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Os cotistas do Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) convocaram uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para retirar o Banco Daycoval da função de administrador do fundo imobiliário e substituí-lo pela BRL TRUST Distribuidora. O prazo de votação começou nesta terça-feira (4) e segue até o dia 24 de novembro.
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A proposta surge em meio ao descontamento dos investidores com a queda de R$ 60,7 milhões no valor de mercado de quatro certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) que financiam projetos imobiliários nos estados de São Paulo e da Bahia. Os ativos respondem por 56,87% do portfólio do FII.
Procurado pelo E-Investidor, o Banco Daycoval não quis comentar o assunto. O espaço segue aberto.
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O episódio trouxe volatilidade para as cotas do Cartesia Recebíveis Imobiliários. Na época, as cotas apresentaram perdas de 16% nas primeiras horas do primeiro pregão após a nova avaliação dos ativos.
Em fato relevante divulgado no dia 19 de setembro, o Banco Daycoval comunicou que o corte no valor dos CRIs veio após mudanças na estrutura de garantias dos títulos de dívidas e reorganizações societárias das empresas responsáveis pelos empreendimentos. Com isso, o atual administrador do CACR11 concluiu que houve uma deterioração da qualidade de crédito dos CRIs.
Veja os CRIs que foram reprecificados pelo Banco Daycoval
| CRI | Representação da carteira do CACR11 | Valor em 18/09/2025 |
Valor após reprecificação
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| CRI Itaparica | 18,91% | R$ 82,2 milhões | R$ 59,4 milhões |
| CRI Real Park | 6,78% | R$ 29,5 milhões | R$ 20,3 milhões |
| CRI Santo André | 20,09% | R$ 87,3 milhões | R$ 73,3 milhões |
| CRI Savoie | 11,07% | R$ 48,1 milhões | R$ 33,4 milhões |
| Total | 56,87% | R$ 247,3 milhões |
R$ 186,65 milhões
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| Fonte: Banco Daycoval | |||
“Contribuíram para essa conclusão as incertezas em relação à capacidade de geração de caixa dos Empreendimentos, e o entendimento de que houve redução da capacidade de pagamento das SPEs (Sociedades de Propósito Específico – organizações empresariais criadas para o desenvolvimento de um único projeto, atuando no financiamento das obras do empreendimento) e fragilização das garantias das Notas”, argumentou o Daycoval.
Na época, a Cartesia Capital, gestora responsável pelo FII, reagiu à medida e negou qualquer deterioração dos ativos que compõem o portfólio do CACR11. A asset contratou ainda uma auditoria independente para reavaliar os CRIs mencionados pelo Daycoval a fim de comprovar a capacidade econômica dos empreendimentos. O resultado da nova análise foi apresentado pela gestora em seu último relatório gerencial, divulgado no fim de outubro.
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No documento, a gestora destaca que os projetos imobiliários, nos quais são financiados pelos CRIs investidos, possuem um valor geral de vendas (VGV) projetado — responsável por indicar o potencial econômico do negócio — de R$ 1,295 bilhão, enquanto o terreno onde os empreendimentos estão sendo construídos são avaliados em R$ 271,7 milhões.
Avaliação da Cartesia Capital dos empreendimentos financiados pelos CRIs
| Empreendimento | VGV Projetado |
Avaliação Terreno
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| Santo André | R$ 625,2 milhões | R$ 155 milhões |
| Itaparica | R$ 461,4 milhões | R$ 87 milhões |
| Savoie | R$ 89 milhões | R$ 18,7 milhões |
| Real Park | R$ 59,8 milhões | R$ 10,8 milhões |
| Fonte: Cartesia Capital | ||
Para Carol Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, os números em si não reduzem os riscos apontados pelo Banco Daycoval. Isso porque a análise apresentada pela Cartesia mostra a projeção econômica futura do empreendimento, enquanto a instituição financeira observou o risco atual de crédito das operações.
“No fim das contas, há o risco de crédito no curto prazo. Já no longo prazo, se a tese da gestora se confirmar, o pagamento dos CRIs será realizado com a materialização dos projetos. Se surgir novos atrasos ou eventos, o fundo pode ter outras remarcações nos seus ativos”, diz Borges.
Às 16h30 (de Brasília) desta terça-feira (4), as cotas do Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) operavam com perdas de 1,31%, sendo negociadas a R$ 74,31%. Em 2025, os papéis acumulam avanço de 1,41%.
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