Fundos imobiliários: como ficam com projeto de reforma tributária

O encaminhamento da segunda fase da reforma tributária para o Congresso sinalizou uma vitória do governo. A reação do mercado financeiro, porém, caminhou em direção oposta. Desde a última sexta-feira (25), quando o ministro Paulo Guedes entregou o documento, a maior parte dos FIIs registrou forte queda. A proposta, que prevê tributação de dividendos dos FII em 15%, aguarda votação na Câmara dos Deputados e segue no radar dos investidores.

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O IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3, registrou queda de 2,13% horas depois da entrega do texto. No mesmo dia, todos os 96 FIIs que integram o índice ficaram no vermelho. Ao longo desta semana, os fundos retomaram parte das perdas e voltaram a subir. O IFIX alcança 1,06% de crescimento nesta semana, mas fechou a quinta-feira (1º) em baixa de 0,03%. Dois terços dos FIIs seguem com acumulado anual negativo.

A resposta imediata à tributação de dividendos dos FII ocorreu porque o mercado financeiro “reage pior com a notícia do que com o fato”, segundo o sócio e chefe de crédito da Vectis Gestão Mucio Mattos. Segundo ele, os FIIs chegam a ultrapassar em 4 pontos percentuais a rentabilidade de títulos do governo atrelados à inflação. Por conta disso, mesmo se a reforma tributária for aprovada, pensando em investimentos de longo prazo, o retorno deve se estabelecer em patamares agradáveis aos investidores.

De acordo com Juliana Mello, sócia da Fortesec, a tendência de performance negativa deve continuar até a votação da proposta. Entretanto, FIIs que possuem um bom histórico e boa rentabilidade aos investidores serão resilientes. “Não é possível mensurar o quanto pode cair, mas a queda vai ser natural. Até mesmo para investidores e gestores realizarem operações. Porém, aqueles fundos mais maduros vão ter resiliência para continuar dando retorno aos cotistas independente da aprovação da reforma”, explica Mello.

Segundo ela, os FIIs têm boa reputação entre os investidores porque existem gestores que administram riscos a fim de proporcionar um bom desempenho do ativo. Porém, esse serviço inclui uma taxa. Com o fim da isenção dos impostos, os retornos possivelmente serão afetados. “O governo já havia tentado tributar os investimentos em crédito (LCI, LCA, CRI e CRA), mas perceberam que não seria uma escolha inteligente porque são setores que contribuem com o desenvolvimento de áreas que o próprio governo não consegue financiar”, aponta.

Ela destaca que a isenção é o suporte que a administração pública pode oferecer de modo que o mercado financeiro possibilite o desenvolvimento do setor imobiliário. Com o fim da isenção fiscal em FII, o próprio governo sofreria o impacto no crescimento econômico.

Para a analista do Itaú BBA, Larissa Nappo, a proposta deve impactar negativamente o preço das cotas de FIIs no curto prazo. Entretanto, ela reforça que é um ajuste natural, já que o potencial de ganho para o investidor será menor. Mesmo assim, essa classe de investimentos ainda deve seguir atrativa.

“Nos preços atuais, as cotas dos FIIs são negociadas a preços significativamente inferiores ao valor patrimonial. Em relação à rentabilidade dos dividendos, a mediana do dividend yield dos FIIs que compõem o índice IFIX está em 8,4% ao ano, o que equivale a um prêmio de 4,27 pontos percentuais em relação ao Tesouro IPCA+ de 2035”, explica destacando que a média histórica da relação entre IFIX e Tesouro IPCA é de 3 p.p.

Rodrigo Possenti, gestor do fundo imobiliário Fator Verità, aponta que o impacto do mercado financeiro foi automático e visto já no mesmo dia de entrega do projeto. “Caso seja aprovada, os preços das cotas vão permanecer em patamares mais baixos”, comenta.

Entretanto, ele acredita que a medida não será aprovada por conta do histórico de tentativas de mudanças da tributação no País. Além disso, segundo o gestor, o desenvolvimento do setor imobiliário reflete no crescimento da economia nacional. Se o governo vai tributar mais, diminuem os incentivos para a iniciativa privada acreditar no segmento, podendo prejudicar os resultados econômicos.

Para os especialistas, por mais que essa nova tentativa tenha chegado à discussão na última semana, a movimentação para mudança de regulamentação não é novidade.

Entenda as mudanças

A proposta de Guedes tem alterações em três frentes: pessoa física, empresas e investimentos financeiros. Dentro desta última categoria, o que mais chamou atenção dos investidores foram as mudanças nos fundos imobiliários, que responderam imediatamente em forte queda.

O documento propõe a tributação de dividendos dos fundos imobiliários, que atualmente são isentos, em 15%. Por outro lado, a proposta reduz a alíquota de imposto sobre ganhos de capital de 20% para 15%, a partir de 2022. Segundo o texto, a mudança da alíquota “dá liberdade para o pequeno investidor entrar e sair do fundo sem pagar”.

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