo assim, 2025 tem sido um ano positivo para o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário, que mede o desempenho médio dos principais FIIs listados na B3), que acumula alta e renovou máximas recentes, mas este movimento reflete mais uma correção de exageros passados do que um novo ciclo de valorização acelerada.
Nesse contexto, a Ágora mantém recomendação neutra para a classe, sugerindo que o investidor mantenha sua exposição em linha com seu perfil de risco, sem sobrealocar. A preferência segue com os fundos de papel high grade, que tendem a capturar primeiro os efeitos da queda da Selic via marcação a mercado. Já os fundos de tijolo continuam sendo a fonte potencial de alfa, mas isso depende de uma queda relevante na curva longa.
A revisão da cobertura trouxe mudanças pontuais. Fora da carteira recomendada, o fundo de logística GARE11 passou de compra para neutra, por conta da alavancagem elevada em comparação aos pares. KNRI11, um dos fundos híbridos mais tradicionais, também foi rebaixado para neutra, mas segue como posição estratégica na carteira recomendada pela qualidade do portfólio, gestão e liquidez, além da opcionalidade do empreendimento Biosquare, já pré-locado para uma grande multinacional, com entrega prevista para 2026 e efeito caixa apenas em 2027. VISC11, focado em shoppings pulverizados, também foi rebaixado para neutra e saiu da carteira, cedendo lugar ao XPML11, que anunciou a venda de ativos por R$ 1,6 bilhão, com expectativa de dividendo extraordinário e redução relevante da alavancagem, além de concentrar o portfólio em ativos premium em São Paulo. HGBS11 segue como top pick no segmento de shoppings.
Para o investidor, a leitura prática é que a queda da Selic em 2026 será um vento favorável, mas, por ora, o que manda é a curva longa, ainda pressionada pelo fiscal. Dividendos mais modestos compensam parte do benefício do juro menor, e o IFIX, embora positivo no ano, reflete um mercado mais de carrego do que de ganho de capital. A espinha dorsal da carteira continua equilibrada entre papel e tijolo, com critérios rigorosos de risco, até que o cenário mude de forma consistente.
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Disclaimer:
Estratégia Pessoas Físicas
Ricardo França*
Wellington Lourenço
Renato Chanes
* Analista de valores mobiliários credenciado responsável pelas declarações nos termos do Art 21 da Resolução N°20 da CVM
Este relatório foi preparado pela equipe de análise de investimentos da Ágora Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (Ágora), sociedade sob controle indireto do Banco Bradesco S.A. O presente relatório se destina ao uso exclusivo do destinatário, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Ágora. A distribuição desse relatório é realizada somente com o objetivo de prover informações e não representa uma oferta ou recomendação de qualquer valor mobiliário. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data de sua publicação, entretanto, não representam por parte da Ágora garantia de exatidão dos dados factuais utilizados. As opiniões, estimativas, projeções e premissas relevantes contidas neste relatório são baseadas no julgamento dos analistas de investimento envolvidos na sua elaboração e são limitadas às companhias e aos ativos objetos de sua análise nos termos da Resolução CVM nº 20, e estão, portanto, sujeitas a modificações sem aviso prévio. Declarações dos analistas de investimento envolvidos na elaboração deste relatório nos termos do art. 21 da Resolução CVM n° 20: Os analistas de investimento declaram que as opiniões contidas neste relatório refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais sobre o comportamento dos valores mobiliários objeto desse relatório, e que foram elaboradas de forma totalmente independente e autônoma, inclusive em relação à Ágora e demais empresas do grupo Bradesco. A remuneração dos analistas de investimento está, direta ou indiretamente, influenciada pelo resultado proveniente dos negócios e operações financeiras realizadas pela Ágora. Um dos analistas responsáveis por este relatório declara possuir ações de Gafisa e Pão de Açúcar o que pode representar um potencial conflito de interesses nos termos da Resolução CVM 20/2021. Consulte os riscos da operação e compatibilidade com o seu perfil antes de investir. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
Declarações nos termos do Art. 22 da Resolução Nº 20, referentes às empresas cobertas pelos analistas de investimento da Ágora CTVM:
O Bradesco BBI tem participação societária e interesses econômicos relevantes na empresa Cosan Dez Participações S.A., uma empresa gerenciada pela Cosan S.A. O Banco Bradesco S.A, detentor do Bradesco BBI e da Ágora CTVM, tem participação acionária indireta em Brava Energia, Log Commercial Properties, Vitru, Zamp S.A., e Cosan. .
Ágora, Bradesco BBI e demais empresas do grupo Bradesco têm interesses financeiros e comerciais relevantes em relação ao emissor ou aos valores mobiliários objeto de análise. O Bradesco BBI pode prestar serviços relacionados a assessoria financeira/M&A para a(s) companhia(s) mencionada(s) neste relatório.
Bradesco BBI está participando como coordenador nas Ofertas Públicas de Valores Mobiliários de Empreendimentos Pague Menos S.A. e Zamp S.A. .
Nos últimos 12 meses, o Bradesco BBI participou como coordenador nas ofertas públicas de distribuição de títulos e valores mobiliários das companhia e/ou prestou serviços de outra natureza para as seguintes empresas: Americanas S.A., Assaí S.A., Auren Energia S.A., Azzas 2154 S.A., B3 S.A., Boa Safra Sementes S.A., Cogna S.A., Companhia Siderúrgica Nacional., Cosan S.A., Dimed Distribuidora de Medicamentos, Eletrobras S.A., Eletromidia S.A., Empreendimentos Pague Menos S.A., Energisa S.A., Eneva S.A., Equatorial S.A., Hapvida S.A., Hypera S.A., Iochpe Maxion S.A., Isa Energia Brasil S.A., Localiza Rent A Car S.A., Motiva Infraestrutura de Mobilidade S.A., Multiplan S.A., Oceanpact S.A., Petróleo Brasileiro S.A., Rede D’Or S.A., Sabesp., TIM Brasil Serviços e Participações S.A.; VALE S.A e Vitru S.A. .
Nos últimos 12 meses, a Ágora CTVM participou, como instituição intermediária, das ofertas públicas de títulos e valores mobiliários das companhias: Americanas S.A., Assaí S.A., Auren Energia S.A., Azzas 2154 S.A., B3 S.A., Boa Safra Sementes S.A., Cemig Distribuição S.A., Cogna S.A., Companhia Siderúrgica Nacional., Cosan S.A., Dimed Distribuidora de Medicamentos, Eletrobras S.A., Eletromidia S.A., Empreendimentos Pague Menos S.A., Engie S.A., Energisa S.A., Eneva S.A., Equatorial S.A., Hapvida S.A., Hypera S.A., Iochpe Maxion S.A., Isa Energia Brasil S.A., Localiza Rent A Car S.A., Motiva Infraestrutura de Mobilidade S.A., Multiplan S.A., Oceanpact S.A., Petróleo Brasileiro S.A., Rede D’Or S.A., Sabesp, TIM Brasil Serviços e Participações S.A.; VALE S.A. e Vitru S.A. .
A Ágora CTVM recebe remuneração por serviços prestados como formador de mercado de ações de Enjoei S.A. e Fomento Economico Mexicano FEMSA (FMXB34).
