Como ganhar mais dinheiro com Fundos Imobiliários?

(Por Aléxis Cerqueira Góis/especial para o E-Investidor) – A indústria de Fundos Imobiliários (FIIs) vem crescendo de forma rápida, o que certamente chama a atenção dos investidores.

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Com essa grande entrada de investidores, também aumentou o volume médio negociado diariamente — o que garante a liquidez dos papéis no mercado secundário, abrindo a possibilidade para os investidores adotarem estratégias de ganhos adicionais com os fundos imobiliários.

Como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários?

Caso esteja no grupo dos que pensam em como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários, conheça as principais técnicas para lucrar mais com os FIIs, bem como suas vantagens e riscos.

1. Arbitragem de Fundos Imobiliários

Como o valor por cota na oferta costuma ser menor que o valor praticado no balcão, o investidor pode aumentar a sua participação no fundo com a diferença das cotações.

O método é mais indicado para investidores com posição consolidada no FII e que tenham preços médios de cotas com possibilidade de algum lucro. Para o investidor em “posição inicial”, a estratégia tem pouco sentido.

A técnica permite ao investidor produzir ganhos adicionais com os FIIs e reduzir os custos implícitos das ofertas.

A arbitragem ocorre na primeira etapa de subscrição, quando o investidor vende uma posição após a data-base. Depois de apurar o imposto de renda devido de 20% sobre o rendimento, o recurso restante pode ser utilizado para recomprar as cotas por um preço inferior. 

O investidor pode realizar a arbitragem de forma total, quando decide operar com todas as suas cotas disponíveis, ou parcial, no caso de apenas parte das cotas serem arbitradas.

O lucro líquido da operação é calculado pela diferença entre o valor de venda do montante inicial, descontado do imposto de renda, e o preço de recompra.

A estratégia somente é vantajosa quando o preço da emissão está muito abaixo do preço de mercado. Por conta do imposto de renda e a demora do recebimento das cotas subscritas (que pode demorar dois meses), as diferenças sutis não costumam trazer retornos positivos ao investidor e podem gerar prejuízo.

2. Flipagem de FIIs

Outra forma de ganhar mais dinheiro com fundos imobiliários é a flipagem, que é uma estratégia especulativa que consiste na compra antecipada de cotas de Fundos Imobiliários para a venda posterior no dia de estreia.

A expressão tem origem no verbo em inglês “to flip”, que significa girar ou virar de modo brusco ou repentino.

A técnica é adotada na fase final do processo de emissão, quando as novas cotas emitidas passam a ser negociadas no mercado secundário.

O ganho adicional é possível, pois geralmente o preço da emissão é inferior ao valor de negociação no mercado secundário.

Dessa forma, o investidor pode participar da oferta adquirindo cotas com um preço menor para vendê-las na data de conversão a valor de mercado, embolsando a diferença.

Contudo, a flipagem envolve riscos. O recebimento das cotas subscritas demora, em média, entre 45 e 60 dias. Neste período, as condições do mercado podem estar muito diferentes do momento da emissão.

Assim, existe a possibilidade de o preço de negociação das cotas estar abaixo do valor de oferta e a operação pode não ser lucrativa. Isso pode ocorrer quando o volume de negociação é insuficiente para promover uma valorização das cotas. 

Neste caso, o investidor deve refletir se é conveniente vender a cota abaixo de seu preço de emissão, assumindo a perda, ou esperar a cotação superar o valor para ter ganhos.

Pré-flipagem

O investidor pode, ainda, optar por realizar a venda da cota antes da data-base da emissão e até mesmo antes do anúncio da oferta de subscrição. Essa estratégia chamada de pré-flipagem é derivada da técnica anterior.

O método aproveita um movimento comum de queda do preço de cotas no mercado secundário, após a data-base de uma oferta, para realizar a venda antes de uma eventual desvalorização.

Isso acontece porque há um ajuste de cotação pela B3 após o momento de subscrição, o que também pode ser provocado pela ação de agentes de mercado que podem estar realizando vendas e pressionando o preço para baixo no mercado secundário.

Contudo, a operação pode ser frustrada caso a emissão seja cancelada ou prorrogada, deixando o investidor sem uma posição no Fundo Imobiliário, bem como impossibilitado de recomprar o ativo pelo preço pago antes.

3. Aluguel de cotas

Em novembro de 2020, a B3 passou a permitir o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários, uma operação que é bastante conhecida no mercado de ações. Isso abriu a possibilidade de novas estratégias de como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários.

Os investidores que apostam em uma desvalorização podem alugar cotas para vendê-las no mercado secundário, em uma estratégia conhecida como operação short, ou seja, a venda a descoberto. 

Quando a cotação cair, a cota pode ser recomprada para devolver ao dono. A diferença entre o preço de venda na alta e o valor de recompra na baixa é o lucro obtido pela estratégia. 

Existem, ainda, algumas derivações do método de aluguel de cotas. Na arbitragem a descoberto, o investidor aluga uma cota, vende no secundário depois da data-base de uma emissão, compra via subscrição e devolve ao dono na integralização das cotas.

Na pré-flipagem a descoberto, o investidor toma emprestada a cota, vende antes da data-base, compra no secundário mais barato e devolve ao doador.

O principal risco dessa estratégia de ganhos adicionais com fundos imobiliários está na imprevisibilidade do movimento futuro do mercado. Após a venda do ativo, a cota pode não desvalorizar até o final do aluguel, gerando perdas para o investidor.

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