O FGTS também pode render a partir de investimentos (Foto: Adobe Stock).
Com as novas regras de crédito imobiliário em vigor desde 13 de outubro deste ano, o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para aquisição deimóveis pode chegar a até R$ 2,25 milhões, ampliando o acesso da classe média à casa própria. O governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) lançou, em São Paulo, um modelo que moderniza o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e libera gradualmente recursos retidos no Banco Central, além de permitir mais flexibilidade para financiamentos habitacionais.
O novo modelo vai liberar R$ 111 bilhões no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais do que o sistema atual, sendo R$ 36,9 bilhões imediatamente disponíveis. Um dos pontos centrais é a liberação total dos depósitos compulsórios da poupança em um prazo de dez anos. Hoje, 20% do valor depositado nas cadernetas ficam retidos no Banco Central e não podem ser usados pelos bancos para crédito. Com a mudança, os recursos ficam livres, mas os bancos precisam comprovar que concederam financiamentos equivalentes para acessar o dinheiro.
A liberação inicial de 5% do compulsório já injeta entre R$ 20 bilhões e R$ 25 bilhões no mercado, considerando a adesão da Caixa Econômica Federal, que lidera o segmento imobiliário. Segundo o ministro das Cidades, Jader Filho, até 2026 a Caixa poderá financiar 80 mil unidades a mais para a classe média graças à medida. A partir de 2027, o governo planeja liberar 1,5 ponto percentual ao ano até que toda a fatia de 20% esteja disponível ao setor.
O objetivo é incentivar o uso de instrumentos de mercado, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), para financiar os empréstimos. Na prática, cada R$ 100 emprestados em crédito imobiliário destravam R$ 100 da poupança para aplicação livre, ajudando a manter juros mais baixos para quem financia a casa própria.
Segundo Caio Dias, mestre em economia pela Fundação Getulio Vargas (FGV), não há garantia de que o novo ajuste no crédito imobiliário vá reduzir diretamente o custo para os compradores, mas ele destaca os efeitos sobre o funcionamento do mercado. “A medida deve tornar o mercado de crédito imobiliário mais dinâmico, criando alternativas para os bancos e estimulando operações que antes não eram viáveis. Isso pode ampliar o acesso ao financiamento para diferentes perfis de compradores, mesmo que o custo efetivo para cada mutuário não sofra alteração imediata”, afirma Dias.
O especialista explica que, com a taxa Selic atual mantida em 15% ao ano, a poupança, principal fonte de captação do SBPE, não se mostra atraente como investimento. Por isso, sua participação no financiamento imobiliário vinha diminuindo, enquanto instrumentos como a LCI e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ganhavam espaço, especialmente após as recentes flexibilizações nos prazos de carência das LCIs.
Prazos e cuidados
O crédito liberado será direcionado prioritariamente ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que limita os juros a 12% ao ano. O modelo estabelece que 80% dos recursos vão para o SFH e 20% para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que opera com taxas de mercado. Para operações de 30 anos ou mais, o crédito pode ser contabilizado para fins de direcionamento por cinco anos, com redução proporcional para prazos menores.
Para tornar o acesso ao crédito mais flexível, os prazos variam conforme o valor do imóvel: sete anos para imóveis de até R$ 1 milhão dentro do SFH, seis anos para imóveis de R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões no SFH e cinco anos para operações acima de R$ 2,25 milhões fora do SFH.
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O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central, em parceria com os ministérios da Cidades e da Fazenda, e com a Caixa. Segundo o Ministério das Cidades, as novas regras também aumentam a concorrência porque incorporam depósitos interfinanceiros imobiliários, permitindo que instituições que não captam poupança concedam crédito habitacional em condições equivalentes às demais.
Além das implicações econômicas avaliadas por Dias, há questões jurídicas a considerar. A ampliação do uso dos recursos da poupança e do FGTS, para a advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário, traz novas oportunidades para ampliar o acesso ao crédito imobiliário, mas também aumenta a responsabilidade sobre os contratos. Ela diz que, por isso, os compradores devem observar atentamente a clareza das cláusulas contratuais, a origem dos recursos utilizados e a regularidade documental exigida para aprovação do financiamento.
Com mais liquidez disponível, segundo ela, cresce o volume de operações e, consequentemente, o risco de inconsistências cadastrais, sobreposição de garantias ou fraudes documentais. Para evitar problemas, Azevedo afirma que uma assessoria jurídica preventiva passa a ser considerada fundamental, garantindo que os contratos estejam alinhados às novas regras e que os direitos de cada parte sejam respeitados.
“O mercado imobiliário sustentável depende de segurança jurídica. Não basta abrir o crédito, é preciso orientar o comprador, revisar contratos com rigor técnico e prevenir conflitos antes que eles cheguem ao judiciário”, diz a advogada.
Como usar o FGTS para financiar seu imóvel com as novas regras
Confira passo a passo como usar o FGTS para comprar ou financiar seu imóvel, aproveitando os limites e prazos definidos pelas novas regras do governo.
Etapa
O que fazer
Detalhes
1
Verificar saldo do FGTS
Todo trabalhador com carteira assinada ou servidor público pode usar o saldo.
2
Conferir valor do imóvel
SFH: até R$ 2,25 milhões; fora do SFH: acima de R$ 2,25 milhões.
3
Escolher imóvel e banco
SFH: juros limitados a 12% ao ano; SFI: taxas de mercado; bancos liberam crédito com FGTS.
4
Usar FGTS
Para entrada, amortizar saldo devedor ou abater parcelas mensais.
5
Atender requisitos
Mínimo de 3 anos de trabalho com carteira assinada, não ter outro imóvel financiado pelo SFH, comprovar renda compatível.
6
Observar prazos escalonados
Até R$ 1 milhão no SFH: 7 anos; R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões no SFH: 6 anos; acima de R$ 2,25 milhões fora do SFH: 5 anos.
7
Consultar banco ou Caixa
Banco calcula quanto do FGTS pode ser usado e valor do financiamento conforme novas regras.
