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Olhando em restrospecto, 2025 foi barbada para quem apostou em Fundos de Investimentos Imobiliários. No início do ano, as cotas dos FIIs que compõem o Ifix — o índice de referência do setor — seguiam amassadas, refletindo as fortes perdas de 2024. Mas quem percebeu o excesso de desconto conseguiu aproveitar valorizações de 17%, na média.
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“O fundamento dos fundos não mudou nada, muito pelo contrário”, observa Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII. Ele aponta valorizações ao longo do ano, marcadas principalmente pelo segmento logístico, que apresenta ocupação crescente e aumento de preço de aluguel nas principais praças, num movimento de mercado vantajoso para o locador.
A boa notícia é que, apesar do ganho expressivo, muitos FIIs continuam negociando abaixo do valor patrimonial, mesmo com o índice Ifix nas máximas, acima dos 3.600 pontos. “A gente estava muito descontado, mas o desconto ainda existe”, diz Marco Saravalle, CIO da MSX Invest e colunista do E-Investidor.
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Um exemplo é o Pátria Logística (PATL11), um fundo especializado na aquisição de galpões logísticos. Segundo levantamento da Economatica, a pedido do E-Investidor, esse FII foi o que mais valorizou no ano, em 27% até 2 de dezembro, ou 45% considerando o retorno em dividendos.
Mesmo com a valorização das cotas e pagando um rendimento de pouco menos de 11% em 12 meses (0,88% ao mês), ele ainda é negociado a um preço de 67% de seu valor patrimonial. O desconto, no entanto, não deve ser o único critério a ser considerado na hora de investir em fundo imobiliário.
O fundo Urca Prime Renda, na ponta oposta, é um lembrete de que os FIIs são investimentos de risco e a volatilidade faz parte do negócio. Esse fundo de papel, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de empreendimentos residenciais, teve o pior desempenho do ano entre os fundos do Ifix, segundo a Economatica, com desvalorização superior a 47% em suas cotas.
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Na avaliação de Barbosa, os fundos que compõem o Ifix ainda carregam um potencial de valorização de 11% para chegar ao valor justo. E a queda de juros é o principal gatilho para destravar esse potencial. Apesar de o mercado já contratar uma redução da Selic para o primeiro trimestre de 2026, o processo de redução da taxa básica será lento. “A Ágora estima Selic média acima de 13% em 2026. Há um impulso, porém gradual”, observa Wellington Lourenço, analista de research da Ágora.
Os FIIs que investem em galpão e em CRIs, hoje, têm menos potencial de alta, pois foram os que mais valorizaram ao longo do ano, mas ainda operam com 7% de desconto. “Você está pagando R$ 93 numa nota de R$ 100, é mais ou menos essa a referência”, compara Barbosa, que enxerga outro benefício para o investidor: a rentabilidade relativa maior. “Se o fundo tem uma carteira de CRI que está com IPCA + 7%, comprando descontado, o investidor tem um yield superior, mais próximo de IPCA + 10%”, exemplifica.
Os fundos de papel andaram mais este ano porque pagam dividendos mais altos e têm correção mensal pela inflação. Outros segmentos reagiram mais lentamente. Fundos híbridos apresentam 10% de desconto, shoppings centers 14%, assim como o fundos de fundos, com até 17%. Lajes corporativas são o segmento com os preços mais convidativos, 33% abaixo do VP, de acordo com dados do Clube FII.
Esses descontos se devem às características dos negócios. Os shoppings dão um retorno mensal menor em relação àqueles que investem em galpões logísticos e as lajes corporativas ainda sentem o movimento de home office do pós pandemia.
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Movimentos como o do Nubank, que anunciou o fim do modelo de trabalho totalmente remoto para a maioria dos funcionários, adotando um modelo híbrido a partir de julho de 2026, são indicativos de que o segmento pode surfar uma nova onda de valorizações. “Todo mundo já voltou para o escritório, mas o modelo híbrido ainda é muito presente. O lado positivo é que a vacância segue em queda”, argumenta Saravalle.
A busca por FIIs de alto rendimento marcou o comportamento da pessoa física em 2025, mas essa corrida também se mostrou problemática. Muitos investidores se deixaram atrair por rendimentos mensais (yields) elevados, sem considerar que esses retornos maiores embutem mais riscos. Com juros altos e incorporadoras pressionadas, diversos fundos high yield enfrentaram dificuldades, revelando problemas de gestão e estresse nas carteiras.
“Com Selic restritiva, muitos setores sofrem para fechar as contas, o que justifica os impactos em high yields”, diz Lourenço, da Ágora. “Por aqui, sempre enfatizamos a importância em priorizar qualidade, principalmente neste contexto de taxa de juros.”
A taxação dos rendimentos dos FIIs foi um ponto central no movimento de valorização do Ifix este ano. A Medida Provisória 1303 previa cobranças sobre rendimentos dos FIIs e Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros) em 5% a partir de 2026, além de tributação sobre ganhos de capital na venda desses ativos. A proposta do governo, no entanto, caducou em outubro e, com isso, o segmento permaneceu isento de Imposto de Renda.
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Em julho, quando voltou a circular a discussão sobre tributação dos fundos imobiliários, o índice perdeu a força e voltou a operar no terreno negativo. Mas o alívio veio rápido, sustentado pela percepção de que, mesmo um impacto hipotético de 5% nos dividendos, não alteraria o poder de geração de caixa dos fundos. “Os preços dos ativos estavam muito amassados e o investidor precifica o yield. Mas olhar apenas o rendimento leva a erros”, adverte Barbosa.
Outro movimento que marcou o ano foram as operações de fusões e consolidações. “Hoje temos muitos FIIs listados, mas a maioria é pequena e não alcança a escala necessária”, observa Barbosa. Para ele, a consolidação é benéfica para a indústria de fundos imobiliários, já que operações mais robustas garantem maior liquidez ao mercado.
Entre os casos de 2025, estão a fusão do Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) com o IRIM11, movimentações mais recentes como a compra do SNLG11 pelo GGRC11 e aquisições maiores como as realizadas pelo Fundo Pátria, que este ano entrou no setor de shoppings ao anunciar a compra de fundos imobiliários da Genial Investimentos por R$ 2,5 bilhões.
Com os juros reais ainda muito elevados no Brasil, o mercado de FIIs ainda estará condicionado ao rumo das variáveis macroeconômicas, especialmente em relação ao crescimento do PIB e queda dos juros. “O principal gatilho como um todo continua sendo essas curvas longas de juros, que seguem bastante estressadas e podem apresentar um bom potencial de valorização”, concluiu Saravalle.
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