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A tokenização já é realidade e, cada vez mais, deixa de ser um conceito hermético para se tornar uma ferramenta concreta de captação. E dessa vez faz sua estreia no mercado imobiliário popular. A Versi, empresa de tecnologia do mercado imobiliário, anuncia uma oferta de token para levantar R$ 13 milhões via Mercado Bitcoin. O valor será destinado a financiar empreendimentos do Minha Casa Minha Vida (MCMV), programa que atravessa um dos ciclos mais fortes desde sua criação em 2009.
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A operação marca a estreia da empresa em um modelo alternativo ao mercado de capitais tradicional. No ano passado, a Versi já havia recorrido a um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) de R$ 50 milhões. Agora, aposta em um instrumento digital que tenta replicar a lógica da renda fixa, mas com lastro em projetos imobiliários.
De forma simples: um token de renda fixa é uma representação digital de um ativo real. Paralelo a um “recibo digital” registrado em blockchain (sistema de criptografia em cadeia), que permite fracionar investimentos antes restritos a grandes cheques. Isto é, em vez de comprar um título de dívida (debênture) ou financiar um empreendimento inteiro, o investidor compra pequenos pedaços, e acompanha o investimento online, com uma rastreabilidade ainda maior.
No caso da Versi, o token é lastreado nos empreendimentos em que a empresa já investe. O portfólio atual soma R$ 4,9 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), indicador que representa a soma potencial das vendas de todos os imóveis do projeto.
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A lógica, segundo a empresa, é oferecer um produto de ciclo curto e risco mais previsível dentro do mercado imobiliário econômico, um segmento conhecido por margens mais apertadas, mas demanda estrutural estável.
O financiamento via Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) dentro do MCMV bateu recordes recentes, alcançando R$ 136 bilhões no orçamento do programa. E a meta de 2 milhões de moradias, prevista para 2026, deve ser superada já em 2025. Até julho, 1,6 milhão de unidades haviam sido entregues, e a projeção agora mira 3 milhões até o fim de 2026.
Para uma fintech como a Versi, que desde 2016 atua exclusivamente no segmento econômico, esse ambiente cria uma avenida de captação: demanda contínua, projetos em execução e investidores interessados em diversificação.
O CEO Ebran Theilacker diz que a tokenização pode virar uma fonte recorrente de recursos. A lógica é semelhante à de emissões tradicionais: ciclos curtos, previsibilidade de fluxo e garantia atrelada a ativos reais.
Outro ponto da empresa é a proposta de maior transparência. A Versi criou a plataforma UNI, que consolida o fluxo de caixa dos projetos e facilita a leitura dos relatórios da Caixa, um dos grandes gargalos para quem acompanha empreendimentos do MCMV. A promessa é de que o investidor tenha acompanhamento mais direto e menos opaco do que nos modelos imobiliários convencionais.
O novo ativo abre espaço para um tipo de exposição ao mercado imobiliário que historicamente exigia tíquetes maiores. E porque, em um ciclo de juros ainda elevados, ofertas de renda fixa lastreadas em ativos reais encontram público, desde que o risco esteja claro.
E esse é o ponto: token é tecnologia, não garantia. O risco do lastro, dos projetos e da execução continua à espreita. No entanto, ao menos por ora, a tokenização avança como mais uma porta de entrada para financiar o setor que hoje é o mais quente do mercado imobiliário brasileiro.
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